Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je nájom na určitú dobu najviac dvoch rokov, ktorý možno dvakrát predĺžiť, spolu najviac na šesť rokov. Oproti chránenému nájmu podľa Občianskeho zákonníka umožňuje aj dohodnuté výpovedné dôvody a výpovednú lehotu už od pätnástich dní. Nevyžaduje bytové náhrady a stanovuje kratšiu lehotu na žalobu o neplatnosť skončenia, ktorej podanie neodkladá účinky skončenia nájmu. Podmienkou je písomná zmluva so všetkými náležitosťami. Bez preukázanej registrácie prenajímateľa na daňovom úrade kľúčové výhody odpadajú.
Bežný nájom bytu je podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) chránený: vypovedať ho možno len zo zákonných dôvodov a spor o výpoveď vie vypratanie odsunúť o dlhé mesiace. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu upravuje nájom pre prenajímateľov priaznivejšie. Tieto výhody však závisia od splnenia zákonných podmienok.
Čo je krátkodobý nájom bytu
Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
Zmluva sa uzatvára na určitú dobu, najdlhšie na dva roky, a za rovnakých podmienok ju možno predĺžiť najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky (§ 3 ods. 1).
V čom je režim pre prenajímateľa výhodnejší
Výpovedné dôvody sú širšie a patrí medzi ne aj iný dôvod dohodnutý v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu (§ 7 ods. 1). Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a pri poškodzovaní bytu či neplatení dlhšom ako dva mesiace stačí pätnásť dní (§ 7 ods. 3). Neplatnosť skončenia nájmu treba žalovať do dvoch mesiacov od doručenia výpovede, pričom podanie žaloby účinky skončenia neodkladá (§ 9 ods. 1). Pri chránenom nájme má nájomca tri mesiace a účinky výpovede sa dovtedy odkladajú. Bytové náhrady sa neposkytujú a peňažná zábezpeka smie dosiahnuť trojnásobok mesačného nájomného s úhradami. Podrobnosti nájdete v odpovedi kaucia pri nájme bytu.
Na čo v zmluve nezabudnúť
Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať náležitosti podľa § 3 ods. 3: údaje o stranách, označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania, určenie nájomného a úhrad za plnenia, opis stavu bytu, príslušenstva a známych závad, určenie doby nájmu a vyhlásenie nájomcu, že vie, že sa zmluva uzatvára podľa tohto zákona. Ak písomná forma alebo náležitosti chýbajú, nejde o krátkodobý nájom. Uplatní sa chránený režim Občianskeho zákonníka. Rozdiely opisujeme v odpovedi výpoveď nájmu domu vs. bytu.
Bez daňovej registrácie výhody odpadajú
Prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade a splnenie tejto povinnosti musí nájomcovi preukázať. Kým registrácia preukázaná nie je, neuplatnia sa ustanovenia o výpovedných dôvodoch prenajímateľa, jeho práve odstúpiť a krátkej lehote na žalobu. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa výpoveď prenajímateľa spravuje ustanoveniami § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5). Výpovedná lehota prenajímateľa v takom prípade nesmie byť kratšia ako dva mesiace (§ 7 ods. 3). Potvrdenie o registrácii preto patrí k zmluve rovnako ako preberací protokol.
S čím vieme pomôcť
Pripravíme zmluvu o krátkodobom nájme bytu so všetkými náležitosťami a poradíme s registráciou a dokladovaním v rámci služby nájom bytu a domu. Pre realitné kancelárie nastavujeme zmluvnú dokumentáciu opakovane použiteľnú v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie. Ak nájomca neplatí alebo byt nevypratal, prevezmeme vymáhanie nájomného a vypratanie.
Ak už zmluvu používate, dajte si ju skontrolovať ešte pred prvou výpoveďou. Predídete sporu o to, či nájom vôbec spĺňa podmienky krátkodobého nájmu.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 5. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
