Kto rozhoduje o prenájme bytu alebo domu v spoluvlastníctve

Byt po rodičoch, ktorý nikto zo súrodencov nepotrebuje, alebo dom, v ktorom po rozchode nebýva ani jeden z partnerov, sa často ponúka na prenájom. Pri jednom vlastníkovi je postup jednoduchý. Podpíše zmluvu a nájomné patrí jemu. Pri podielovom spoluvlastníctve sa ku každému kroku pripája otázka, kto o ňom rozhoduje a kto ho musí podpísať. Chyba sa pritom neprejaví hneď, ale až pri prvom spore, keď jeden zo spoluvlastníkov namietne, že so zmluvou nesúhlasil, alebo keď treba vypovedať nájom.

Dve pravidlá v jednom paragrafe

Občiansky zákonník rozlišuje dve situácie.

(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

§ 139 ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Zb.

Väčšina sa počíta podľa podielov, nie podľa počtu ľudí. Kto má dve tretiny, prehlasuje dvoch súrodencov so šestinami. Pri dvoch polovičiach väčšina nevznikne nikdy a bez dohody musí rozhodnúť súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o nej rozhodol súd (§ 139 ods. 3).

Kto má podpísať nájomnú zmluvu

Rozhodnutie prenajať byt alebo dom môže byť hospodárením so spoločnou vecou, na ktoré stačí väčšina. Samotná nájomná zmluva je však právny úkon týkajúci sa spoločnej veci, z ktorého sú podľa prvého odseku oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci. Prenajímateľov aj nájomcu preto najlepšie chráni zmluva, ktorú podpíšu všetci spoluvlastníci. Ak to nie je prakticky možné, napríklad preto, že jeden z nich žije v zahraničí, má zmluvu podpísať väčšina a k zmluve patrí písomné rozhodnutie väčšiny a plnomocenstvo, z ktorého je zrejmé, kto za prenajímateľov koná.

Rovnako treba upraviť aj neskoršie úkony podľa zmluvy, teda prevzatie zábezpeky, zvýšenie nájomného, súhlas s podnájmom a najmä výpoveď. Zmluva má určiť jedného spoluvlastníka alebo správcu, ktorý za všetkých preberá písomnosti a koná s nájomcom. Bez toho sa nájomca môže brániť, že mu výpoveď dal len jeden z viacerých prenajímateľov. Pri byte ide aj o voľbu režimu. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. má prísne formálne podmienky a ich splnenie treba ustrážiť za každého, kto vystupuje ako prenajímateľ. Podrobnosti sú v otázke krátkodobý nájom bytu.

Ako sa delí nájomné a náklady

Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci (§ 137 ods. 1). Ak sa nedohodnú inak, patrí im nájomné v pomere podielov a v rovnakom pomere znášajú náklady na opravy, príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv a poistenie. Praktické je, keď nájomca platí na jeden účet a spoluvlastníci si písomne dohodnú, kto ho spravuje, kedy sa výnos rozdelí a ako sa odpočítajú náklady. Ak jeden spoluvlastník celé nájomné inkasuje a nerozdelí ho, ostatní sa môžu domáhať svojej časti.

Podobne je to vtedy, keď byt namiesto prenájmu užíva sám jeden zo spoluvlastníkov. Ten, kto bol bez dohody z užívania vylúčený, sa môže domáhať peňažnej náhrady za časť zodpovedajúcu svojmu podielu. Jej výška sa v takých sporoch zvyčajne odvodzuje od nájomného, ktoré by za podobný priestor v danom mieste a čase platil nájomca.

