Pri všeobecnom nájme podľa § 676 ods. 2 sa zmluva môže ďalším užívaním obnoviť, ak prenajímateľ do 30 dní nepodá návrh na vydanie veci alebo vypratanie. Výzvy nestačia, strany však môžu toto obnovenie v zmluve vylúčiť. Pri nájme bytu sa pravidlo zo zákona nepoužije. Podľa Najvyššieho súdu SR sa neuplatní ani pri nájme nebytového priestoru na určitý čas podľa zákona č. 116/1990 Zb. Rozhoduje preto najprv druh nájmu a obsah zmluvy.
Ak nájomca po skončení nájmu priestor ďalej užíva, môže sa nájom za určitých podmienok obnoviť. Rozhoduje predmet nájmu, obsah zmluvy a pri všeobecnom nájme aj to, či prenajímateľ včas podá žalobu.
Pri bežnom nájme rozhoduje 30 dní
Všeobecná úprava Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) spája s nečinnosťou prenajímateľa obnovenie nájmu. Nájom dojednaný na určitú dobu sa síce skončí jej uplynutím (§ 676 ods. 1), ďalšie užívanie veci však môže viesť k obnoveniu zmluvy:
Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
Strany môžu použitie § 676 ods. 2 v zmluve vylúčiť. Ak sa pravidlo uplatní, obnovenie odvráti návrh podaný na súde. Výzvy, urgencie ani rokovanie o odovzdaní zákon do úvahy neberie. Ak prenajímateľ lehotu zmešká, nájom sa obnoví za pôvodných podmienok vrátane výšky nájomného. Pri nájme dojednanom na dlhšie ako rok sa obnoví na celý ďalší rok.
Pri nájme bytu sa pravidlo nepoužije
Podľa § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nájom bytu na určitý čas skončí uplynutím dohodnutej doby a § 676 ods. 2 sa naň nepoužije. Samotné ďalšie bývanie preto nájom týmto mechanizmom neobnoví.
Ani nebytový priestor na určitý čas sa takto neobnovuje
Nájom kancelárií, prevádzok a iných nebytových priestorov upravuje osobitný zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý skončenie nájmu rieši sám:
Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
Najvyšší súd SR pod sp. zn. 3Obdo/34/2018 uzavrel, že úprava skončenia nájmu nebytového priestoru dohodnutého na určitý čas v § 9 tohto zákona je komplexná, a ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa preto nepoužije. Nájom prevádzky sa teda ďalším užívaním neobnoví. Situáciu však treba riešiť: bývalý nájomca užíva priestor bez právneho titulu, možno od neho žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia a vypratanie si spravidla aj tak vyžiada žalobu. Nehrozí však, že nečinnosťou vznikne nový nájom.
Prečo je prvým krokom právna kvalifikácia
Oba režimy sa v praxi pletú, lebo jeden areál často kombinuje viac predmetov nájmu: budovu s nebytovými priestormi, pozemok pod ňou, parkovisko, hnuteľné vybavenie. Pozemky a hnuteľné veci spravidla spadajú pod všeobecnú úpravu Občianskeho zákonníka, pričom treba preveriť aj zmluvné vylúčenie obnovenia. Nebytové priestory spravidla podliehajú osobitnému zákonu. Kým je sporné, čo presne zmluva prenajala a ktorý režim prevládne, je bezpečnejšie počítať s lehotou podľa § 676 ods. 2 a žalobu stihnúť.
S čím vieme pomôcť
Posúdime, akým režimom sa váš nájom spravuje a či lehota beží, a pripravíme žalobu v rámci vymáhania nájomného a vypratania. Zmluvy na prevádzky a kancelárie nastavujeme v službe nájom nebytových priestorov tak, aby skončenie nájmu bolo jasne upravené. Ak už spor prebieha, prevezmeme zastupovanie v súdnom spore. Ozvite sa hneď, ako nájomca po skončení nájmu priestor neodovzdá. Pri nájme, ktorý sa môže obnoviť, rozhoduje prvý mesiac.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
