Duplicitné vlastníctvo sa zvyčajne objaví v nevhodnej chvíli: pri predaji, pri žiadosti o úver alebo pri dedičskom konaní. Na liste vlastníctva pribudne poznámka, že hodnovernosť údajov o vlastníckom práve bola spochybnená, a tú istú plochu eviduje kataster raz ako parcelu registra C s jedným vlastníkom a raz ako parcelu registra E s iným. Ak sa zapísaní vlastníci dohodnú, stačí dohoda alebo oprava v katastri. Ak sa nedohodnú, musí rozhodnúť súd. Výsledok často závisí už od toho, ako bola žaloba pripravená.
Prečo kataster sám nerozhodne
Údaje katastra o právach k nehnuteľnostiam sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Túto výhradu zákon uvádza priamo.
Údaje katastra, a to údaje o právach k nehnuteľnostiam, parcelné číslo, geometrické určenie nehnuteľnosti, druh pozemku, […] sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Záväzným údajom katastra nie je druh pozemku evidovaného ako parcela registra „E“.
Pri duplicite stoja proti sebe dva zápisy, ktoré sú oba len domnienkou. Údaje, ktorých hodnovernosť je vyvrátená, sa podľa § 71 ods. 3 nesmú používať, preto sa s pozemkom v praxi nedá bezpečne nakladať. Okresný úrad však nemá právomoc vybrať správny zápis proti vôli niektorého z vlastníkov. Údaj o viacnásobnom vlastníctve opraví len so súhlasom všetkých, ktorých sa týka (§ 59 ods. 2 písm. c)), inak rozhoduje súd.
Naliehavý právny záujem máte vždy
Určovacia žaloba podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku je prípustná len vtedy, ak je na určení naliehavý právny záujem. Pri duplicite sa o túto podmienku netreba obávať. Najvyšší súd v uznesení sp. zn. 9Cdo/251/2021 z 30. júna 2022 zhrnul svoju rozhodovaciu prax tak, že duplicitne zapísaný vlastník má na určení vlastníctva naliehavý právny záujem vždy, pretože rozsudok bude podkladom pre zápis v katastri záznamom podľa § 34 ods. 1 katastrálneho zákona.
To isté rozhodnutie odpovedalo na otázku, na ktorej niektoré spory stroskotali. Nižšie súdy v tej veci zamietli žalobu vlastníčky, ktorá mala pozemky zapísané ako parcely registra C a žiadala určiť svoje vlastníctvo, hoci tú istú plochu kataster evidoval aj ako parcelu registra E žalovanej. Podľa nich mala žalovať negatívne, teda o určenie, že vlastníčkou nie je žalovaná. Najvyšší súd ich rozhodnutia zrušil.
Súdna prax pripúšťa pozitívny aj negatívny petit. Judikát R 31/2019, ktorý negatívne určenie pripustil, nemožno čítať tak, že iný petit je vylúčený. Nerozhoduje ani to, že sú parcely vedené v rôznych registroch, ale to, že ide o tú istú plochu, čo preukazuje práve poznámka o duplicitnom zápise.
Koho žalovať
Výrok právoplatného rozsudku zaväzuje strany sporu a tých, ktorí sa stali ich právnymi nástupcami po právoplatnosti rozsudku (§ 228 ods. 1). Kto v konaní nebol, toho rozsudok spravidla neviaže. Pri parcelách registra E býva na druhej strane desať či dvadsať spoluvlastníkov, časť z nich po smrti bez prejednaného dedičstva. Pred podaním žaloby preto treba z listu vlastníctva a z dedičských spisov zistiť všetkých, ktorých zápis sa má odstrániť, a ich aktuálnych nástupcov. Ak niekto z nich v konaní chýba, rozsudok voči nemu nepôsobí a na čistý zápis v celom rozsahu nemusí postačiť.
