Právní poradna · 11

Vlastnictví, pozemky a nájem — otázky a odpovědi.

33 zodpovězených otázek z oblasti, které se věnujeme. Související služby najdete v katalogu Vlastnictví, pozemky a nájem.

Odpovídá , český a slovenský advokát, zapsaný v ČAK i SAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Hledat v otázkách z této oblasti

Hledáme v otázkách, krátkých odpovědích i tématech. Celou poradnu prohledáte na její vstupní stránce.

Seznam otázek z oblasti Vlastnictví, pozemky a nájem

  1. Stačí, když advokát autorizuje smlouvu o věcném břemeni, nebo potřebujeme úředně ověřený podpis? U samostatné smlouvy o věcném břemeni nestačí. Autorizace advokátem podle slovenského práva nahrazuje ověření podpisu jen u smlouvy o převodu nemovitosti. Při zřízení věcného břemene proto musí být podpis povinného úředně ověřený, pokud účastníkem není například obec nebo státní orgán, a katastr přezkoumá smlouvu v plném rozsahu do 30 dnů. Pokud je věcné břemeno součástí smlouvy o převodu, například při darování s doživotním užíváním, ÚGKK ve starším výkladu z roku 2009 ověření nepožadoval.
  2. Stačí k výmazu zástavního práva, že se ho věřitel písemně vzdá? Ano, pokud jde podle slovenského práva o jednostranné písemné prohlášení věřitele, že se zástavního práva vzdává. Zástavní právo tím zaniká a katastr jeho výmaz podle výkladu ÚGKK zapisuje záznamem. Pokud strany místo toho uzavřou dohodu o zániku zástavního práva, jde o smlouvu a výmaz se zapisuje vkladem. Vzdáním se zástavního práva dluh nezaniká, zaniká jen jeho zajištění.
  3. Prodáváme nemovitost na splátky. Můžeme si k ní zřídit zástavní právo? Ano, podle slovenského práva však musí být zástavcem kupující, nikoli prodávající. Zástavní právo lze zřídit i k nemovitosti, kterou zástavce nabude až v budoucnu, a vznikne v okamžiku, kdy se kupující stane vlastníkem. ÚGKK potvrzuje, že katastr může povolit oba vklady, pokud jsou kupní a zástavní smlouva v jedné listině a jeden návrh žádá o vklad vlastnického i zástavního práva. Smlouvu, ve které prodávající zastavuje vlastní nemovitost sám ve svůj prospěch, podle ÚGKK zapsat nelze.
  4. Jak můžeme vykoupit sousedovo věcné břemeno průchodu přes náš pozemek? Smlouvou o zrušení věcného břemene, kterou uzavřete se sousedem jako oprávněným a ve které dohodnete i náhradu. Břemeno zanikne až vkladem této smlouvy do katastru. Samotný podpis ani zaplacení náhrady k tomu nestačí. Pokud se ruší celá zapsaná trasa, nový geometrický plán podle ÚGKK není třeba. Při zrušení jen části jej potřebujete. Výkup za předem stanovenou částku lze podle výkladu ÚGKK dohodnout již ve smlouvě o zřízení břemene.
  5. Nájem našeho pozemku skončil, ale na listu vlastnictví je stále zapsán. Jak jej necháme vymazat? Návrhem na výmaz, ke kterému přiložíte listinu prokazující skončení nájmu, například dohodu s nájemcem nebo jeho písemné potvrzení. Podle ÚGKK katastr nájem zapsaný na základě smlouvy nevymaže sám jen proto, že uplynula dohodnutá doba. Před podáním si ověřte, zda se nájem podle zákona neobnovil nebo nezměnil na nájem na dobu neurčitou. Pokud nájemce odmítá součinnost, rozhodne soud.
  6. Dům měl patřit do dědictví, ale v katastru je zapsán někdo jiný. Jak ho do dědictví dostaneme? Nejprve žalobou na určení, že nemovitost ke dni smrti patřila zůstaviteli nebo že patří do dědictví. Stranami sporu mají být všichni dědicové, jako žalobci nebo žalovaní, a také zapsaný vlastník. Pokud je rozsudek závazný pro zapsaného vlastníka, katastr podle ÚGKK zapíše jako vlastníka zůstavitele záznamem. Nemovitost poté projedná soud prostřednictvím notáře v dědickém řízení. Pokud již skončilo, projedná ji v dodatečném řízení.
