Advokát pri obchode sprostredkovanom realitnou kanceláriou: pre koho pracuje a čo z toho vyplýva

Maklér dohodne obchod a strany pošle k advokátovi, s ktorým kancelária spolupracuje. Advokát pripraví kúpnu zmluvu, zmluvu autorizuje, prevezme kúpnu cenu do úschovy a podá návrh na vklad; kancelária mu za to platí paušál alebo odmenu za obchod. Pre všetkých je to pohodlné. Otázky vznikajú až vtedy, keď sa kupujúci spýta, na čej strane advokát stojí, alebo keď sa strany začnú prieť o vady či termín odovzdania.

Advokát chráni záujmy klienta

Základnú povinnosť advokáta formuluje zákon o advokácii jednoznačne:

Advokát je povinný pri výkone advokácie chrániť a presadzovať práva a záujmy klienta a riadiť sa jeho pokynmi.

— § 18 ods. 1 zákona č. 586/2003 Z. z.

Kto je klientom, preto treba určiť pri každom úkone, a nerozhoduje o tom, kto faktúru platí. Ak advokát spisuje zmluvu o prevode nehnuteľnosti pre obe strany, s odbornou starostlivosťou (§ 18 ods. 2) má postupovať voči každej z nich, a preto pripravuje vyvážený text. Pri autorizácii zákon viaže povinnosti advokáta na účastníkov zmluvy: advokát zmluvu spisuje, zisťuje totožnosť účastníkov, posudzuje, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza ho a neprieči sa dobrým mravom, a či jej uzavretím nevznikne škoda (§ 1a ods. 1). Pri odplatnom prevode upozorní účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny a účastníkovi zmluvy oznámi výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je pre autorizáciu poistený (§ 1aa). Kto zodpovedá, keď sa pri autorizovanej zmluve niečo pokazí, vysvetľuje otázka zodpovednosť advokáta za autorizovanú zmluvu.

Keď sa záujmy strán rozídu

Vyvážená zmluva pre obe strany je možná, kým strany chcú to isté: previesť nehnuteľnosť za dohodnutých podmienok. Keď sa ich záujmy rozídu, platí zákaz, ktorý nemožno obísť dohodou:

Advokát je povinný odmietnuť poskytnutie právnych služieb, ak a) v tej istej veci alebo vo veci s ňou súvisiacej poskytol právne služby inému, ktorého záujmy sú v rozpore so záujmami toho, kto o poskytnutie právnych služieb žiada, […]

— § 21 zákona č. 586/2003 Z. z.

Advokát, ktorý pripravil zmluvu pre predávajúceho aj kupujúceho, preto nemôže neskôr jedného z nich zastupovať v spore o vady, o odstúpenie od zmluvy alebo o vrátenie kúpnej ceny proti druhému. Ak strana od začiatku potrebuje niekoho, kto bude tvrdo rokovať len v jej prospech, má mať vlastného advokáta, ktorý jej zmluvu prejde; na to slúži služba kontrola kúpnej zmluvy. Rovnako advokát musí odmietnuť službu, ak by boli v rozpore jeho vlastné záujmy alebo záujmy jemu blízkych osôb so záujmami osoby, ktorej má službu poskytnúť (§ 21 písm. b)). Ani stála spolupráca s kanceláriou preto nesmie ovplyvniť, ako chráni strany obchodu.

Kancelária, ktorá platí paušál

Realitná kancelária je klientom advokáta vo vlastných veciach: pri vzoroch, AML dokumentoch, zmluvách s maklérmi či pri spore o províziu s klientom, ktorému advokát v tej veci neposkytoval služby. Pri obchode, ktorý kancelária sprostredkovala, sú klientmi strany prevodu, aj keď služby objednala a zaplatila kancelária. Ak advokát pre predávajúceho spisoval kúpnu zmluvu, spor kancelárie s tým istým predávajúcim o províziu z tohto obchodu môže byť vecou s ňou súvisiacou; advokát preto musí posúdiť, či mu zastupovanie kancelárie nezakazuje § 21. Kancelária by mala s touto možnosťou počítať a pre takýto spor mať v zálohe iného advokáta.

Z toho vyplýva aj mlčanlivosť. Advokát ju musí zachovávať o všetkom, čo sa dozvedel v súvislosti s výkonom advokácie, ak AML predpisy neustanovujú inak (§ 23 ods. 1), a zbaviť ho jej môže len klient, prípadne jeho právny nástupca, a to písomne (§ 23 ods. 2). Čo kupujúci advokátovi povie o financovaní alebo o dôvodoch, pre ktoré váha, teda nejde automaticky maklérovi. Ak má kancelária dostávať informácie o stave obchodu, napríklad o podaní návrhu na vklad a jeho povolení, je vhodné to so stranami dohodnúť vopred a písomne.

Strany by mali počítať aj s tým, že advokát je pri kúpe a predaji nehnuteľnosti, ak služba smeruje k pohybu peňazí, sám povinnou osobou podľa AML zákona (§ 5 ods. 1 písm. j) zákona č. 297/2008 Z. z.). Otázky na totožnosť a podľa rizika aj na pôvod peňazí preto môžu prísť aj od neho, nielen od makléra.

Ako spoluprácu nastaviť

Spolupráca kancelárie so stálym advokátom môže byť pre klientov výhodná, ak má jasné pravidlá. Osvedčuje sa písomne určiť, kto je pri ktorom úkone klientom a kto platí; ak platí priamo klient spotrebiteľ, musí poznať výšku odmeny ešte pred úkonom (§ 18 ods. 4). Stranám treba povedať, že zmluva je pripravovaná vyvážene pre obe a že každá z nich môže mať vlastného advokáta. Vopred má byť jasné aj to, čo sa stane, ak medzi stranami vznikne spor, a aké informácie smie advokát zdieľať s maklérom. Ako sa dohaduje samotná odmena, rozoberáme v článku paušál, alebo platba za obchod.

Kompletnú zmluvnú dokumentáciu k obchodom vašich klientov, autorizáciu, úschovu aj vklad pripravujeme v rámci služby príprava zmlúv a návrhov na vklad. Celý rozsah stálej spolupráce vrátane vzorov a školení opisujú právne služby pre realitné kancelárie a pri pravidelnom objeme obchodov paušál pre realitné kancelárie.