Prodáváme podíl v urbariátu. Musíme jej nejprve nabídnout ostatním podílníkům?

Podíl v urbariátu se nepřevádí jako běžný spoluvlastnický podíl. Řídí se slovenským zákonem č. 97/2013 Z. z. o pozemkových společenstvích, který má vlastní pravidla, a ta se se slovenským občanským zákoníkem překrývají jen částečně. Většina zamítnutých vkladů v této agendě padne na dvou věcech: na nenabídnutí podílu a na pokusu převést méně, než zákon dovoluje.

Nabídka ostatním podílníkům

Zákon rozlišuje, komu podíl prodáváte:

Pokud vlastník podílu na společné nemovitosti převádí spoluvlastnický podíl na třetí osobu, je povinen jej nabídnout ostatním vlastníkům podílů na společné nemovitosti; podíl lze nabídnout prostřednictvím výboru. Pokud o podíl neprojeví zájem ostatní vlastníci podílů nebo jejich jménem společenství podle odstavce 10, lze jej převést třetí osobě.

— Český překlad § 9 odst. 8 zákona č. 97/2013 Z. z.

Mezi spoluvlastníky navzájem je režim volnější: na převod podílu na společné nemovitosti mezi spoluvlastníky se nevztahuje obecné ustanovení o předkupním právu, pokud nejde o převod podle § 11 odst. 2 (§ 9 odst. 7). Prodej sousedovi z urbariátu a prodej cizímu investorovi tedy nejsou totéž a nelze na ně použít stejný postup.

V praxi se spor nevede o to, zda nabídka měla být učiněna, ale o to, zda ji lze prokázat. Nabídka učiněná ústně na shromáždění nebo potvrzená jen prohlášením předsedy bývá slabým důkazem.

Co převést nelze

Toto ustanovení zastavuje nejvíce obchodů a bývá překvapením pro obě strany:

Převod nebo přechod vlastnického práva k podílu na společné nemovitosti jen na některých pozemcích patřících do společné nemovitosti je zakázán.

— Český překlad § 9 odst. 9 zákona č. 97/2013 Z. z.

Společná nemovitost je podle § 8 odst. 1 jedna nemovitá věc, která může sestávat z více pozemků. Nelze tedy prodat „podíl na té lepší parcele“ a zbytek si ponechat. Pokud někdo nabízí koupi jen některých parcel, smlouva v této podobě katastrem neprojde. Zákon zároveň říká, že společnou nemovitostí není stavba.

Když podíl kupuje samo společenství

Pokud smlouvu o převodu podílu uzavře výbor jménem spoluvlastníků, nabyvateli se stávají všichni vlastníci společné nemovitosti poměrně podle velikosti podílů a cenu platí společenství (§ 9 odst. 10). Kupujícím tedy není společenství jako subjekt, ale podílníci, každý poměrně. Na to je třeba myslet při formulaci smlouvy i při zápisu.

Převod na samotné společenství je navíc omezen: je zakázán, pokud by podíl společenství na společné nemovitosti nebo na společně obhospodařované nemovitosti přesáhl 49 % (§ 9 odst. 11).

Co se s podílem přenáší

Členství ve společenství vzniká a zaniká převodem nebo přechodem vlastnického práva k podílu (§ 9 odst. 2). Nabyvatel vstupuje do práv a povinností člena v rozsahu nabývaného podílu a tímto dnem přistupuje také ke smlouvě o společenství (§ 9 odst. 3). Kupující tedy nekupuje jen půdu, ale také členství se vším, co smlouva o společenství obsahuje. Před koupí se vyplatí přečíst ji stejně pozorně jako list vlastnictví.

Kde to nejčastěji ztroskotá

• Nabídka ostatním podílníkům není prokazatelná, případně nebyla vůbec učiněna.
• Smlouva převádí podíl jen k části pozemků společné nemovitosti.
• Podíl je uveden zlomkem, který nesouhlasí s listem vlastnictví, nebo je společná nemovitost zapsána na více listech vlastnictví a poměr účasti není zřejmý (§ 9 odst. 5).
• Část podílů spravuje Slovenský pozemkový fond, což mění okruh osob, se kterými se jedná.

Jak s tím můžeme pomoci

Při prodeji podílu připravíme nabídku tak, aby byla prokazatelná, a smlouvu tak, aby neobsahovala zakázaný rozsah převodu; podívejte se na koupi a prodej pozemku. Pokud podíl kupujete, doporučujeme právní prověrku nemovitosti včetně smlouvy o společenství, protože s podílem přebíráte také členství. Pokud vám smlouvu předložila druhá strana, projdeme ji v rámci kontroly kupní smlouvy.

Pokud již vklad přerušili nebo zamítli, ozvěte se co nejdříve; lhůta k doplnění bývá krátká a v urbářské agendě se nedostatky odstraňují obtížněji, protože se na nich podílí více osob.