  7. Může cizinec ze země mimo EU koupit na Slovensku zemědělský pozemek? Nemůže jej koupit ani dostat darem, pokud pochází ze státu, který Slovákům nabývání zemědělské půdy neumožňuje, a nevztahuje se na něj výjimka. Zákaz neplatí pro státy EU, EHP, Švýcarsko a státy, u nichž to vyplývá z mezinárodní smlouvy, pro jejich občany ani pro osoby s pobytem nebo sídlem v těchto státech. ÚGKK v roce 2024 vyhodnotil, že reciprocitu nemá Spojené království, Rusko ani Ukrajina. Zákaz se netýká dědění ani pozemků, které slovenský zákon za zemědělské nepovažuje, například zahrady nebo pozemku v zastavěném území obce.
  8. Náš dům nebo garáž stojí na pozemku Slovenského pozemkového fondu. Lze pozemek odkoupit? Zpravidla ano. Slovenský zákon však prodej pouze umožňuje a nárok na něj nemáte. Slovenský pozemkový fond může prodat pozemek ve vlastnictví státu i pozemek nezjištěného vlastníka, pokud se tím vypořádává vlastnictví k pozemku zastavěnému stavbou jiného vlastníka a k přilehlé ploše, která s ní tvoří funkční celek, u pozemku nezjištěného vlastníka navíc dlouhodobě užívané vlastníkem stavby. Prodává nejméně za cenu podle cenového předpisu a převod projednává rada fondu. Prvním krokem je ověřit na listu vlastnictví, komu pozemek patří a zda je stavba zapsána na vás.
  9. Část našeho domu nebo plot stojí na sousedově pozemku. Může soused požadovat, abychom je zbourali? Ano, soused může soudu navrhnout, abyste zasahující stavbu odstranili na vlastní náklady. Soud odstranění nařídí jen tehdy, je-li účelné. Jinak může stavbu přikázat sousedovi za náhradu, pokud s tím souhlasí, nebo poměry uspořádat jinak, zejména věcným břemenem za náhradu. Za dosavadní užívání svého pozemku může soused požadovat také peněžitou náhradu.
  10. Nájemce po odchodu zanechal poškozený byt. Dokdy mohu žádat náhradu škody? Podle slovenského práva musíte náhradu za poškození nebo nadměrné opotřebení bytu uplatnit u soudu do 6 měsíců od vrácení bytu, jinak nárok zanikne. Lhůta běží od předání bytu, nikoli od zjištění škody, a výzvy ani jednání s nájemcem ji nezastaví. K jejímu uplynutí soud přihlíží i bez námitky nájemce. Obvyklé opotřebení odpovídající dohodnutému užívání nájemce nenahrazuje.
  11. Nájemce měsíce neplatí a nechce odejít. Mohu mu vyměnit zámky nebo odpojit energie? Ne. Dokud nájem trvá, nesmíte nájemci bránit v užívání bytu ani mu odepřít dodávky, a to na Slovensku ani v Česku. Výměna zámků může naplnit znaky trestného činu a nájemce se může domáhat návratu do bytu i náhrady škody. Neplacení je však důvodem k výpovědi a dlužné nájemné i vyklizení bytu lze vymáhat soudní cestou.
  12. Chci pronajímat byt přes Airbnb. Mohou mi to ostatní vlastníci v domě zakázat? Hlasováním na schůzi vám ostatní vlastníci krátkodobé ubytování ve vašem bytě podle našeho výkladu zakázat nemohou. Slovenský zákon o vlastnictví bytů jim takové rozhodnutí výslovně nesvěřuje a český Nejvyšší soud dospěl k závěru, že společenství vlastníků nemůže stanovami omezit vlastníky v užívání bytu. Za chování hostů však odpovídáte vy a při soustavném rušení se sousedé mohou bránit u soudu. Krátkodobé ubytování zpravidla není nájmem a pojí se s ním další povinnosti, na Slovensku například místní daň za ubytování, pokud ji obec zavedla.
  13. Do pronajaté provozovny jsme investovali značnou částku. Dostaneme něco zpět, až nájem skončí? Podle slovenského práva můžete něco zpět dostat jen tehdy, pokud pronajímatel s úpravami souhlasil. Pokud se zavázal uhradit jejich náklady, můžete zpravidla po skončení nájmu požadovat náklady po odečtení jejich znehodnocení užíváním. Pokud pouze souhlasil, náleží vám protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota prostoru. Úpravy bez souhlasu musíte po skončení nájmu na vlastní náklady odstranit. Nárok směřuje vůči tomu, kdo je pronajímatelem v den skončení nájmu, a promlčuje se.
