V právnickej obci sa traduje, že spoluvlastníctvo je vynález diabla, ktoré častokrát máva za následok nezhody medzi spoluvlastníkmi a následne rozvrátenie vzájomných (aj príbuzenských) vzťahov. V praxi sa často stretávam s požiadavkou na riešenie sporov medzi spoluvlastníkmi a ešte častejšie s požiadavkou na zrušenie takého spoluvlastníctva.
????????Ako na to?
Najelegantnejším spôsobom ako vysporiadať spoluvlastníctvo je písomná dohoda o zrušení spoluvlastníctva.
????????Čo ak nepoznám spoluvlastníkov?
Z listu vlastníctva môžete zistiť jednotlivých vlastníkov – aj s ich adresami. Na tie adresy im následne pošlete dopis s výzvou.
????????Čo ak spoluvlastníci nesúhlasia so zrušením spoluvlastníctva (predajom nehnuteľnosti)? Čo ak spoluvlastníci nie sú známi?
Pokiaľ by niektorý z vlastníkov nesúhlasil so zrušením spoluvlastníctva, alebo vlastníci nie sú známi – máte možnosť podať žalobu na zrušenie spoluvlastníctva (nie je to nič, čoho by ste sa mali obávať). Neznámemu vlastníkovi súd ustanoví opatrovníka – v praxi je to bežne Slovenský pozemkový fond.
????????Spoluvlastníci majú obavy o svoj majetok.
Spoluvlastníci majú častokrát obavy, že prídu o majetok. V takých prípadoch im vysvetlite, že zrušením spoluvlastníctva nezostanú ukrátení. Občiansky zákonník totiž stanovuje povinnosť vysporiadať sa.
Existujú 3 možnosti ako sa zrušené spoluvlastníctvo vysporiadáva:
- pozemky sa rozdelia geometrickým plánom podľa jednotlivých podielov – to je ale možné len v prípade, že rozdelenie je fakticky možné (prihliada sa na prístupové cesty, infraštruktúru, k tomu či takým rozdelením nedôjde k znehodnoteniu pozemku apod.). Tento spôsob vysporiadania je bežný v prípade väčších pozemkov – s viac prístupmi a s menším počtom spoluvlastníkov (ťažko sa totiž bude deliť pozemok niekomu kto má napr. id. 9/360 pozemku).
- najbežnejším spôsobom vysporiadania (a za mňa najpreferovanejším) je prikázanie všetkých spoluvlastníckych podielov do vlastníctva jedného spoluvlastníka, a to za finančnú náhradu. Inak povedané, všetky pozemky získa jeden zo spoluvlastníkov, ktorý ostatných „vyplatí“. Cena sa zvykne určovať buď odborným vyjadrením 2-3 realitiek alebo častejšie znaleckým posudkom. V tomto prípade musíte ale počítať s tým, že vlastníctvo si môže nárokovať viac ľudí. V takom prípade potom súd posudzuje, komu vlastníctvo k pozemkom prikáže (pritom posudzuje detaily ako sú rodinné väzby, citové putá, vzdialenosti od bydliska, možnosti údržby pozemkov atď.). V prípade neznámych vlastníkov – platí sa na účet SPF.
- posledným, najmenej pravdepodobným spôsobom vysporiadania je predaj pozemkov v dražbe. K tomuto spôsobu dochádza len v prípade, že žiadny spoluvlastník neprejaví o pozemky záujem.
????????Každopádne nikto Vás nemôže nútiť zostať v spoluvlastníctve. To znamená, že ak sa so spoluvlastníkmi nedohodnete a podáte žalobu, súd spoluvlastníctvo vždy zruší a vždy rozhodne o jednom z vyššie uvedených spôsobov vysporiadania. Súd ale nie je viazaný Vaším návrhom a o spôsobe vysporiadania môže rozhodnúť podľa vlastnej vôle (tj. môžete navrhovať, aby prikázal pozemky do Vášho vlastníctva a súd môže považovať za vhodnejšie ich rozdelenie alebo naopak).
????????Osobne by som preferoval samozrejme mimosúdnu písomnú dohodu kvôli súdnym poplatkom. V niektorých prípadoch (tam kde sú evidovaní mŕtvi vlastníci) to ale nebude možné, pretože pravdepodobne nebudeme poznať ani dedičov. Tam nezostáva nič iné, len žaloba.
V prípade akýchkoľvek problémov s podielovým spoluvlastníctvom ma neváhajte kontaktovať.
