Nájom bytu a domu

Klasický nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka výrazne chráni nájomcu — výpovedné dôvody prenajímateľa sú obmedzené a skončenie nájmu býva zdĺhavé. Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. túto ochranu zužuje — umožňuje dohodnúť aj vlastné výpovedné dôvody a kratšie výpovedné lehoty. Uzatvára sa na dobu určitú najviac dva roky a možno ho dvakrát predĺžiť, spolu najviac na šesť rokov. Pre prenajímateľa je to spravidla výhodnejší režim.

Zmluva musí byť písomná, obsahovať náležitosti podľa zákona vrátane vyhlásenia nájomcu, že vie o uzavretí zmluvy podľa zákona č. 98/2014 Z. z., a prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak registráciu nesplníte, prichádzate o kľúčové výhody režimu a na skončenie nájmu sa v podstatnom rozsahu použije ochrana nájomcu podľa Občianskeho zákonníka. Na registráciu vás upozorníme a zmluvu pripravíme tak, aby náležitosti sedeli.

Pri krátkodobom nájme zákon dovoľuje zábezpeku najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Použiť ju možno na dlžné nájomné, škody na byte či iné pohľadávky z nájmu a nájomca ju je povinný na výzvu doplniť. Nevyčerpanú časť vraciate spravidla do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov. V zmluve tieto pravidlá nastavíme presne, aby o zábezpeku nevznikol spor.

Toto je najbolestivejší scenár nájmu a žiadna zmluva ho úplne nevylúči. Dobrá zmluva však skráti cestu — pri krátkodobom nájme možno nájom vypovedať už pri neplatení dlhšom ako dva mesiace, s výpovednou lehotou pätnásť dní. Ak nájomca byt napriek tomu neopustí, svojvoľne ho vysťahovať nesmiete — do úvahy prichádza žaloba o vypratanie a následne exekúcia, čo si vyžaduje čas. Pomôžeme vám postupovať tak, aby ste si vlastnými krokmi neublížili, a využiť nástroje, ktoré má prenajímateľ k dispozícii — od zábezpeky až po zádržné právo k veciam nájomcu podľa zákona.

Môže byť užitočnou poistkou — nájomca v nej vyhlási súhlas s vykonateľnosťou, takže pri splnení podmienok možno viesť exekúciu vypratania bez predchádzajúceho súdneho konania o žalobe. Nie je to však zázračný nástroj — vyžaduje súčinnosť nájomcu pri podpise, spája sa s nákladmi na notára a exekútor postupuje podľa zákonných pravidiel. Či sa vo vašom prípade oplatí, posúdime na konzultácii a jej prípravu vieme zabezpečiť.

Nie — zákon č. 98/2014 Z. z. sa vzťahuje na byt. Nájom rodinného domu sa spravuje Občianskym zákonníkom, pričom podľa prevládajúceho výkladu sa naň nevzťahuje osobitná ochrana nájmu bytu, čo dáva stranám väčšiu zmluvnú voľnosť. O to dôležitejšie je, aby zmluva riešila všetko podstatné sama — údržbu, pozemok, energie aj skončenie nájmu. Zmluvu na dom nastavíme tomuto režimu na mieru.