Developer s pozemkom, rozhodnutím o stavebnom zámere a rozpracovaným projektom stavby sa rozhodne projekt predať inému investorovi alebo prizvať partnera. Kupujúci pri previerke zistí, že dokumentáciu síce môže dostať, no nie je jasné, či ju smie použiť na povolenie, dopracovanie a výstavbu. Dôvodom je, že štúdia a projektová dokumentácia sú spravidla autorskými dielami a investor k nim nemá majetkové autorské práva, len licenciu. Tá sa riadi Autorským zákonom (zákon č. 185/2015 Z. z.), nie pravidlami o predaji vecí.
Aké práva má developer k dokumentácii
Ak zmluva s architektom alebo projektantom licenciu výslovne neupravuje, platí pre dielo na objednávku, že autor udelil súhlas na použitie na účel vyplývajúci zo zmluvy. Na iný účel je potrebný jeho ďalší súhlas (§ 91 ods. 1). Ak licenčné dojednanie neurčuje spôsob použitia, licencia sa vzťahuje len na spôsob nevyhnutný na dosiahnutie účelu zmluvy (§ 66 ods. 1). Bez dohody o výhradnosti je licencia nevýhradná (§ 70 ods. 1) a autor smie dielo na objednávku sám použiť alebo poskytnúť inému, ak to nie je v rozpore s oprávnenými záujmami objednávateľa (§ 91 ods. 2), čo kupujúcemu projektu nedáva istotu, že dokumentáciu bude môcť použiť na svoje účely.
Postúpenie licencie potrebuje súhlas autora
Pri predaji projektu je podstatná zákonná podmienka postúpenia licencie.
Nadobúdateľ môže licenciu zmluvou postúpiť len s predchádzajúcim súhlasom autora. O postúpení licencie a o osobe postupníka je nadobúdateľ povinný informovať autora bez zbytočného odkladu. Ak nie je dohodnuté inak, súhlas autora sa nevyžaduje pri predaji podniku alebo časti podniku, ktorého súčasťou je licencia.
Rovnako udelenie sublicencie, teda súhlasu tretej osobe na použitie diela v rozsahu licencie, vyžaduje predchádzajúci súhlas autora (§ 72 ods. 1). Ak je licenčná zmluva písomná, postúpenie aj sublicencia musia byť tiež písomné, ak zmluva neurčuje inak (§ 72 ods. 3). Komentár k Autorskému zákonu vykladá predchádzajúci súhlas tak, že ho autor môže dať už v licenčnej zmluve. Podstatné je, aby existoval pred postúpením.
Tri spôsoby predaja a ich dôsledky
Predaj pozemku s dokumentáciou. Kupujúci nadobudne pozemok, no licencia zostáva developerovi, kým ju so súhlasom autora nepostúpi. Rozhodnutie o stavebnom zámere je podľa zákona záväzné aj pre právnych nástupcov stavebníka (§ 18 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.), licenciu k dokumentácii však samo osebe neprenáša. Ak architekt alebo projektant súhlas nedal vopred, stáva sa pri predaji stranou, bez ktorej kupujúci licenciu nezíska, a môže podmieniť súhlas ďalšou odmenou.
Predaj projektovej spoločnosti. Ak je nadobúdateľom licencie projektová spoločnosť a kupujúci od developera kupuje jej podiel, licencia sa neprevádza, pretože jej nadobúdateľ zostáva ten istý. Tento spôsob je z pohľadu licencie najjednoduchší, predpokladá však, že zmluvy s architektom a projektantom uzavrela priamo projektová spoločnosť, nie materská firma alebo konateľ osobne. Previerka má overiť aj to, či licenčné dojednanie neobsahuje obmedzenie pre zmenu spoločníka. Pri zániku právnickej osoby, napríklad pri zlúčení, prechádzajú práva z licenčnej zmluvy na právneho nástupcu, ak ich zmluva nevylúčila (§ 71 ods. 1).
Predaj podniku alebo jeho časti. Pri takom predaji sa súhlas autora s postúpením licencie nevyžaduje, ak nie je dohodnuté inak (§ 72 ods. 2). Ide však o samostatný zmluvný typ s vlastnými požiadavkami a pri predaji jedného projektu treba osobitne posúdiť, či ho vôbec tvorí časť podniku.
Čo mať v zmluvách od začiatku
Ak developer počíta s tým, že projekt môže predať, financovať s partnerom alebo dokončiť s iným projektantom, má to vyriešiť pri podpise zmluvy s architektom a projektantom, keď má najsilnejšiu vyjednávaciu pozíciu. Odporúčame dohodnúť:
- výslovnú licenciu so spôsobmi použitia pre povolenie, dopracovanie, realizáciu, zmeny a marketing projektu,
- výhradnosť, ktorá si vyžaduje písomnú formu (§ 65 ods. 3), a čas trvania licencie,
- predchádzajúci súhlas autora s postúpením licencie a s udelením sublicencie nadobúdateľovi projektu, financujúcej banke či novému projektantovi, bez nároku na ďalšiu odmenu,
- že odmena za licenciu je zahrnutá v cene diela, keďže licenčná zmluva má odmenu obsahovať, ak nie je dohodnuté bezodplatné poskytnutie (§ 65 ods. 1),
- odovzdanie zdrojových súborov, nielen výkresov vo formáte PDF.
Pri previerke projektu treba prejsť všetky diela, ktoré projekt tvoria: štúdiu, stupne projektovej dokumentácie, prípadné vizualizácie od iných autorov aj časti od špecialistov. Každé z nich môže mať iného autora a inú licenciu. Ako na seba nadväzujú zmluvy pri jednotlivých stupňoch, vysvetľujeme v článku od architektonickej štúdie k projektu stavby. Všeobecné pravidlá sú v otázke autorské práva k projektovej dokumentácii.
Licenčné dojednania nastavíme v rámci služieb zmluva o projektovej dokumentácii a zmluva o architektonickej štúdii. Ak projekt predávate alebo kupujete teraz, preveríme reťazec licencií a pripravíme súhlasy autorov tak, aby nebrzdili podpis.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