Keď sa spoluvlastníci nezhodnú

Pri patovej situácii má každý spoluvlastník právo navrhnúť, aby o hospodárení rozhodol súd (§ 139 ods. 2). Rozhodnutie súdu sa však týka len konkrétnej otázky hospodárenia, o ktorej sa spoluvlastníci nezhodli. Kto nechce v spoluvlastníctve zotrvať, môže predať svoj podiel, pričom musí rešpektovať predkupné právo ostatných (§ 140), alebo žiadať zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, ktoré pri nezhode vykoná súd (§ 142). Súd pritom môže byt prikázať jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť jeho predaj. Postup opisuje otázka zrušenie spoluvlastníctva proti vôli spoluvlastníka.

Prebiehajúci nájom zmena v okruhu spoluvlastníkov neruší. Nadobúdateľ podielu aj celej nehnuteľnosti vstupuje do postavenia prenajímateľa a pre samotnú zmenu vlastníctva nehnuteľnosti môže nájom vypovedať len nájomca (§ 680 ods. 2 a 3). Kto kupuje podiel na prenajatom byte, kupuje ho aj s nájomcom. Čo z toho vyplýva, rozoberá článok kúpa prenajatého bytu.

Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka

Národná rada 1. októbra 2026 schválila nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Hlasy spoluvlastníkov sa budú aj naďalej počítať podľa veľkosti podielov a nájomné sa bude deliť v ich pomere. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci budú spoluvlastníci zaviazaní spoločne a nerozdielne. Naďalej preto odporúčame podpis nájomnej zmluvy všetkými spoluvlastníkmi. Pribudnú však nové pravidlá:

• O bežnej správe rozhodne väčšina hlasov, o mimoriadnej správe, teda o významných záležitostiach, aspoň dve tretiny hlasov všetkých spoluvlastníkov. Zákon neurčuje, kam patrí prenájom. Pri dlhodobom nájme nemožno vylúčiť, že pôjde o mimoriadnu správu.
• Rozhodnutie zaviaže všetkých, len ak boli všetci spoluvlastníci vyrozumení o potrebe rozhodnúť, okrem neodkladných vecí.
• Prehlasovaný spoluvlastník sa bude môcť obrátiť na súd pri mimoriadnej správe vždy, pri bežnej správe len vtedy, ak mu z rozhodnutia hrozí značná škoda, a to do tridsiatich dní od prijatia rozhodnutia. Súd ho môže zrušiť alebo zmeniť a určiť, že nájomná zmluva, ktorá sa má na jeho základe uzavrieť, voči tomuto spoluvlastníkovi nie je účinná.
• Každý spoluvlastník bude mať právo na vyúčtovanie toho, ako sa so spoločnou vecou nakladalo, teda aj s nájomným.

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa zrušuje. Nový nájom bytu na tri mesiace a dlhšie sa bude spravovať pravidlami o nájme bytu v Občianskom zákonníku. Pravidlá o správe spoločnej veci sa od 1. júla 2027 použijú aj na spoluvlastníctvo, ktoré vzniklo skôr. Nájomná zmluva uzavretá do 30. júna 2027 sa bude naďalej spravovať doterajšími predpismi.

V písomnej dohode spoluvlastníkov o hospodárení preto upravte aj vzájomné vyrozumievanie a hlasovanie (adresy, e-mail, lehota na odpoveď) a určte, ako často sa vyúčtuje nájomné.

Stav k 21. 10. 2026: zákon je schválený a 20. 10. 2026 ho podpísal prezident, v Zbierke zákonov však zatiaľ nie je vyhlásený. Do 30. 6. 2027 platí úprava opísaná vyššie v článku.

Ako to nastaviť

Pred podpisom nájomnej zmluvy odporúčame uzavrieť medzi spoluvlastníkmi krátku písomnú dohodu o hospodárení. Má určiť, kto rozhoduje o výbere nájomcu, kto koná za prenajímateľov, ako sa delí výnos a náklady a čo sa stane, ak niekto bude chcieť podiel predať. Nájomnú zmluvu pre spoluvlastníkov pripravíme v rámci služby nájom bytu a domu. Ak spoločné hospodárenie nefunguje a riešením je rozchod, pomôžeme s vyporiadaním podielového spoluvlastníctva.