Pri nájme nebytových priestorov neplatí rovnaký režim ako pri byte. Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je stručný, dovoľuje stranám veľa dohodnúť a na zvyšok sa použije Občiansky zákonník. Pre prenajímateľa, ktorému nájomca prevádzky prestal platiť, rozhoduje o rýchlosti a istote postupu najmä obsah zmluvy. Niektoré kroky, ktoré by pri inom nájme fungovali, pri nebytovom priestore zákon nepripúšťa.
Výpoveď pre neplatenie
Pri nájme na neurčitý čas môže prenajímateľ zmluvu písomne vypovedať aj bez udania dôvodu, ak zmluva neurčuje inak (§ 10). Nájom na určitý čas sa skončí uplynutím dohodnutej doby a pred ňou ho prenajímateľ môže vypovedať len zo zákonných dôvodov. Medzi tieto dôvody patrí aj neplatenie.
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak […] nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa strany nedohodli inak, a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 12). Kratšiu lehotu si preto treba dohodnúť v zmluve vopred. Odstúpenie od zmluvy pre neplatenie, ktoré Občiansky zákonník pripúšťa pri iných nájmoch, sa na nebytový priestor výslovne nevzťahuje (§ 679 ods. 3). Odstúpiť možno pri užívaní, ktorým prenajímateľovi vzniká alebo hrozí značná škoda, prípadne z dôvodov dohodnutých v zmluve. Výpoveď musí byť písomná a musí sa preukázateľne doručiť. V spore o jej účinnosť neraz rozhoduje, či a kedy ju nájomca prevzal.
Pozor aj na samotnú zmluvu. Musí byť písomná a obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob platenia, a pri nájme na určitý čas aj jeho dobu. Inak je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4). Pri neplatnej zmluve sa namiesto nájomného vymáha bezdôvodné obohatenie, čo spor komplikuje.
Záložné právo k veciam nájomcu
Zákon o nájme nebytových priestorov vlastné zabezpečenie nájomného neupravuje, prenajímateľ sa však môže oprieť o Občiansky zákonník.
Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.
Zabezpečenie však zanikne, ak nájomca veci odstráni skôr, než ich spíše osoba poverená súdom, ktorou môže byť aj súdny exekútor. Ak sa nájomca sťahuje a nájomné nie je zaplatené ani zabezpečené, prenajímateľ môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí požiadať o súpis, inak ich musí vydať (§ 672 ods. 2). Zadržanie teda neznamená, že si prenajímateľ veci môže nechať alebo predať. Výmena zámku bez súpisu a bez rozhodnutia súdu sa môže obrátiť proti nemu. V praxi sa preto viac osvedčuje dohodnutá peňažná zábezpeka, z ktorej sa dlh započíta podľa pravidiel v zmluve, a ručenie konateľa alebo materskej spoločnosti, ak je nájomcom malá s.r.o.
Keď nájomca po skončení nájmu neodíde
Po skončení nájmu je nájomca povinný priestor vrátiť v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13). Ak to neurobí, zostáva žaloba o vypratanie a po rozsudku exekúcia. Za čas, keď priestor užíva bez právneho dôvodu, dlhuje prenajímateľovi náhradu. Pri nájme nebytového priestoru netreba zabudnúť ani na otázku obnovenia nájmu ďalším užívaním. Kedy hrozí a kedy nie, rozoberá otázka nájomca po skončení nájmu nevypratal priestor. Pre úplnosť, ak zomrie nájomca, ktorý je fyzickou osobou, nájom podľa § 14 písm. b) zanikne, ak dedičia prenajímateľovi v zákonnej lehote neoznámia, že v nájme pokračujú, a zmluva neurčuje inak.
Čo si dohodnúť v zmluve vopred
Keďže zákon je v mnohom dispozitívny, najviac sa dá získať pri podpise zmluvy. Oplatí sa dohodnúť kratšiu výpovednú lehotu, peňažnú zábezpeku s povinnosťou nájomcu doplniť ju po čerpaní, zmluvnú pokutu za omeškanie s vyprataním a presné pravidlá doručovania vrátane adresy, na ktorú sa písomnosti posielajú aj po odchode nájomcu z priestoru. Pri väčších prevádzkach zvažujeme aj bankovú záruku alebo ručenie tretej osoby. Zmluva tiež má určiť, v akom stave sa priestor vracia, čo sa stane s úpravami, ktoré nájomca urobil, a kto a kedy spíše preberací protokol.
Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka
Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Zákon č. 116/1990 Zb. zruší a kanceláriu, prevádzku či sklad prenajatý na podnikanie bude upravovať ako nájom priestoru na podnikanie. Ako sa nové pravidlá zosúladia s Obchodným zákonníkom vo vzťahoch medzi podnikateľmi, definitívne rozhodne až uvádzacia novela. Pre prenajímateľa, ktorému nájomca neplatí, sa zmení najmä toto:
- Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu nezaplatí dlžné nájomné alebo úhrady ani do splatnosti ďalšieho nájomného, prenajímateľ bude môcť od zmluvy odstúpiť. Dôvod musí v odstúpení uviesť a opísať. Ak mu nájomca dovtedy preukáže zaplatenie, odstúpiť nemôže.
- Výpovedné dôvody, ktoré dnes zákon vymenúva pre nájom na určitý čas, zaniknú. Nájom na dobu určitú bude možné vypovedať len z dôvodov, ktoré si strany dohodnú alebo ktoré ustanoví zákon. Nájom na neurčitú dobu bude možné vypovedať bez dôvodu s dvojmesačnou výpovednou dobou.
- Záložné právo k veciam nájomcu bude zabezpečovať všetky peňažné pohľadávky z nájmu. Pri sťahovaní ich prenajímateľ môže zadržať na vlastné nebezpečenstvo. Súpis osobou poverenou súdom sa už nevyžaduje.
- Ak nájomca po skončení nájmu priestor užíva ďalej a prenajímateľ ho do troch mesiacov písomne nevyzve na vydanie, nájom sa obnoví.
Zmluva nebude musieť byť písomná a chýbajúce náležitosti nespôsobia jej neplatnosť. Nájmy uzavreté do 30. júna 2027 sa budú aj po tomto dni spravovať zákonom č. 116/1990 Zb.
Ak budete od 1. júla 2027 uzatvárať nájom na dobu určitú, vpíšte do zmluvy výpovedné dôvody oboch strán. Ďalšie zmeny opisuje otázka nájom priestorov na podnikanie v novom OZ.
Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.
Poradie krokov
Najprv pošlite písomnú výzvu s konkrétnou sumou a lehotou. Súčasne skontrolujte v zmluve dobu nájmu, výpovedné dôvody a lehoty, zábezpeku aj doručovanie. Ak nájomca nezaplatí, nasleduje výpoveď doručená preukázateľne a pri odchode súpis vecí, ak má prenajímateľ čo zabezpečiť. Dlžné nájomné sa vymáha platobným rozkazom alebo žalobou, spravidla súbežne s vyprataním. Postup nastavíme podľa vašej zmluvy v rámci služby vymáhanie nájomného a vypratanie. Ak zmluvu ešte len uzatvárate alebo ju chcete sprísniť, pripravíme ju v rámci služby nájom nebytových priestorov.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 22. 10. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
