Pri bežnom prevode bytu kupujúci pošle peniaze, predávajúci podpíše zmluvu a návrh sa podá na kataster. Medzi týmito krokmi je obdobie, keď jedna strana už plnila a druhá ešte nie. Kataster môže v tomto období prerušiť konanie o vklade. Predávajúci môže medzitým nehnuteľnosť zaťažiť alebo môže medzi stranami vzniknúť spor.
Ako úschova funguje
Advokátska úschova pomáha toto riziko riešiť. Kúpna cena sa ešte pred podaním návrhu na vklad zloží na osobitný účet úschovy advokáta, oddelene od prostriedkov kancelárie. Advokát peniaze vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok, typicky po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
Ak vklad neprejde, peniaze sa kupujúcemu vracajú podľa vopred dohodnutých podmienok úschovy. Predávajúci zase vie, že peniaze reálne existujú. Zmluva o úschove má výslovne vylúčiť, aby ich kupujúci pred splnením podmienok jednostranne stiahol. Všeobecná úprava úschovy mu inak dovoľuje žiadať vrátenie kedykoľvek (§ 749 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Obe strany tak majú tretiu osobu, ktorá dohliada na priebeh prevodu.
Úschova spolu s autorizáciou zmluvy a zápisom do katastra
Úschova dáva najväčší zmysel, keď je súčasťou celej služby pri prevode. Advokát pripraví kúpnu zmluvu, autorizuje ju (spíše ju, zistí totožnosť strán a posúdi jej súlad so zákonom aj riziko škody, § 1a ods. 1 zákona o advokácii), zabezpečí úschovu a podá návrh na vklad. Celý prevod vedie jeden advokát, ktorý za škodu zodpovedá a je povinne poistený (§ 26 a § 27 zákona o advokácii).
Na čo sa pýtať, keď vám niekto ponúka úschovu
- Kde presne budú peniaze? Majú byť na osobitnom účte úschovy, oddelene od prostriedkov kancelárie.
- Kedy presne sa vyplácajú? Podmienky výplaty majú byť v zmluve o úschove presne uvedené.
- Čo ak vklad neprejde? Zmluva má jasne povedať, komu a kedy sa peniaze vrátia.
Úschovu poskytujeme pri prevodoch nehnuteľností na Slovensku aj v Česku, vrátane situácií, keď Slovák kupuje v Česku alebo naopak. Pri českom prevode ide o advokátnu úschovu podľa českého zákona o advokácii, podľa ktorého smú byť peniaze len na zvláštnom účte označenom „advokátní úschova“ (§ 52g ods. 2 zákona č. 85/1996 Sb.). Podmienky úschovy nájdete na stránke služby Advokátska úschova kúpnej ceny, celý prevod na Slovensku na stránke Prevod nehnuteľnosti na kľúč.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 26. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
