Byt po rodičích, který nikdo ze sourozenců nepotřebuje, nebo dům, v němž po rozchodu nebydlí ani jeden z partnerů, se často nabízí k pronájmu. U jednoho vlastníka je věc jednoduchá: podepíše smlouvu a nájemné patří jemu. U podílového spoluvlastnictví se ke každému kroku připojuje otázka, kdo o něm rozhoduje a kdo jej musí podepsat. Chyba se přitom neprojeví hned, ale až při prvním sporu, kdy jeden ze spoluvlastníků namítne, že se smlouvou nesouhlasil, nebo když je třeba nájemci dát výpověď.
Dvě pravidla v jednom paragrafu
Občanský zákoník rozlišuje dvě situace:
(1) Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
(2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud.
— Český překlad § 139 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Zb.
Většina se počítá podle podílů, nikoli podle počtu lidí. Kdo má dvě třetiny, přehlasuje dva sourozence se šestinami; u dvou polovin většina nevznikne nikdy a bez dohody musí rozhodnout soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o ní rozhodl soud (§ 139 odst. 3).
Kdo má podepsat nájemní smlouvu
Rozhodnutí pronajmout byt nebo dům může být hospodařením se společnou věcí, k němuž stačí většina. Samotná nájemní smlouva je však právní úkon týkající se společné věci, z něhož jsou podle prvního odstavce oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci. Pronajímatele i nájemce proto nejlépe chrání smlouva, kterou podepíší všichni spoluvlastníci. Není-li to prakticky možné, například proto, že jeden z nich žije v zahraničí, má smlouvu podepsat většina a ke smlouvě patří písemné rozhodnutí většiny a plná moc, z níž je zřejmé, kdo za pronajímatele jedná.
Totéž platí pro vše, co ze smlouvy vyplývá později: převzetí jistoty, zvýšení nájemného, souhlas s podnájmem a zejména výpověď. Smlouva má určit jednoho spoluvlastníka nebo správce, který za všechny přebírá písemnosti a jedná s nájemcem. Bez toho se nájemce může bránit, že mu výpověď dal jen jeden z více pronajímatelů. U bytu jde také o volbu režimu. Krátkodobý nájem podle zákona č. 98/2014 Z. z. má přísné formální podmínky a jejich splnění je třeba uhlídat u každého, kdo vystupuje jako pronajímatel; podrobnosti jsou v odpovědi krátkodobý nájem bytu.
Jak se dělí nájemné a náklady
Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech ke společné věci (§ 137 odst. 1). Nedohodnou-li se jinak, patří jim nájemné v poměru podílů a ve stejném poměru nesou náklady na opravy, příspěvky do fondu provozu, údržby a oprav a pojištění. Praktické je, když nájemce platí na jeden účet a spoluvlastníci si písemně dohodnou, kdo jej spravuje, kdy se výnos rozdělí a jak se odečtou náklady. Pokud jeden spoluvlastník celé nájemné inkasuje a nerozdělí je, ostatní se mohou domáhat své části.
Podobně je tomu tehdy, když byt namísto pronájmu užívá sám jeden ze spoluvlastníků. Ten, kdo byl bez dohody z užívání vyloučen, se může domáhat peněžité náhrady za část odpovídající svému podílu; její výše se v takových sporech obvykle odvozuje od nájemného, které by za podobný prostor v daném místě a čase platil nájemce.
Když se spoluvlastníci neshodnou
Při patové situaci má každý spoluvlastník právo navrhnout, aby o hospodaření rozhodl soud (§ 139 odst. 2). Rozhodnutí soudu se však týká pouze konkrétní otázky hospodaření, na níž se spoluvlastníci neshodli. Kdo nechce ve spoluvlastnictví setrvat, může prodat svůj podíl, přičemž musí respektovat předkupní právo ostatních (§ 140), anebo žádat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, které při neshodě provede soud (§ 142). Soud přitom může byt přikázat jednomu spoluvlastníkovi za náhradu nebo nařídit jeho prodej; postup popisuje odpověď zrušení spoluvlastnictví proti vůli spoluvlastníka.
Probíhající nájem změna v okruhu spoluvlastníků neruší. Nabyvatel podílu i celé nemovitosti vstupuje do postavení pronajímatele a pro samotnou změnu vlastnictví nemovitosti může nájem vypovědět jen nájemce (§ 680 odst. 2 a 3). Kdo kupuje podíl na pronajatém bytě, kupuje jej i s nájemcem; co z toho vyplývá, rozebírá článek koupě pronajatého bytu.
Jak to nastavit
Před podpisem nájemní smlouvy doporučujeme uzavřít mezi spoluvlastníky krátkou písemnou dohodu o hospodaření: kdo rozhoduje o výběru nájemce, kdo jedná za pronajímatele, jak se dělí výnos a náklady a co se stane, bude-li někdo chtít podíl prodat. Nájemní smlouvu pro spoluvlastníky připravíme v rámci služby nájem bytu a domu. Pokud společné hospodaření nefunguje a řešením je rozchod, pomůžeme s vypořádáním podílového spoluvlastnictví.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
