Byt koupený jako investice má často nájemce už při koupi a prodávající to nabízí jako výhodu: nájemné plyne od prvního dne. Pro kupujícího je to však i závazek. Nepřebírá jen byt, ale i smlouvu, kterou s nájemcem uzavřel někdo jiný, její výši nájemného, dobu trvání, dohodnutou jistotu a vše, co si strany kdy řekly. Pokud si to před podpisem kupní smlouvy neprověříte, zjistíte to až od nájemce.
Nájem koupí nekončí
Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
— Český překlad § 680 odst. 2 občanského zákoníku
Dnem vkladu do katastru se tedy stáváte pronajímatelem za stejných podmínek, jaké měl prodávající. U nemovitosti může pro samotnou změnu vlastníka vypovědět nájem pouze nájemce, a to i u nájmu na dobu určitou (§ 680 odst. 3). Koupě sama o sobě tedy není důvodem, abyste nájemci dali výpověď. Vypovědět ho můžete jen z důvodů, které pro daný druh nájmu připouští zákon.
Jaký nájem kupujete
Rozhoduje, podle kterého předpisu byl nájem uzavřen. Běžný nájem bytu podle občanského zákoníku je chráněný; pokud nedojde k dohodě, lze ho vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně (§ 685 odst. 1). Krátkodobý nájem podle zákona č. 98/2014 Z. z. trvá včetně prodloužení nejvýše šest let (§ 2) a pronajímatel ho může vypovědět z důvodů uvedených v § 7 odst. 1 včetně důvodů dohodnutých ve smlouvě. Rozdíl mezi oběma režimy vysvětlujeme v otázce co je krátkodobý nájem bytu.
U krátkodobého nájmu si ověřte i to, zda prodávající splnil registrační povinnost pronajímatele. Pokud ji nesplnil, po marném uplynutí lhůty se na nájem použijí i některá ochranná ustanovení občanského zákoníku o výpovědi a pronajímateli se zužují možnosti, jak nájem ukončit (§ 3 odst. 5 zákona č. 98/2014 Z. z.). Smlouva, která se tváří jako krátkodobý nájem, tak nemusí dávat kupujícímu výhody, se kterými počítal.
Co si vyžádat před podpisem
- nájemní smlouvu se všemi dodatky a předávací protokol z předání bytu nájemci,
- doklad o registraci pronajímatele, jde-li o krátkodobý nájem,
- přehled plateb nájemného a úhrad za služby a informaci o nedoplatcích nájemce,
- výši složené jistoty a informaci, kde je uložena,
- souhlasy s podnájmem, pokud je prodávající dal, a informaci o sporech s nájemcem,
- potvrzení správce o nedoplatcích prodávajícího vůči domu, které je povinnou přílohou smlouvy o převodu bytu (§ 5 odst. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.); pokud ho správce nechce vydat, viz otázku potvrzení správce při prodeji bytu.
Jistota a nájemné v kupní smlouvě
Jistota slouží ke krytí pohledávek pronajímatele vůči nájemci a po skončení krátkodobého nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci její nevyčerpanou část (§ 5 odst. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z.). Protože pronajímatelem budete vy, nájemce se o vrácení jistoty může obrátit na vás, přestože ji složil prodávajícímu. Kupní smlouva proto má určit, že prodávající jistotu předá kupujícímu, nebo že se započte proti kupní ceně. U běžného nájmu podle občanského zákoníku se jistota řídí zejména tím, co si strany dohodly v nájemní smlouvě, proto si ji přečtěte i z tohoto pohledu. Pravidla pro výši a vrácení jistoty u krátkodobého nájmu popisujeme v otázce kauce při nájmu bytu.
U nájemného je rozhodující den převodu. Komentáře k § 680 vycházejí z toho, že splatné nájemné a jiné peněžité pohledávky za období před změnou vlastníka na nabyvatele nepřecházejí. Smlouva má proto rozdělit nájemné a zálohy za služby ke dni vkladu, určit, kdo vyúčtuje služby za běžný rok, a zavázat prodávajícího, aby nájemci spolu s kupujícím oznámil změnu vlastníka a nový účet pro platby. Dokud oznámení nepřijde, nájemce může platit původnímu vlastníkovi.
Pokud chcete byt volný
Pokud kupujete byt pro sebe, nájem musí ukončit prodávající ještě před převodem, dohodou s nájemcem nebo výpovědí, ke které má důvod. V kupní smlouvě navažte platbu kupní ceny nebo alespoň její části na předání vyklizeného bytu a dohodněte sankci za prodlení. Slib, že se nájemce „do měsíce vystěhuje“, vás bez takové úpravy neochrání.
Opačným rizikem pro investora je, že nájemce může právě pro změnu vlastníka nájem vypovědět, a to i u nájmu na dobu určitou; výpověď musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je stanoveno zákonem nebo dohodou (§ 680 odst. 3 občanského zákoníku). Příjem z nájmu, se kterým jste při koupi počítali, proto není jistý a vyplatí se s tím počítat při vyjednávání o ceně.
Nájemní smlouvu prověříme ještě před rezervací a připravíme kupní smlouvu na byt, která jistotu, nájemné a oznámení nájemci vyřeší. Pokud chcete mít na své straně advokáta po celou dobu koupě, podívejte se na právní pomoc při koupi nemovitosti.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
