Realitní kancelář investuje do obchodu čas i peníze dávno předtím, než jí vznikne nárok na provizi: fotografie, inzerce, prohlídky, jednání. Je pochopitelné, že si exkluzivitu a rezervaci chce chránit, a nejběžnějším nástrojem je smluvní pokuta. Pokud je však klientem spotřebitel, musí pokuta obstát v testu nepřijatelných podmínek. Podmínka ve vzoru, která testem neprojde, je zpochybnitelná v každé smlouvě, ve které ji kancelář použila.
Kdy je pokuta nepřijatelná
Zprostředkovatelská i rezervační smlouva, kterou kancelář uzavře s fyzickou osobou nejednající v rámci svého podnikání, je spotřebitelskou smlouvou. Občanský zákoník pro ni stanoví základní pravidlo:
Spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ustanovení, která způsobují značnou nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran v neprospěch spotřebitele […]
— Český překlad § 53 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Nepřijatelné podmínky jsou neplatné (§ 53 odst. 5). Ze zákonného seznamu příkladů dopadají na realitní vzory zejména dva: ustanovení, které obchodníkovi dovoluje nevydat spotřebiteli jeho plnění, i když spotřebitel smlouvu neuzavře nebo od ní odstoupí (§ 53 odst. 4 písm. e)), a požadavek, aby spotřebitel, který nesplnil svůj závazek, zaplatil nepřiměřeně vysokou částku jako sankci (§ 53 odst. 4 písm. k)). Na tom, že klient podepsal celý text, nezáleží: podmínky ve vzorové smlouvě se nepovažují za individuálně sjednané, pokud kancelář neprokáže opak (§ 53 odst. 2 a 3).
Co neobstálo před Nejvyšším správním soudem
Slovenská obchodní inspekce při kontrole realitní kanceláře nařídila opatřením upravit její vzory. Kancelář se bránila námitkami, správní žalobou i kasační stížností a neuspěla; Nejvyšší správní soud kasační stížnost zamítl (rozsudek NSS SR sp. zn. 3Stk/8/2023 z 25. 9. 2024). Posuzována byla dvě ustanovení:
- ve zprostředkovatelské smlouvě pokuta 10 % z požadované ceny, nejvýše do výše provize, za porušení byť jen jedné z více povinností klienta, mezi nimi i za kontakt s třetí osobou bez písemného souhlasu kanceláře; kancelář sama žádnou pokutou vázána nebyla,
- v rezervační smlouvě pokuta 3 % z kupní ceny, pokud zájemce nezaplatí rezervační poplatek včas nebo neuzavře smlouvu v termínu; pokuta převyšovala samotný poplatek, zatímco kancelář při porušení své povinnosti pouze vracela poplatek.
Krajský soud i Nejvyšší správní soud zdůraznily, že nepřijatelná není smluvní pokuta jako taková. Rozhodl její obsah, šíře případů, ve kterých je třeba ji zaplatit, a to, že zavazovala jen klienta. U zprostředkovatelské smlouvy viděl Nejvyšší správní soud i znaky obcházení smyslu provize: pokud se zprostředkovávaná smlouva neuzavře, provize nevzniká, a kancelář si ji nemůže zajistit pokutou ve výši provize. Nepřijal ani argument, že sankcí pro kancelář je už ztráta provize nebo vrácení poplatku, protože porušením povinností kanceláře může klientovi vzniknout škoda, kterou to nevyrovná. Kontrola ještě probíhala podle staršího zákona o ochraně spotřebitele; pravidla § 53 občanského zákoníku, na kterých soudy stavěly, platí dál. Soud zde přezkoumával rozhodnutí inspekce; ve sporu o zaplacení pokuty posuzuje nepřijatelnost podmínky civilní soud samostatně podle téhož § 53.
Jak chránit provizi jinak
Provizi nejvíce pomůže důkaz o tom, že obchod přivedla kancelář. U klienta spotřebitele náleží odměna, pokud byl výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele (§ 774), a za určitých okolností i tehdy, když se obchod uzavře až po skončení smlouvy, jak vysvětlujeme v otázce provize realitky po skončení smlouvy. Podepsaný protokol o prohlídce a záznam o představení zájemce proto kanceláři poslouží lépe než sankce, kterou soud může prohlásit za neplatnou. Kdy nárok vzniká, rozebíráme v otázce kdy realitní kanceláři vzniká nárok na provizi.
Pokud kancelář pokutu přesto chce, osvědčují se tyto zásady:
- úzce vymezená povinnost, jejíž porušení kancelář reálně poškodí, nikoli celý katalog povinností s jednou pokutou za kterékoli zaváhání,
- přiměřená výše, která nenahrazuje provizi za obchod, jenž se neuskutečnil,
- symetrie, tedy sankce i pro kancelář, pokud svou povinnost poruší ona,
- písemná forma a určená výše nebo způsob jejího určení, jinak pokuta nevznikne vůbec (§ 544 odst. 2),
- zavinění: pokud smlouva neurčí jinak, dlužník pokutu neplatí, jestliže porušení nezavinil (§ 545 odst. 3); u rezervace to může být případ, kdy banka neschválí úvěr, ačkoli o něj zájemce řádně žádal.
U rezervačního poplatku platí totéž: smlouva má jasně říci, kdy se započte, kdy se vrací a kdy propadá, a nesmí z něj udělat skrytou provizi za obchod, který se neuzavřel. Základy vysvětluje otázka rezervační smlouva a rezervační poplatek, rozdíl mezi rezervací a závazkem koupit rozebíráme v článku rezervační smlouva, nebo smlouva o smlouvě budoucí.
Jedna podmínka, všechny smlouvy
Důsledky nepřijatelné podmínky přesahují jeden obchod. Pokud soud určí podmínku, která se používá ve více smlouvách, za neplatnou pro její nepřijatelnost, musí se obchodník jí a každé podmínky se stejným významem zdržet ve smlouvách se všemi spotřebiteli (§ 53a odst. 1). Inspekce zase, jak ukazuje popsaný případ, může při kontrole opatřením nařídit odstranění zjištěných nedostatků včetně úpravy vzorů, které kancelář používá (§ 6 odst. 1 písm. a) zákona č. 128/2002 Z. z.).
Smluvní pokuty ve zprostředkovatelských a rezervačních smlouvách nastavíme tak, aby chránily kancelář a zároveň obstály vůči spotřebiteli, v rámci balíčku dokumentace realitní kanceláře. Samostatně připravíme nebo zrevidujeme rezervační smlouvu a pokud chcete s advokátem řešit i konkrétní obchody, podívejte se na právní služby pro realitní kanceláře.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
