Rozpor medzi katastrom a skutočnosťou býva pri pozemkoch starý aj desiatky rokov. Rodičia kúpili časť záhrady od suseda na zmluvu, ktorá sa nikdy nezapísala, plot stojí inde, než vedie hranica na mape, alebo sa pozemok po generácie odovzdával v rodine bez dedičského konania. Občiansky zákonník na takéto situácie pamätá úpravou vydržania. Dlhodobá poctivá držba môže za zákonných podmienok viesť k nadobudnutiu vlastníctva. Samo sa to však do katastra nepremietne a nie každá dlhá držba podmienky splní.
Tri podmienky zo zákona
Základné pravidlo určuje Občiansky zákonník.
Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.
Prvou podmienkou je držba, teda nakladanie s pozemkom ako s vlastným (§ 129 ods. 1). Nájomca ani ten, kto pozemok užíva s dovolením vlastníka, držiteľom v tomto zmysle nie je, lebo neuplatňuje vlastnícke právo pre seba.
Druhou je oprávnenosť držby. Držiteľ musí byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu pozemok patrí, a pri pochybnostiach sa oprávnenosť predpokladá (§ 130 ods. 1).
Treťou je nepretržitosť počas desiatich rokov. Do lehoty sa započíta aj oprávnená držba právneho predchodcu, napríklad rodiča, po ktorom pozemok prešiel (§ 134 ods. 3). Vydržať nemožno veci, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb (§ 134 ods. 2).
Dobromyseľnosť a chýbajúci titul
Staršia prax súdov často vylučovala vydržanie tam, kde nadobúdateľ nemal platný titul, napríklad keď zmluva nemala predpísanú formu alebo sa nikdy nezaregistrovala. Ústavný súd v náleze II. ÚS 484/2015 označil taký výklad za neprípustne reštriktívny a veľký senát Najvyššieho súdu v rozsudku 1VCdo/1/2024 z 13. mája 2024 uzavrel, že právny titul je len jedným z dôkazov dobromyseľnosti a jeho nedostatok sám osebe neoprávnenosť držby nespôsobuje. Rozhodujúce je, či držiteľ konal poctivo, teda či za pozemok zaplatil dohodnutú cenu, poskytol iné dohodnuté plnenie alebo ho preukázateľne dostal darom.
Ako to vyzerá v konkrétnej veci, ukazuje uznesenie Najvyššieho súdu sp. zn. 3Cdo/23/2025 z 25. marca 2026. Kupujúci v roku 1955 kúpili celú parcelu od dvoch spoluvlastníkov, hoci v pozemkovej knihe bola zapísaná aj tretia spoluvlastníčka. Nižšie súdy im vydržanie jej podielu odopreli pre chýbajúci titul. Najvyšší súd rozhodnutie zrušil. Kupujúci zaplatili kúpnu cenu a celý čas platili daň z nehnuteľnosti, čo sú okolnosti svedčiace o poctivom nadobudnutí.
Dobromyseľnosť však nemožno predpokladať za každých okolností. Kto vie, že pozemok patrí inému, a užíva ho napriek tomu, dobromyseľný nie je, bez ohľadu na to, ako dlho to trvá. Súd skúma presvedčenie držiteľa objektívne, podľa okolností, ktoré mohol a mal poznať, nie podľa toho, čo dnes tvrdí.
Ako sa vydržanie dostane do katastra
Vydržanie vzniká priamo zo zákona, uplynutím doby. Do katastra sa preto nezapisuje vkladom, ale záznamom na základe verejnej listiny.
Práva k nehnuteľnostiam […], ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, […] vydržaním, prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom […] sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín.
Takou listinou môže byť uznesenie súdu o potvrdení vydržania. Od mája 2021, keď zaniklo notárske osvedčenie vyhlásenia o vydržaní, upravuje Civilný mimosporový poriadok osobitné konanie, ktoré sa začína len na návrh toho, kto o sebe tvrdí, že vlastníctvo vydržal (§ 359c a § 359d). Navrhovateľ musí opísať a osvedčiť skutočnosti, z ktorých vydržanie vyplýva, a označiť deň, keď vlastníctvo nadobudol.
Ak ich súd považuje za osvedčené, vydá vyzývacie uznesenie, zverejní ho v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, do katastra sa zapíše poznámka o konaní a zapísaný vlastník, jeho nástupcovia, Slovenský pozemkový fond aj ktokoľvek iný môžu podať námietky. Lehota na ne nesmie byť kratšia ako šesť mesiacov od zverejnenia (§ 359f ods. 3). Ak nikto dôvodne nenamietne, súd vydržanie potvrdí.
Právoplatné uznesenie o potvrdení vydržania je záväzné pre každého.
Kto námietky bez vlastnej viny uplatniť nemohol, môže sa svojho práva ešte domáhať žalobou (§ 359k ods. 2), no kto od takto potvrdeného vlastníka neskôr dobromyseľne kúpi, je chránený, ako keby kupoval od vlastníka (§ 359k ods. 3). Konanie je vhodné tam, kde je stav nesporný, ale zapísaný vlastník dávno zomrel alebo ho nemožno nájsť. Ak niekto podá dôvodné námietky, súd návrh zamietne (§ 359i ods. 1) a spor sa presúva do konania o určenie vlastníckeho práva podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku. Naliehavý právny záujem na určovacej žalobe máte vtedy, keď kataster eviduje ako vlastníka niekoho iného, lebo rozsudok bude podkladom na zmenu zápisu. Najvyšší súd to zhrnul aj v uznesení sp. zn. 9Cdo/251/2021.
Aké dôkazy treba pripraviť
Dôkazy treba zbierať skôr, než sa ozve druhá strana. Pomáhajú staré zmluvy aj neplatné či nezapísané, doklady o zaplatení ceny, rozhodnutia o dani z nehnuteľnosti, fotografie oplotenia a stavieb, geometrické plány a svedkovia, ktorí pamätajú, kto a odkedy pozemok užíval. Slabinou býva prerušenie držby, napríklad keď pozemok roky obrábal niekto iný, a neurčitosť držby. Súdu treba presne vymedziť, ktorú časť pozemku ste držali, často novým geometrickým plánom.
Kým začnete konať, oplatí sa zistiť, či nejde skôr o chybu v katastri, ktorú rieši oprava chyby v katastri, o pozemok bez listu vlastníctva (pozri otázku neknihovaný pozemok bez listu vlastníctva) alebo o duplicitný zápis. Podmienky vydržania posúdime z listín, ktoré máte, a ak obstoja, pripravíme návrh na potvrdenie vydržania alebo žalobu a vedieme konanie až po zápis v rámci služby určenie vlastníckeho práva.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
