Pri nájme nebytových priestorov neplatí rovnaký režim ako pri byte. Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je stručný, dovoľuje stranám veľa dohodnúť a na zvyšok sa použije Občiansky zákonník. Pre prenajímateľa, ktorému nájomca prevádzky prestal platiť, rozhoduje o rýchlosti a istote postupu najmä obsah zmluvy; niektoré kroky, ktoré by pri inom nájme fungovali, pri nebytovom priestore zákon nepripúšťa.
Výpoveď pre neplatenie
Pri nájme na neurčitý čas môže prenajímateľ zmluvu písomne vypovedať aj bez udania dôvodu, ak zmluva neurčuje inak (§ 10). Nájom na určitý čas sa skončí uplynutím dohodnutej doby a pred ňou ho prenajímateľ môže vypovedať len zo zákonných dôvodov. Neplatenie medzi ne patrí:
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak […] nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa strany nedohodli inak, a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede (§ 12). Kratšiu lehotu si preto treba dohodnúť v zmluve vopred. Odstúpenie od zmluvy pre neplatenie, ktoré Občiansky zákonník pripúšťa pri iných nájmoch, sa na nebytový priestor výslovne nevzťahuje (§ 679 ods. 3); odstúpiť možno pri užívaní, ktorým prenajímateľovi vzniká alebo hrozí značná škoda, prípadne z dôvodov dohodnutých v zmluve. Výpoveď musí byť písomná a musí sa preukázateľne doručiť. Spor o jej účinnosť sa neraz zvrtne na otázku, či a kedy ju nájomca prevzal.
Pozor aj na samotnú zmluvu. Musí byť písomná a obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob platenia, a pri nájme na určitý čas aj jeho dobu; inak je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4). Pri neplatnej zmluve sa namiesto nájomného vymáha bezdôvodné obohatenie, čo spor komplikuje.
Záložné právo k veciam nájomcu
Zákon o nájme nebytových priestorov vlastné zabezpečenie nájomného neupravuje, prenajímateľ sa však môže oprieť o Občiansky zákonník:
Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.
Toto zabezpečenie však ľahko zanikne: stačí, ak nájomca veci odstráni skôr, než ich spíše osoba poverená súdom, ktorou môže byť aj súdny exekútor. Ak sa nájomca sťahuje a nájomné nie je zaplatené ani zabezpečené, prenajímateľ môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí požiadať o súpis, inak ich musí vydať (§ 672 ods. 2). Zadržanie teda neznamená, že si prenajímateľ veci môže nechať alebo predať. Výmena zámku bez súpisu a bez rozhodnutia súdu sa môže obrátiť proti nemu. V praxi sa preto viac osvedčuje dohodnutá peňažná zábezpeka, z ktorej sa dlh započíta podľa pravidiel v zmluve, a ručenie konateľa alebo materskej spoločnosti, ak je nájomcom malá s.r.o.
Keď nájomca po skončení nájmu neodíde
Po skončení nájmu je nájomca povinný priestor vrátiť v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13). Ak to neurobí, zostáva žaloba o vypratanie a po rozsudku exekúcia. Za čas, keď priestor užíva bez právneho dôvodu, dlhuje prenajímateľovi náhradu. Pri nájme nebytového priestoru netreba zabudnúť ani na otázku obnovenia nájmu ďalším užívaním; kedy hrozí a kedy nie, rozoberá otázka nájomca po skončení nájmu nevypratal priestor. Pre úplnosť, ak zomrie nájomca, ktorý je fyzickou osobou, nájom podľa § 14 písm. b) zanikne, ak dedičia prenajímateľovi v zákonnej lehote neoznámia, že v nájme pokračujú, a zmluva neurčuje inak.
Čo si dohodnúť v zmluve vopred
Keďže zákon je v mnohom dispozitívny, najviac sa dá získať pri podpise zmluvy. Oplatí sa dohodnúť kratšiu výpovednú lehotu, peňažnú zábezpeku s povinnosťou nájomcu doplniť ju po čerpaní, zmluvnú pokutu za omeškanie s vyprataním a presné pravidlá doručovania vrátane adresy, na ktorú sa písomnosti posielajú aj po odchode nájomcu z priestoru. Pri väčších prevádzkach zvažujeme aj bankovú záruku alebo ručenie tretej osoby. Zmluva tiež má určiť, v akom stave sa priestor vracia, čo sa stane s úpravami, ktoré nájomca urobil, a kto a kedy spíše preberací protokol.
Poradie krokov
Najprv písomná výzva s konkrétnou sumou a lehotou, súčasne kontrola zmluvy: doba nájmu, výpovedné dôvody a lehoty, zábezpeka, doručovanie. Ak nájomca nezaplatí, nasleduje výpoveď doručená preukázateľne a pri odchode súpis vecí, ak má prenajímateľ čo zabezpečiť. Dlžné nájomné sa vymáha platobným rozkazom alebo žalobou, spravidla súbežne s vyprataním. Postup nastavíme podľa vašej zmluvy v rámci služby vymáhanie nájomného a vypratanie. Ak zmluvu ešte len uzatvárate alebo ju chcete sprísniť, pripravíme ju v rámci služby nájom nebytových priestorov.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
