Krátkodobý nájem bytu podle slovenského zákona č. 98/2014 Z. z. je nájem na dobu určitou nejvýše dvou let, který lze dvakrát prodloužit, celkem nejvýše na šest let. Pronajímateli dává to, co chráněný nájem podle slovenského občanského zákoníku nedává: také sjednané výpovědní důvody, výpovědní dobu již od patnácti dnů, žádné bytové náhrady a kratší lhůtu k žalobě na neplatnost skončení bez odkladu jeho účinků. Podmínkou je písemná smlouva se všemi náležitostmi; bez prokázané registrace pronajímatele u daňového úřadu klíčové výhody odpadají.
Běžný nájem bytu je podle slovenského občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Zb.) chráněn: vypovědět jej lze jen ze zákonných důvodů a spor o výpověď může vyklizení odsunout o dlouhé měsíce. Slovenský zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobém nájmu bytu nabízí pronajímatelům vyváženější režim — ale jen tomu, kdo splní jeho podmínky do puntíku.
Co je krátkodobý nájem bytu
Krátkodobým nájmem bytu se pro účely tohoto zákona rozumí nájem založený nájemní smlouvou, která je uzavřena podle tohoto zákona, splňuje náležitosti podle § 3 a na jejímž základě nájem včetně jeho prodloužení trvá nejvýše šest let.
— Český překlad § 2 zákona č. 98/2014 Z. z.
Smlouva se uzavírá na dobu určitou, nejdéle na dva roky, a za stejných podmínek ji lze prodloužit nejvýše dvakrát, vždy nejvýše o další dva roky (§ 3 odst. 1).
V čem je režim pro pronajímatele výhodnější
Výpovědní důvody jsou širší a patří mezi ně také jiný důvod sjednaný ve smlouvě, pro který nelze spravedlivě požadovat trvání nájmu (§ 7 odst. 1). Výpovědní doba nesmí být kratší než jeden měsíc a při poškozování bytu či neplacení delším než dva měsíce stačí patnáct dnů (§ 7 odst. 3). Neplatnost skončení nájmu je třeba žalovat do dvou měsíců od doručení výpovědi, přičemž podání žaloby účinky skončení neodkládá (§ 9 odst. 1) — u chráněného nájmu má nájemce tři měsíce a výpověď je do té doby fakticky zmrazena. Bytové náhrady se neposkytují a peněžitá jistota smí dosáhnout trojnásobku měsíčního nájemného s úhradami; podrobnosti v otázce kauce při nájmu bytu.
Na co ve smlouvě nezapomenout
Smlouva musí být písemná a musí obsahovat náležitosti podle § 3 odst. 3: údaje o stranách, označení předmětu nájmu a rozsahu užívání, určení nájemného a úhrad za plnění, popis stavu bytu, příslušenství a známých závad, určení doby nájmu a prohlášení nájemce, že ví, že se smlouva uzavírá podle tohoto zákona. Pokud písemná forma nebo náležitosti chybějí, nejde o krátkodobý nájem — vztah sklouzne do chráněného režimu slovenského občanského zákoníku se vším, co k němu patří; rozdíly popisujeme v otázce výpověď nájmu domu vs. bytu.
Bez daňové registrace výhody odpadají
Pronajímatel se musí registrovat u daňového úřadu a splnění této povinnosti musí nájemci prokázat. Dokud registrace není prokázána, neuplatní se právě ustanovení, kvůli kterým se režim vyplatí — výpovědní důvody pronajímatele, jeho právo odstoupit a krátká lhůta k žalobě; po marném uplynutí lhůty k registraci se výpověď pronajímatele řídí ustanoveními § 711 odst. 1, 3 a 6 slovenského občanského zákoníku (§ 3 odst. 5). Výpovědní doba pronajímatele v takovém případě nesmí být kratší než dva měsíce (§ 7 odst. 3). Potvrzení o registraci proto patří ke smlouvě stejně jako předávací protokol.
S čím můžeme pomoci
Připravíme smlouvu o krátkodobém nájmu bytu se všemi náležitostmi a poradíme s registrací a dokládáním; děláme to v rámci služby nájem bytu a domu. Pro realitní kanceláře nastavujeme smluvní dokumentaci opakovaně použitelnou v rámci právních služeb pro realitní kanceláře. Pokud nájemce neplatí nebo byt nevyklidil, převezmeme vymáhání nájemného a vyklizení.
Pokud již smlouvu používáte, vyplatí se nechat si ji zkontrolovat dříve, než přijde první výpověď — právě tehdy se ukáže, zda režim krátkodobého nájmu skutečně vznikl.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 5. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
