Kdo kupuje ornou půdu nebo louky, kupuje je často i s nájemcem, nejčastěji se zemědělským družstvem nebo obchodní společností, která pozemky obdělává v celém katastru. Prodávající i kupující přitom často předpokládají, že nový vlastník může s pozemkem naložit, jak chce. Zákon o nájmu zemědělských pozemků č. 504/2003 Z. z. a občanský zákoník říkají jinak: nájem prodejem nekončí a jeho skončení se řídí pravidly, která chrání především nájemce.
Kupující vstupuje do nájmu
Nájem pozemku k zemědělským účelům se spravuje občanským zákoníkem, pokud zákon č. 504/2003 Z. z. nestanoví jinak (§ 1 odst. 1). Pro změnu vlastníka je rozhodující obecné pravidlo:
Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zbavit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
— Český překlad § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Zb.
U nemovitosti může pro samotnou změnu vlastníka nájem vypovědět pouze nájemce, a to i u nájmu na dobu určitou (§ 680 odst. 3). Kupující tedy nezískává volný pozemek, ale postavení pronajímatele se vším, co z dosavadní smlouvy vyplývá.
Kdy lze nájem půdy skončit
Slouží-li pozemek nájemci k zemědělské činnosti při provozování podniku, pronajímá se nejméně na pět let a u nájmu na dobu určitou nejvýše na patnáct let; pro sady, vinohrady, chmelnice a některé další kultury zákon určuje delší minimální doby (§ 8 odst. 1). Výpovědní lhůta neuplyne dříve než tato minimální doba a smlouvu na dobu určitou lze vypovědět jen tehdy, je-li právo a důvody výpovědi dohodnuty přímo v ní (§ 12 odst. 1). Nájem na dobu neurčitou se vypovídá k 1. listopadu s roční výpovědní lhůtou, pokud se strany nedohodly jinak (§ 6).
Kupující, který chce půdu obdělávat sám nebo ji pronajmout jinému, proto potřebuje ještě před podpisem kupní smlouvy vědět, kdy a jak současný nájem skončí. U nájmu na dobu určitou bez výpovědních důvodů to může být až uplynutím sjednané doby.
Nájem nemusí být vidět na listu vlastnictví
Do katastru se zapisují nájemní práva k pozemkům, která trvají nebo mají trvat nejméně pět let (§ 1 odst. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.). Nájem se však nemusí opírat jen o zapsanou smlouvu. Kdo užívá pozemek bez prokazatelného oprávnění pět let a vlastník to nenamítne, získá ze zákona oprávnění pozemek užívat (§ 1a). Nájem na dobu neurčitou vznikne i tehdy, když uživatel vlastníkovi řádně doručí návrh nájemní smlouvy a vlastník jej do dvou měsíců neodmítne ani nevyzve k vrácení pozemku (§ 12 odst. 4). Prověrka proto nemůže skončit u listu vlastnictví; je třeba se přímo zeptat prodávajícího i uživatele, na jakém základě půdu obdělává, a vyžádat si smlouvy a doklady o placení nájemného. Jak takové užívání ukončit, rozebírá odpověď půdu obdělává družstvo bez smlouvy.
Předkupní právo nájemce a nájemné v roce prodeje
V nájemní smlouvě o zemědělském pozemku nelze dohodnout předkupní právo k pronajatému pozemku (§ 4a odst. 2). Smluvní předkupní právo nájemce tedy prodeji pozemku nebrání. Jiné je předkupní právo spoluvlastníků a omezení, která dnes při koupi půdy zůstávají; ta popisuje odpověď omezení při koupi zemědělského pozemku.
Nájemné za zemědělské pozemky se, není-li dohodnuto jinak, platí ročně pozadu k 1. říjnu (§ 4). Při prodeji v průběhu roku proto vzniká otázka, komu patří nájemné za rok, v němž se vlastník změnil. Nájemce se zbaví dluhu platbou původnímu vlastníkovi, dokud mu změna nebyla oznámena. Kupní smlouva má proto určit, jak se nájemné za rok prodeje rozdělí, kdo a kdy nájemci změnu oznámí a zda prodávající předá kupujícímu nájemní smlouvu a korespondenci s nájemcem. Pokud prodávající namísto svého nepřístupného pozemku obhospodařuje jiný pozemek na základě rozhodnutí o podnájemním vztahu podle § 12a, převodem jeho pozemku toto rozhodnutí pozbývá platnosti a nový vlastník může o stejný postup požádat sám (§ 12a odst. 9 písm. d a odst. 21).
S čím pomůžeme
Před koupí prověříme listy vlastnictví, nájemní vztahy včetně těch, které v katastru nejsou, a doby, kdy je lze skončit. Kupní smlouvu připravíme tak, aby řešila nájemné, oznámení nájemci a předání podkladů, a převod povedeme až po rozhodnutí o vkladu v rámci služby převody zemědělské půdy. Jaké nájemné je v daném katastrálním území obvyklé, vysvětluje odpověď obvyklá výše nájemného za půdu.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
