Prenájom bytu alebo domu v spoluvlastníctve: kto rozhoduje, kto podpisuje a komu patrí nájomné

Byt po rodičoch, ktorý nikto zo súrodencov nepotrebuje, alebo dom, v ktorom po rozchode nebýva ani jeden z partnerov, sa často ponúka na prenájom. Pri jednom vlastníkovi je vec jednoduchá: podpíše zmluvu a nájomné patrí jemu. Pri podielovom spoluvlastníctve sa ku každému kroku pripája otázka, kto oň rozhoduje a kto ho musí podpísať. Chyba sa pritom neprejaví hneď, ale až pri prvom spore, keď jeden zo spoluvlastníkov namietne, že so zmluvou nesúhlasil, alebo keď treba nájomcu vypovedať.

Dve pravidlá v jednom paragrafe

Občiansky zákonník rozlišuje dve situácie:

(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

— § 139 ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Zb.

Väčšina sa počíta podľa podielov, nie podľa počtu ľudí. Kto má dve tretiny, prehlasuje dvoch súrodencov so šestinami; pri dvoch polovičiach väčšina nevznikne nikdy a bez dohody musí rozhodnúť súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o nej rozhodol súd (§ 139 ods. 3).

Kto má podpísať nájomnú zmluvu

Rozhodnutie prenajať byt alebo dom môže byť hospodárením so spoločnou vecou, na ktoré stačí väčšina. Samotná nájomná zmluva je však právny úkon týkajúci sa spoločnej veci, z ktorého sú podľa prvého odseku oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci. Prenajímateľov aj nájomcu preto najlepšie chráni zmluva, ktorú podpíšu všetci spoluvlastníci. Ak to nie je prakticky možné, napríklad preto, že jeden z nich žije v zahraničí, má zmluvu podpísať väčšina a k zmluve patrí písomné rozhodnutie väčšiny a plnomocenstvo, z ktorého je zrejmé, kto za prenajímateľov koná.

To isté platí pre všetko, čo zo zmluvy vyplýva neskôr: prevzatie zábezpeky, zvýšenie nájomného, súhlas s podnájmom a najmä výpoveď. Zmluva má určiť jedného spoluvlastníka alebo správcu, ktorý za všetkých preberá písomnosti a koná s nájomcom. Bez toho sa nájomca môže brániť, že mu výpoveď dal len jeden z viacerých prenajímateľov. Pri byte ide aj o voľbu režimu. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. má prísne formálne podmienky a ich splnenie treba ustrážiť za každého, kto vystupuje ako prenajímateľ; podrobnosti sú v otázke krátkodobý nájom bytu.

Ako sa delí nájomné a náklady

Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci (§ 137 ods. 1). Ak sa nedohodnú inak, patrí im nájomné v pomere podielov a v rovnakom pomere znášajú náklady na opravy, príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv a poistenie. Praktické je, keď nájomca platí na jeden účet a spoluvlastníci si písomne dohodnú, kto ho spravuje, kedy sa výnos rozdelí a ako sa odpočítajú náklady. Ak jeden spoluvlastník celé nájomné inkasuje a nerozdelí ho, ostatní sa môžu domáhať svojej časti.

Podobne je to vtedy, keď byt namiesto prenájmu užíva sám jeden zo spoluvlastníkov. Ten, kto bol bez dohody z užívania vylúčený, sa môže domáhať peňažnej náhrady za časť zodpovedajúcu svojmu podielu; jej výška sa v takých sporoch zvyčajne odvodzuje od nájomného, ktoré by za podobný priestor v danom mieste a čase platil nájomca.

Keď sa spoluvlastníci nezhodnú

Pri patovej situácii má každý spoluvlastník právo navrhnúť, aby o hospodárení rozhodol súd (§ 139 ods. 2). Rozhodnutie súdu sa však týka len konkrétnej otázky hospodárenia, o ktorej sa spoluvlastníci nezhodli. Kto nechce v spoluvlastníctve zotrvať, môže predať svoj podiel, pričom musí rešpektovať predkupné právo ostatných (§ 140), alebo žiadať zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, ktoré pri nezhode vykoná súd (§ 142). Súd pritom môže byt prikázať jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť jeho predaj; postup opisuje otázka zrušenie spoluvlastníctva proti vôli spoluvlastníka.

Prebiehajúci nájom zmena v okruhu spoluvlastníkov neruší. Nadobúdateľ podielu aj celej nehnuteľnosti vstupuje do postavenia prenajímateľa a pre samotnú zmenu vlastníctva nehnuteľnosti môže nájom vypovedať len nájomca (§ 680 ods. 2 a 3). Kto kupuje podiel na prenajatom byte, kupuje ho aj s nájomcom; čo z toho vyplýva, rozoberá článok kúpa prenajatého bytu.

Ako to nastaviť

Pred podpisom nájomnej zmluvy odporúčame uzavrieť medzi spoluvlastníkmi krátku písomnú dohodu o hospodárení: kto rozhoduje o výbere nájomcu, kto koná za prenajímateľov, ako sa delí výnos a náklady a čo sa stane, ak niekto bude chcieť podiel predať. Nájomnú zmluvu pre spoluvlastníkov pripravíme v rámci služby nájom bytu a domu. Ak spoločné hospodárenie nefunguje a riešením je rozchod, pomôžeme s vyporiadaním podielového spoluvlastníctva.