Byt kúpený ako investícia má často nájomcu už pri kúpe a predávajúci to ponúka ako výhodu: nájomné plynie od prvého dňa. Pre kupujúceho je to však aj záväzok. Nepreberá len byt, ale aj zmluvu, ktorú s nájomcom uzavrel niekto iný, jej výšku nájomného, dobu trvania, dohodnutú zábezpeku a všetko, čo si strany kedy povedali. Ak si to pred podpisom kúpnej zmluvy nepreveríte, zistíte to až od nájomcu.
Nájom kúpou nekončí
Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
Dňom vkladu do katastra sa teda stávate prenajímateľom za rovnakých podmienok, aké mal predávajúci. Pri nehnuteľnosti môže pre samotnú zmenu vlastníka vypovedať nájom iba nájomca, a to aj pri nájme na dobu určitú (§ 680 ods. 3). Kúpa sama osebe teda nie je dôvodom, aby ste nájomcu vypovedali. Vypovedať ho môžete len z dôvodov, ktoré pre daný druh nájmu pripúšťa zákon.
Aký nájom kupujete
Rozhoduje, podľa ktorého predpisu bol nájom uzavretý. Bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone (§ 685 ods. 1). Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. trvá vrátane predĺžení najviac šesť rokov (§ 2) a prenajímateľ ho môže vypovedať z dôvodov uvedených v § 7 ods. 1 vrátane dôvodov dohodnutých v zmluve. Rozdiel medzi oboma režimami vysvetľujeme v otázke čo je krátkodobý nájom bytu.
Pri krátkodobom nájme si overte aj to, či predávajúci splnil registračnú povinnosť prenajímateľa. Ak ju nesplnil, po márnom uplynutí lehoty sa na nájom použijú aj niektoré ochranné ustanovenia Občianskeho zákonníka o výpovedi a prenajímateľovi sa zužujú možnosti, ako nájom ukončiť (§ 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z.). Zmluva, ktorá sa tvári ako krátkodobý nájom, tak nemusí dávať kupujúcemu výhody, s ktorými počítal.
Čo si vyžiadať pred podpisom
- nájomnú zmluvu so všetkými dodatkami a preberací protokol z odovzdania bytu nájomcovi,
- doklad o registrácii prenajímateľa, ak ide o krátkodobý nájom,
- prehľad platieb nájomného a úhrad za služby a informáciu o nedoplatkoch nájomcu,
- výšku zloženej zábezpeky a informáciu, kde je uložená,
- súhlasy s podnájmom, ak ich predávajúci dal, a informáciu o sporoch s nájomcom,
- potvrdenie správcu o nedoplatkoch predávajúceho voči domu, ktoré je povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu (§ 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.); ak ho správca nechce vydať, pozri otázku potvrdenie správcu pri predaji bytu.
Zábezpeka a nájomné v kúpnej zmluve
Zábezpeka slúži na krytie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi a po skončení krátkodobého nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi jej nevyčerpanú časť (§ 5 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z.). Keďže prenajímateľom budete vy, nájomca sa o vrátenie zábezpeky môže obrátiť na vás, hoci ju zložil predávajúcemu. Kúpna zmluva preto má určiť, že predávajúci zábezpeku odovzdá kupujúcemu, alebo že sa započíta proti kúpnej cene. Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka sa zábezpeka riadi najmä tým, čo si strany dohodli v nájomnej zmluve, preto si ju prečítajte aj z tohto pohľadu. Pravidlá pre výšku a vrátenie zábezpeky pri krátkodobom nájme opisujeme v otázke kaucia pri nájme bytu.
Pri nájomnom je rozhodujúci deň prevodu. Komentáre k § 680 vychádzajú z toho, že splatné nájomné a iné peňažné pohľadávky za obdobie pred zmenou vlastníka na nadobúdateľa neprechádzajú. Zmluva má preto rozdeliť nájomné a zálohy za služby ku dňu vkladu, určiť, kto vyúčtuje služby za bežný rok, a zaviazať predávajúceho, aby nájomcovi spolu s kupujúcim oznámil zmenu vlastníka a nový účet na platby. Kým oznámenie nepríde, nájomca môže platiť pôvodnému vlastníkovi.
Ak chcete byt voľný
Ak kupujete byt pre seba, nájom musí ukončiť predávajúci ešte pred prevodom, dohodou s nájomcou alebo výpoveďou, na ktorú má dôvod. V kúpnej zmluve naviažte platbu kúpnej ceny alebo aspoň jej časti na odovzdanie vypratého bytu a dohodnite sankciu za omeškanie. Sľub, že nájomca sa „do mesiaca vysťahuje“, vás bez takej úpravy neochráni.
Opačným rizikom pre investora je, že nájomca môže práve pre zmenu vlastníka nájom vypovedať, a to aj pri nájme na dobu určitú; výpoveď musí podať v najbližšom výpovednom období, ak je ustanovené zákonom alebo dohodou (§ 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Príjem z nájmu, s ktorým ste pri kúpe počítali, preto nie je istý a oplatí sa s tým rátať pri vyjednávaní o cene.
Nájomnú zmluvu preveríme ešte pred rezerváciou a pripravíme kúpnu zmluvu na byt, ktorá zábezpeku, nájomné a oznámenie nájomcovi vyrieši. Ak chcete mať na svojej strane advokáta počas celej kúpy, pozrite si právnu pomoc pri kúpe nehnuteľnosti.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
