Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je nájom na určitú dobu najviac dvoch rokov, ktorý možno dvakrát predĺžiť, spolu najviac na šesť rokov. Prenajímateľovi dáva to, čo chránený nájom podľa Občianskeho zákonníka nedáva: aj dohodnuté výpovedné dôvody, výpovednú lehotu už od pätnástich dní, žiadne bytové náhrady a kratšiu lehotu na žalobu o neplatnosť skončenia bez odkladu jeho účinkov. Podmienkou je písomná zmluva so všetkými náležitosťami; bez preukázanej registrácie prenajímateľa na daňovom úrade kľúčové výhody odpadajú.
Bežný nájom bytu je podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) chránený: vypovedať ho možno len zo zákonných dôvodov a spor o výpoveď vie vypratanie odsunúť o dlhé mesiace. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu ponúka prenajímateľom vyváženejší režim — ale len tomu, kto splní jeho podmienky do bodky.
Čo je krátkodobý nájom bytu
Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
Zmluva sa uzatvára na určitú dobu, najdlhšie na dva roky, a za rovnakých podmienok ju možno predĺžiť najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky (§ 3 ods. 1).
V čom je režim pre prenajímateľa výhodnejší
Výpovedné dôvody sú širšie a patrí medzi ne aj iný dôvod dohodnutý v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu (§ 7 ods. 1). Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a pri poškodzovaní bytu či neplatení dlhšom ako dva mesiace stačí pätnásť dní (§ 7 ods. 3). Neplatnosť skončenia nájmu treba žalovať do dvoch mesiacov od doručenia výpovede, pričom podanie žaloby účinky skončenia neodkladá (§ 9 ods. 1) — pri chránenom nájme má nájomca tri mesiace a výpoveď je dovtedy fakticky zmrazená. Bytové náhrady sa neposkytujú a peňažná zábezpeka smie dosiahnuť trojnásobok mesačného nájomného s úhradami; podrobnosti v otázke kaucia pri nájme bytu.
Na čo v zmluve nezabudnúť
Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať náležitosti podľa § 3 ods. 3: údaje o stranách, označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania, určenie nájomného a úhrad za plnenia, opis stavu bytu, príslušenstva a známych závad, určenie doby nájmu a vyhlásenie nájomcu, že vie, že sa zmluva uzatvára podľa tohto zákona. Ak písomná forma alebo náležitosti chýbajú, nejde o krátkodobý nájom — vzťah skĺzne do chráneného režimu Občianskeho zákonníka so všetkým, čo k nemu patrí; rozdiely opisujeme v otázke výpoveď nájmu domu vs. bytu.
Bez daňovej registrácie výhody odpadajú
Prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade a splnenie tejto povinnosti musí nájomcovi preukázať. Kým registrácia preukázaná nie je, neuplatnia sa práve ustanovenia, pre ktoré sa režim oplatí — výpovedné dôvody prenajímateľa, jeho právo odstúpiť a krátka lehota na žalobu; po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa výpoveď prenajímateľa spravuje ustanoveniami § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5). Výpovedná lehota prenajímateľa v takom prípade nesmie byť kratšia ako dva mesiace (§ 7 ods. 3). Potvrdenie o registrácii preto patrí k zmluve rovnako ako preberací protokol.
S čím vieme pomôcť
Pripravíme zmluvu o krátkodobom nájme bytu so všetkými náležitosťami a poradíme s registráciou a dokladovaním; robíme to v rámci služby nájom bytu a domu. Pre realitné kancelárie nastavujeme zmluvnú dokumentáciu opakovane použiteľnú v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie. Ak nájomca neplatí alebo byt nevypratal, prevezmeme vymáhanie nájomného a vypratanie.
Ak už zmluvu používate, nechať si ju skontrolovať sa oplatí skôr, než príde prvá výpoveď — práve vtedy sa ukáže, či režim krátkodobého nájmu naozaj vznikol.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
