Kto kupuje ornú pôdu alebo lúky, kupuje ich často aj s nájomcom, najčastejšie s poľnohospodárskym družstvom alebo obchodnou spoločnosťou, ktorá pozemky obrába v celom chotári. Predávajúci aj kupujúci pritom často predpokladajú, že nový vlastník si s pozemkom môže naložiť, ako chce. Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov č. 504/2003 Z. z. a Občiansky zákonník hovoria inak: nájom predajom nekončí a jeho skončenie sa riadi pravidlami, ktoré chránia najmä nájomcu.
Kupujúci vstupuje do nájmu
Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje Občianskym zákonníkom, ak zákon č. 504/2003 Z. z. neustanovuje inak (§ 1 ods. 1). Pre zmenu vlastníka je rozhodujúce všeobecné pravidlo:
Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
Pri nehnuteľnosti môže pre samotnú zmenu vlastníka nájom vypovedať iba nájomca, a to aj pri nájme na určitý čas (§ 680 ods. 3). Kupujúci teda nezískava voľný pozemok, ale postavenie prenajímateľa so všetkým, čo z doterajšej zmluvy vyplýva.
Kedy sa nájom pôdy dá skončiť
Ak pozemok slúži nájomcovi na poľnohospodársku činnosť pri prevádzkovaní podniku, prenajíma sa najmenej na päť rokov a pri nájme na určitý čas najviac na pätnásť rokov; pre sady, vinohrady, chmeľnice a niektoré ďalšie kultúry zákon určuje dlhšie minimálne doby (§ 8 ods. 1). Výpovedná lehota neuplynie skôr ako táto minimálna doba a zmluvu na určitý čas možno vypovedať len vtedy, ak je právo a dôvody výpovede dohodnuté priamo v nej (§ 12 ods. 1). Nájom na neurčitý čas sa vypovedá k 1. novembru s ročnou výpovednou lehotou, ak sa strany nedohodli inak (§ 6).
Kupujúci, ktorý chce pôdu obrábať sám alebo ju prenajať inému, preto potrebuje ešte pred podpisom kúpnej zmluvy vedieť, kedy a ako sa súčasný nájom skončí. Pri nájme na určitý čas bez výpovedných dôvodov to môže byť až uplynutím dohodnutej doby.
Nájom nemusí byť vidieť na liste vlastníctva
Do katastra sa zapisujú nájomné práva k pozemkom, ktoré trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (§ 1 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.). Nájom sa však nemusí opierať len o zapísanú zmluvu. Kto užíva pozemok bez preukázateľného oprávnenia päť rokov a vlastník to nenamietne, získa zo zákona oprávnenie pozemok užívať (§ 1a). Nájom na neurčitý čas vznikne aj vtedy, keď užívateľ vlastníkovi riadne doručí návrh nájomnej zmluvy a vlastník ho do dvoch mesiacov neodmietne ani nevyzve na vrátenie pozemku (§ 12 ods. 4). Previerka preto nemôže skončiť pri liste vlastníctva; treba sa priamo opýtať predávajúceho aj užívateľa, na akom základe pôdu obrába, a vyžiadať si zmluvy a doklady o platení nájomného. Ako takéto užívanie ukončiť, rozoberá otázka pôdu obrába družstvo bez zmluvy.
Predkupné právo nájomcu a nájomné v roku predaja
V nájomnej zmluve o poľnohospodárskom pozemku nemožno dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku (§ 4a ods. 2). Zmluvné predkupné právo nájomcu teda predaju pozemku nebráni. Iné je predkupné právo spoluvlastníkov a obmedzenia, ktoré dnes pri kúpe pôdy zostávajú; tie opisuje otázka obmedzenia pri kúpe poľnohospodárskeho pozemku.
Nájomné za poľnohospodárske pozemky sa, ak nie je dohodnuté inak, platí ročne pozadu k 1. októbru (§ 4). Pri predaji v priebehu roka preto vzniká otázka, komu patrí nájomné za rok, v ktorom sa vlastník zmenil. Nájomca sa zbaví dlhu platbou pôvodnému vlastníkovi, kým mu zmena nebola oznámená. Kúpna zmluva má preto určiť, ako sa nájomné za rok predaja rozdelí, kto a kedy nájomcovi zmenu oznámi a či predávajúci odovzdá kupujúcemu nájomnú zmluvu a korešpondenciu s nájomcom. Ak predávajúci namiesto svojho neprístupného pozemku obhospodaruje iný pozemok na základe rozhodnutia o podnájomnom vzťahu podľa § 12a, prevodom jeho pozemku toto rozhodnutie stráca platnosť a nový vlastník môže o rovnaký postup požiadať sám (§ 12a ods. 9 písm. d a ods. 21).
S čím pomôžeme
Pred kúpou preveríme listy vlastníctva, nájomné vzťahy vrátane tých, ktoré v katastri nie sú, a doby, kedy sa dajú skončiť. Kúpnu zmluvu pripravíme tak, aby riešila nájomné, oznámenie nájomcovi a odovzdanie podkladov, a prevod dotiahneme až po vklad v rámci služby prevody poľnohospodárskej pôdy. Aké nájomné je v danom katastrálnom území obvyklé, vysvetľuje otázka obvyklá výška nájomného za pôdu.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
