Prenajímateľ sa o smrti nájomcu dozvie často od susedov alebo až vtedy, keď prestane chodiť nájomné. V byte zostal nábytok, osobné veci a niekedy aj príbuzný, ktorý so zosnulým býval. Prirodzená reakcia je byt otvoriť, veci vyniesť a prenajať ho znova. Práve tento krok býva najrizikovejší: veci zosnulého patria do dedičstva a nájom mohol zo zákona prejsť na niekoho iného. Postup sa líši podľa toho, o aký nájom ide a či je byt na Slovensku, alebo v Česku.
Slovensko: kedy nájom prejde na členov domácnosti
Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka určuje okruh osôb, na ktoré nájom prejde, priamo zákon:
Ak nájomca zomrie a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami (spoločnými nájomcami) jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt.
Nájom prejde aj na toho, kto sa staral o spoločnú domácnosť alebo bol na nájomcu odkázaný výživou, ak s ním žil v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred smrťou a nemá vlastný byt. Pri spoločnom nájme manželov sa jediným nájomcom stáva pozostalý manžel (§ 707 ods. 1). Ak prenajímateľ pochybuje, že podmienky boli splnené, môže sa na súde domáhať určenia, že k prechodu nájmu nedošlo; žalobu musí podať do troch mesiacov od chvíle, keď sa o okolnostiach dozvedel, najneskôr však do troch rokov od smrti nájomcu (§ 706 ods. 2). Ak v byte nežije nikto, kto podmienky spĺňa, nájom na nikoho neprejde. Slovenský zákon na rozdiel od českého s prechodom nájmu bytu na dedičov nepočíta, s výnimkou družstevného bytu (§ 706 ods. 3), preto komentáre vychádzajú z toho, že nájom smrťou nájomcu zaniká.
Krátkodobý nájom má výnimku. Zákon č. 98/2014 Z. z. výslovne vylučuje použitie § 706 Občianskeho zákonníka (§ 10 ods. 2), takže nájom na príbuzných z domácnosti podľa neho neprechádza. Ako sa krátkodobý nájom po smrti nájomcu skončí, zákon osobitne nerieši. Prenajímateľ si preto má pre tento prípad v zmluve dohodnúť jasný postup, napríklad výpovedný dôvod a spôsob odovzdania bytu.
Veci zosnulého a dlžné nájomné
Hnuteľné veci v byte patria do dedičstva a o tom, komu pripadnú, rozhoduje súd v dedičskom konaní. Prenajímateľ ich nesmie predať ani vyhodiť. Ak treba byt uvoľniť skôr, než je dedič známy, rieši to súd:
Ak treba, urobí súd aj bez návrhu neodkladné úkony, najmä zabezpečí dedičstvo, vykoná súpis na mieste samom, zverí veci osobnej potreby manželovi poručiteľa alebo inému členovi domácnosti, postará sa o predaj vecí, ktoré nemožno uschovať bez nebezpečenstva škody alebo nepomerných nákladov, prípadne ustanoví správcu dedičstva alebo jeho časti.
Zabezpečenie sa vykonáva najmä uložením vecí do úschovy alebo zapečatením v byte poručiteľa (§ 180 ods. 1). Prenajímateľ má preto čo najskôr kontaktovať notára, ktorý dedičské konanie vedie ako súdny komisár, a navrhnúť súpis a zabezpečenie vecí, prípadne ustanovenie správcu. Dlžné nájomné a úhrady za služby do smrti nájomcu sú dlhom poručiteľa. Treba ich oznámiť notárovi, ktorý dedičské konanie vedie, a dedičia za ne zodpovedajú do výšky ceny nadobudnutého dedičstva (§ 470 ods. 1). Ak bola dohodnutá zábezpeka, jej použitie a vyúčtovanie sa riadi zmluvou a pri krátkodobom nájme § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.; zvyšok patrí do dedičstva.
Česko: nájom prechádza aj na dedičov
Česká úprava je pre prenajímateľa v niečom prísnejšia, v niečom jasnejšia. Nájom prejde na člena domácnosti, ktorý v byte žil ku dňu smrti a nemá vlastný byt; ak ide o inú osobu než manžela, partnera, rodiča, súrodenca, zaťa, nevestu, dieťa alebo vnuka, len so súhlasom prenajímateľa (§ 2279 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Takto prevedený nájom skončí najneskôr uplynutím dvoch rokov, s výnimkami pre osoby nad sedemdesiat a pod osemnásť rokov (odst. 2). Ak nájom na nikoho z domácnosti neprejde, prechádza podľa § 2282 českého Občianskeho zákonníka na dedičov. Prenajímateľ ho potom môže vypovedať bez uvedenia dôvodu s dvojmesačnou výpovednou dobou do troch mesiacov od chvíle, keď sa dozvie o smrti, o tom, že nájom na domácnosť neprešiel, a o dedičovi či správcovi pozostalosti (§ 2283 odst. 1 českého zákona).
Pre situáciu, keď dedič nie je známy, má český zákon výslovné pravidlo: ak dedič nie je známy ani do šiestich mesiacov od smrti nájomcu, prenajímateľ môže byt vypratať a tým nájom zaniká (§ 2284 zákona č. 89/2012 Sb.). Veci z bytu však musí uložiť na náklady dediča vo verejnom sklade alebo u iného schovávateľa a predať ich môže až vtedy, keď si ich dedič bez zbytočného odkladu neprevezme; v slovenskom Občianskom zákonníku také pravidlo chýba.
Čo urobiť ako prvé
Zistiť, kto v byte býval a na akom základe, zdokumentovať stav bytu a merače, nič z bytu neodnášať a kontaktovať notára, ktorý vedie dedičské konanie. Ďalší postup závisí od toho, či nájom prešiel, na koho a v akom režime bol uzavretý; pri spornom prechode rozhoduje súd. S týmto krokom aj s vymáhaním dlžného nájomného pomôžeme v rámci služby vymáhanie nájomného a vypratanie, na Slovensku aj v Česku. Aby zmluva na takú situáciu pamätala vopred, pripravíme ju v rámci služby nájom bytu a domu; súvisí s tým aj otázka krátkodobý nájom bytu.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