  14. Vyvlastňují nám část pozemku pro silnici. Co bude s náhradou a s věcnými právy? Dnem právní moci rozhodnutí přechází vlastnické právo na vyvlastnitele a zároveň zanikají zástavní práva, exekuční i daňové zástavní právo, věcná břemena kromě zákonných, předkupní právo s účinky věcného práva a nájem pozemku. Katastr tato práva vymaže. Pokud nesouhlasíte s výší náhrady, žalobu je třeba podat do 30 dnů od právní moci a zmeškání této lhůty nelze prominout.
  15. Naše firma kupuje zemědělský pozemek. Jaká omezení dnes platí? Omezení, která si většina lidí u tohoto tématu vybaví, tedy povinné zveřejnění nabídky, tříletá zemědělská praxe v obci a přednost místního zájemce, dnes neplatí. Ústavní soud SR je nálezem PL. ÚS 20/2014 ze 14. listopadu 2018 prohlásil za nesouladná s ústavou a zákon je již neobsahuje. To však neznamená, že převod je bez překážek: zůstávají předkupní práva, zvláštní režim společné nemovitosti a otázka, zda jde o zemědělský pozemek podle zákona.
  16. Prodáváme podíl v urbariátu. Musíme jej nejprve nabídnout ostatním podílníkům? Při převodu na třetí osobu ano. Slovenský zákon o pozemkových společenstvích ukládá vlastníkovi podílu povinnost nabídnout jej ostatním vlastníkům podílů na společné nemovitosti, přičemž nabídku lze učinit prostřednictvím výboru. Teprve když o podíl neprojeví zájem, lze jej převést třetí osobě. Mezi spoluvlastníky navzájem se obecné předkupní právo neuplatní. Převod podílu jen na některých pozemcích společné nemovitosti je zakázán zcela.
  17. Investor chce od urbariátu odkoupit pozemky pro stavbu. Jak to má proběhnout? Prostřednictvím rozhodnutí shromáždění, nikoli jednotlivých podílníků. Od pozemků patřících do společné nemovitosti lze oddělit nově vytvořený pozemek jen na základě rozhodnutí spoluvlastníků na shromáždění a oddělená část přestává být společnou nemovitostí až dnem zápisu v katastru. Převod podílu jen na některých pozemcích společné nemovitosti slovenský zákon zakazuje, takže obejití shromáždění přímým oslovováním podílníků nevede k platnému zápisu.
  18. Zřizujeme věcné břemeno pro inženýrské sítě. Jak je třeba ho zaměřit? Rozsah každého práva musí být určitý. Pokud břemeno zatěžuje jen část pozemku, je třeba ji vymezit geometrickým plánem. Uložení sítě může být omezeno na zaměřený pás, zatímco vstup za účelem údržby může pokrývat celou jednoznačně označenou parcelu. Takový rozdíl sám o sobě není chybou: smlouva musí jasně oddělit jednotlivá práva a určit jejich územní i věcný rozsah.
  19. Dělíme pozemek geometrickým plánem. Potřebujeme souhlas všech spoluvlastníků? Záleží na tom, co se geometrickým plánem sleduje. Samotný plán je technický podklad a jeho zápis do evidence práva nemění. Pokud se jím však vytváří nová parcela z dílů, ke kterým se vážou různé právní vztahy, lze jej zapsat jen spolu se zápisem vlastnických práv ke všem dílům. Tehdy je potřebný právní úkon a z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
  20. Spoluvlastník nesouhlasí s prodejem. Lze spoluvlastnictví zrušit i proti jeho vůli? Lze. Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. Postupuje v pořadí: nejprve zkoumá, zda je rozdělení věci dobře možné, pokud není, přikáže věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, a pokud věc nechce nikdo, nařídí její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. Dohoda o zrušení a vypořádání musí být u nemovitosti písemná.
