U obecného nájmu podle § 676 odst. 2 se smlouva může dalším užíváním obnovit, pokud pronajímatel do 30 dnů nepodá návrh na vydání věci nebo vyklizení. Výzvy nestačí, strany však mohou toto obnovení ve smlouvě vyloučit. U nájmu bytu se pravidlo ze zákona nepoužije; podle Nejvyššího soudu SR se neuplatní ani u nájmu nebytového prostoru na dobu určitou podle zákona č. 116/1990 Zb. Rozhoduje proto nejprve druh nájmu a obsah smlouvy.
Doba nájmu uplynula, klíče nikdo nepředal a nájemce dále užívá prostor, jako by se nic nestalo. Právě tehdy běží pronajímateli krátká lhůta, která rozhodne, zda se věc uvolní, nebo zda nájem poběží dále. Odpověď se přitom liší podle toho, co je pronajato a co si strany sjednaly.
U běžného nájmu rozhoduje 30 dnů
Obecná úprava slovenského občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Zb.) je nastavena proti nečinnému pronajímateli. Nájem sjednaný na dobu určitou sice skončí jejím uplynutím (§ 676 odst. 1), další užívání věci však může smlouvu vzkřísit:
Pokud nájemce užívá věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za stejných podmínek, za kterých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na kratší dobu se obnovuje na tuto dobu.
— Český překlad § 676 odst. 2 slovenského občanského zákoníku
Strany mohou použití § 676 odst. 2 ve smlouvě vyloučit. Pokud se pravidlo uplatní, obnovení odvrátí návrh podaný u soudu; výzvy, urgence ani jednání o předání zákon v úvahu nebere. Kdo lhůtu zmešká, má nájemce znovu — u nájmu sjednaného na déle než rok na celý další rok, za původních podmínek včetně výše nájemného.
U nájmu bytu se pravidlo nepoužije
Podle § 710 odst. 2 slovenského občanského zákoníku skončí nájem bytu na dobu určitou uplynutím sjednané doby a § 676 odst. 2 se na něj nepoužije. Samotné další bydlení proto nájem tímto mechanismem neobnoví.
U nebytových prostor na dobu určitou je to naopak
Nájem kanceláří, provozoven a jiných nebytových prostor upravuje zvláštní slovenský zákon č. 116/1990 Zb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který skončení nájmu řeší sám:
Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
— Český překlad § 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Zb.
Nejvyšší soud SR pod sp. zn. 3Obdo/34/2018 uzavřel, že úprava skončení nájmu nebytového prostoru sjednaného na dobu určitou v § 9 tohoto zákona je komplexní, a ustanovení § 676 odst. 2 slovenského občanského zákoníku o obnovení nájmu se proto nepoužije. Nájem provozovny se tedy dalším užíváním neobnoví. Situaci je však třeba řešit: bývalý nájemce užívá prostor bez právního titulu, lze od něj požadovat vydání bezdůvodného obohacení a vyklizení si zpravidla i tak vyžádá žalobu — jen bez hrozby, že nečinností vznikne nový nájem.
Proč je prvním krokem právní kvalifikace
Oba režimy se v praxi pletou, protože jeden areál často kombinuje více předmětů nájmu: budovu s nebytovými prostory, pozemek pod ní, parkoviště, movité vybavení. Pozemky a movité věci zpravidla spadají pod obecnou úpravu slovenského občanského zákoníku, přičemž je třeba prověřit také smluvní vyloučení obnovení; nebytové prostory spadají pod zvláštní zákon. Dokud je sporné, co přesně smlouva pronajala a který režim převládne, nevyplatí se s termínem hazardovat — bezpečný postup je počítat se lhůtou podle § 676 odst. 2 a žalobu stihnout.
S čím můžeme pomoci
Posoudíme, jakým režimem se váš nájem řídí a zda lhůta běží, a připravíme žalobu v rámci vymáhání nájemného a vyklizení. Smlouvy pro provozovny a kanceláře nastavujeme ve službě nájem nebytových prostor tak, aby skončení nájmu nebylo překvapením; pokud již spor běží, převezmeme zastupování v soudním sporu. Ozvěte se hned, jakmile nájemce po skončení nájmu prostor nepředá — o výsledku často rozhodne první měsíc.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