Čo sa v spore dokazuje
Jadrom sporu je porovnanie dvoch vlastníckych línií. Každú treba zrekonštruovať od najstaršieho spoľahlivého zápisu: pozemková kniha, prídelové listiny, kúpne a darovacie zmluvy, rozhodnutia o dedičstve, výsledky reštitúcií alebo obnovy evidencie. Súd skúma, či každý článok reťaze mohol vlastníctvo platne preniesť. Nikto nemôže previesť viac práv, než sám má, takže chyba pri niektorom zo starších prevodov môže oslabiť aj dnešný zápis, ktorý pôsobí bezchybne.
Treba preukázať aj to, že ide o tú istú plochu. Tú preukazuje identifikácia parciel, ktorá je verejnou listinou (§ 69 ods. 3). Pri čiastočnom prekryve býva potrebný geometrický plán, aby výrok presne vymedzil, o ktorú časť ide.
Ďalším dôvodom nadobudnutia vlastníctva môže byť vydržanie. Ak jedna strana alebo jej predchodcovia plochu poctivo držali desať rokov (§ 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka), vlastníctvo mohlo vzniknúť bez ohľadu na slabinu v listinách. Podrobnosti rozoberá článok o vydržaní pozemku.
Počas sporu a po ňom
Spor o duplicitu trvá dlho a druhá strana môže medzitým s pozemkom nakladať. Ochranu poskytuje poznámka o súdnom konaní v katastri.
Výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva k nehnuteľnosti alebo o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osobu, ktorej sa týka návrh na povolenie vkladu vecného práva k nehnuteľnosti, ak bol návrh podaný v čase, keď v katastri nehnuteľností bola zapísaná poznámka o súdnom konaní.
Ustanovenie sa viaže na návrh na vklad, preto pri riziku inej zmeny vlastníka zvažujeme aj neodkladné opatrenie. Po právoplatnosti rozsudku ho kataster zapíše záznamom a z listu vlastníctva zmizne zápis, ktorý neobstál.
Kým sa podá žaloba, oplatí sa preveriť, či duplicita nie je len technická, keď sú na oboch listoch vlastníctva tí istí ľudia. Vtedy stačí postup opísaný v otázke dva listy vlastníctva na ten istý pozemok. V ostatných prípadoch porovnáme tituly oboch zápisov, otvorene povieme, ktorý je silnejší, a spor vedieme v rámci služieb duplicitné vlastníctvo pozemku a určenie vlastníckeho práva.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Jadro sporu o duplicitu sa nezmení. Či sa vlastníctvo v minulosti jednotlivými prevodmi prenieslo, sa bude naďalej posudzovať podľa práva účinného v čase prevodu. Rekonštrukcia oboch línií, identifikácia parciel aj určovacia žaloba tak ostávajú.
Mení sa postavenie toho, kto sa spoľahne na kataster. Zapísaný stav bude pôsobiť v prospech toho, kto od 1. júla 2027 odplatne a dobromyseľne nadobudne nehnuteľnosť od osoby zapísanej ako vlastník, aj keď zápis nezodpovedá skutočnosti. Skutočný vlastník bude môcť žiadať určenie na súde aj zaznamenanie spornosti zápisu v katastri. Pri zápise vykonanom bez právneho dôvodu by mal o poznámku spornosti požiadať do dvoch mesiacov odo dňa, keď sa o zápise dozvedel, a ak nebol o zápise riadne vyrozumený, do troch rokov od zápisu. Do dvoch mesiacov od doručenia žiadosti by zároveň musel preukázať, že právo uplatnil na súde, inak kataster poznámku vymaže. Potom by jeho právo pôsobilo len voči tomu, kto zápis dosiahol a nebol dobromyseľný.
Pri parcele s poznámkou o spochybnenej hodnovernosti bude dobromyseľnosť kupujúceho ťažko obhájiteľná, lebo kto zanedbá náležitú starostlivosť, nie je podľa nového zákona dobromyseľný. Pre nesúlady v katastri vzniknuté pred účinnosťou však zákon nemá prechodné pravidlo. Nie je preto isté, odkedy budú pri starých zápisoch plynúť lehoty.
Ak duplicitu riešite, neodkladajte posúdenie žaloby a vyznačenie prebiehajúceho sporu v katastri. Z nového zákona však nevyplýva, že by k 1. júlu 2027 každá staršia duplicita stratila ochranu.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