  21. Na podílu vázne hypotéka. Lze spoluvlastnictví vůbec vypořádat? Lze, ale zatížení se tím neodstraní. Slovenský zákon výslovně říká, že zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemůže být na újmu osobám, kterým náleží práva váznoucí na nemovitosti. Zástavní právo banky tedy vypořádáním nezanikne a bude dále váznout na tom, co bylo předmětem zástavy. Řešit se musí samostatně s věřitelem, zpravidla ještě před podpisem dohody.
  22. Vlastníme dům napůl. Lze jej rozdělit na dva samostatné byty? Lze, pokud to stavebnětechnické uspořádání domu umožňuje. Místo ideálních podílů na celém domě vzniknou samostatné byty, ke kterým se váže spoluvlastnický podíl na společných částech, zařízeních a na pozemku. Smlouva musí mít náležitosti podle slovenského zákona o vlastnictví bytů a vlastnictví se nabývá až vkladem do katastru. U domu s nejvýše třemi byty navíc nevzniká povinnost zajistit správu domu.
  23. Zřizujeme věcné břemeno na pozemku, který má více spoluvlastníků. Kdo to musí podepsat? Všichni spoluvlastníci. Věcné břemeno smlouvou zřizuje vlastník nemovitosti a z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Většinové rozhodnutí, které stačí k hospodaření se společnou věcí, zde nepostačuje. Přílohou návrhu na vklad do slovenského katastru může být jen jedna smlouva, takže rozdělení na více smluv podle jednotlivých spoluvlastníků řízení zkomplikuje.
  24. Na tentýž pozemek existují dva listy vlastnictví s různými vlastníky. Jak se to řeší? Záleží na povaze duplicity. Pokud jsou zápisy jen technicky zdvojené a na obou listech vlastnictví jsou titíž vlastníci, slovenský katastr je sladí v řízení o opravě chyby protokolem. Pokud si pozemek nárokují různé osoby, duplicitu odstraní dohoda všech dotčených se zápisem do katastru nebo žaloba na určení vlastnického práva. Katastr sám nikdy nevybírá, který z listů vlastnictví je ten správný.
  25. Na listu vlastnictví vázne staré věcné břemeno doživotního užívání. Jak je vymažeme? Záleží na tom, zda břemeno ještě právně trvá. Doživotní užívání je právo vázané na osobu a zaniká nejpozději smrtí oprávněného — potom stačí návrh na záznam doložený úmrtním listem. Dokud oprávněný žije, břemeno trvá i bez skutečného užívání a vymazat je lze zpravidla jen smlouvou o zrušení věcného břemene, která se do slovenského katastru zapisuje vkladem.
  26. Pozemek nemá list vlastnictví. Kdo je jeho vlastníkem a jak jej mohu získat? I pozemek bez listu vlastnictví má vlastníka. Neknihované pozemky, které tvořily veřejný majetek, přešly v zastavěném území obce do vlastnictví obce a mimo ně zůstaly státu, za který s nimi nakládá Slovenský pozemkový fond; pozemky nezjištěných vlastníků fond pouze spravuje. Získat nebo vypořádat je lze koupí od obce či státu, prokázáním vlastnictví u soudu nebo potvrzením vydržení.
  27. Chceme rozdělit pozemek mezi děti. Kdy katastr dělení nepovolí kvůli zákazu drobení? Katastr zamítne vklad, pokud by mimo zastavěné území obce vznikl dělením zemědělský pozemek menší než 3 000 m² nebo lesní pozemek menší než 5 000 m². U dílů nad tato minima, ale pod 20 000 m², se platí odvod státu. Rozdělení mezi děti proto závisí na správném návrhu dílů, využití zákonných výjimek nebo na tom, že pozemek převezme jedno z dětí a ostatní vyplatí.
  28. Naši půdu obdělává družstvo bez smlouvy. Jak dostaneme pozemek zpět do vlastního užívání? Při užívání bez smlouvy doručte družstvu písemnou výzvu k vrácení pozemku; vrátit jej musí do 30 dnů po sklizni, a pokud úroda založena nebyla, do konce roku. Pokud je pozemek nepřístupný nebo jej nelze racionálně užívat, což je typické pro podíly uprostřed obdělávaného lánu, požadujte vyčlenění podnájemního pozemku podle § 12a slovenského zákona — a když družstvo do 60 dnů smlouvu neuzavře, rozhodne o vzniku podnájemního vztahu okresní úřad. Pozor na nečinnost: mlčení vlastníka může založit nájem i užívací oprávnění.
  29. Jaké nájemné nám náleží za zemědělskou půdu a co je obvyklá výše nájemného? Při nájmu zemědělské půdy podniku je na Slovensku zákonným minimem nájemné ve výši 3 % z úředně určené hodnoty půdy. Reálnou cenu v místě ukazuje obvyklá výše nájemného — průměr skutečně sjednaného nájemného, který okresní úřady každoročně k 30. červnu zveřejňují pro každé katastrální území v eurech na hektar. Tento úřední údaj je oporou při vyjednávání o nové smlouvě i při vyčíslení bezdůvodného obohacení, když někdo půdu užívá bez smlouvy.
  30. Nájemce po skončení nájmu prostor dále užívá. Proč spěchat se žalobou na vyklizení? U obecného nájmu podle § 676 odst. 2 se smlouva může dalším užíváním obnovit, pokud pronajímatel do 30 dnů nepodá návrh na vydání věci nebo vyklizení. Výzvy nestačí, strany však mohou toto obnovení ve smlouvě vyloučit. U nájmu bytu se pravidlo ze zákona nepoužije; podle Nejvyššího soudu SR se neuplatní ani u nájmu nebytového prostoru na dobu určitou podle zákona č. 116/1990 Zb. Rozhoduje proto nejprve druh nájmu a obsah smlouvy.
  31. Pronajímáme rodinný dům. Platí stejná pravidla výpovědi jako u bytu? Ne. Chráněný režim s výpovědními důvody, bytovými náhradami a žalobou na neplatnost výpovědi se na Slovensku váže na nájem bytu. Pokud je předmětem nájmu rodinný dům jako celek, použije se obecná úprava nájmu — výpověď nepotřebuje zákonný důvod, u doby neurčité platí tříměsíční výpovědní doba a bytové náhrady nenáležejí. Pozor však na obnovení nájmu: pokud nájemce dům po skončení nájmu dále užívá a pronajímatel do 30 dnů nepodá návrh na vyklizení, nájem se obnoví. Prvním krokem každého sporu je proto určit, co přesně bylo pronajato.
  32. Co je krátkodobý nájem bytu a proč je pro pronajímatele výhodnější? Krátkodobý nájem bytu podle slovenského zákona č. 98/2014 Z. z. je nájem na dobu určitou nejvýše dvou let, který lze dvakrát prodloužit, celkem nejvýše na šest let. Pronajímateli dává to, co chráněný nájem podle slovenského občanského zákoníku nedává: také sjednané výpovědní důvody, výpovědní dobu již od patnácti dnů, žádné bytové náhrady a kratší lhůtu k žalobě na neplatnost skončení bez odkladu jeho účinků. Podmínkou je písemná smlouva se všemi náležitostmi; bez prokázané registrace pronajímatele u daňového úřadu klíčové výhody odpadají.
  33. Zřizujeme věcné břemeno. Kdy „na osobu“ a kdy „na pozemek“? Podle toho, komu má právo sloužit. Přístup, průjezd či sítě mají sloužit každému, kdo bude pozemek vlastnit — zřizují se ve prospěch nemovitosti (in rem) a přecházejí na další nabyvatele. Doživotní bydlení má sloužit konkrétnímu člověku — zřizuje se v jeho prospěch (in personam) a zaniká nejpozději jeho smrtí. Oba typy vznikají až vkladem do slovenského katastru a záměna se později těžko napravuje.

Nenašli jste svou otázku? Položte nám ji — odpovíme e-mailem. Odpovědi v poradně jsou obecnými informacemi, nikoli právní službou.

Další oblasti poradny

Řešíte něco z této oblasti?

Popište nám, co řešíte. Ozveme se zpravidla do 24 hodin.

Odpověď v poradně popisuje pravidlo, konzultace řeší vaši situaci. U každého tématu dokážeme říct, co konkrétně je třeba udělat a dokdy.

Objednat úvodní konzultaci Položit vlastní otázku
Oslovit advokáta