Revízia alebo autorizácia zmluvy od realitky či developera?

Kupujete byt cez realitnú kanceláriu. Od makléra dostanete hotový návrh kúpnej zmluvy a spolu s ním radu, že podpisy si dáte osvedčiť u notára. Známy vám povie, že lepšie je „dať zmluvu autorizovať advokátovi“, lebo potom kataster rozhodne rýchlejšie a advokát za zmluvu zodpovedá. Obe rady majú svoje opodstatnenie, ich výsledok je však odlišný. Revízia cudzej zmluvy a autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti sú rozdielne služby a je dobré vedieť, ktorú potrebujete.

Autorizácia znamená, že zmluvu spisuje advokát

Zákon o advokácii presne vymedzuje, čo autorizácia zahŕňa.

Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zakladateľského dokumentu obchodnej spoločnosti, zmluvy o prevode obchodného podielu alebo akcionárskej zmluvy podľa § 220w ods. 3 Obchodného zákonníka, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

§ 1a ods. 1 zákona č. 586/2003 Z. z.

Prvým prvkom je spísanie. Aj doložka o autorizácii obsahuje vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a (§ 1ab ods. 1). Autorizácia teda nie je pečiatka na texte, ktorý pripravil niekto iný. Ak chcete autorizovanú zmluvu a návrh už existuje, advokát ho musí preveriť, podľa potreby prepracovať a spísať ako vlastný tak, aby za výsledok mohol prevziať zodpovednosť. Pri odplatnom prevode vás navyše upozorní na dohodnuté platobné podmienky kúpnej ceny a pri každom prevode vám oznámi výšku poistného krytia a poisťovňu (§ 1aa).

Dôsledok pre kataster je významný. Pri autorizovanej zmluve, rovnako ako pri zmluve vo forme notárskej zápisnice, okresný úrad posudzuje len to, či je v súlade s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky (§ 31 ods. 2 katastrálneho zákona), a ak zmluva nie je v rozpore s katastrálnym operátom a procesné podmienky sú splnené, rozhodne do 20 dní namiesto všeobecných 30 dní (§ 32). Na žiadosť o urýchlené konanie a po zaplatení poplatku môže úrad rozhodnúť do 15 dní pri akejkoľvek zmluve (§ 32 ods. 3). Podpis prevodcu netreba osvedčovať (§ 42 ods. 3). Totožnosť účastníkov a ich zástupcov však advokát zisťuje sám (§ 1b), preto sa na autorizáciu prichádza osobne, prípadne príde splnomocnený zástupca. Kto za čo pri autorizácii zodpovedá, rozoberáme v otázke zodpovednosť advokáta za autorizovanú zmluvu.

Revízia znamená, že advokát číta zmluvu za vás

Revízia cudzej zmluvy vychádza z opačnej situácie. Zmluvu napísal niekto iný, najčastejšie realitná kancelária, developer alebo advokát protistrany, a vy potrebujete vedieť, čo podpisujete. Advokát ju prečíta vetu po vete, porovná s listom vlastníctva, pomenuje riziká a navrhne konkrétne znenie zmien, ktoré pošlete druhej strane. Výsledkom je zmluva s vyznačenými zmenami a prehľad rizík.

Revízia nemení rozsah preskúmania na katastri. Ak zmluva nie je autorizovaná ani spísaná vo forme notárskej zápisnice, úrad ju preskúma v plnom rozsahu vrátane podstatných náležitostí, formy, oprávnenia prevodcu a súladu so zákonom (§ 31 ods. 1), a podpis prevodcu musí byť úradne osvedčený, pri zastúpení aj jeho podpis na plnomocenstve (§ 42 ods. 3).

Pri revízii sa advokát sústreďuje na ochranu vašich záujmov v rokovaní. Autorizácia sleduje, aby zmluva bola zákonná a neviedla ku škode, revízia sleduje, aby vás čo najlepšie chránila voči druhej strane.

Kedy ktorú zvoliť

• Revíziu, keď zmluvu drží v rukách druhá strana a mení ju len v obmedzenom rozsahu, typicky developer so vzorovou zmluvou. Chcete vedieť, čo je vyjednateľné a aké riziko nesiete, ak druhá strana pripomienku odmietne.
• Autorizáciu, keď sa strany dohodnú, že zmluvu spíše advokát, a chcete zodpovednosť poisteného advokáta za posúdenie zmluvy aj užší rozsah preskúmania na katastri.
• Obe za sebou, keď dostanete cudzí návrh, dáte ho skontrolovať a strany sa potom dohodnú, že finálnu verziu spíše a autorizuje advokát. Revízia sa vtedy stáva podkladom pre autorizovanú zmluvu.
• Revíziu aj pri autorizovanej zmluve, ak zmluvu spisuje a autorizuje advokát, ktorého vybrala druhá strana. Autorizácia vám dáva zákonné posúdenie zmluvy a zodpovednosť advokáta za škodu, nie obhajobu vašich záujmov pri vyjednávaní podmienok. Tú vám zabezpečí len vlastný advokát.

Pri rozhodovaní zvážte aj praktickú stránku. Pri autorizácii zisťuje advokát totožnosť vás alebo vášho zástupcu, preto sa k nemu prichádza osobne. Osvedčenie podpisu sa robí u notára alebo na úrade podľa toho, kde ste. Ak ste od kancelárie ďaleko, býva praktickejšia revízia na diaľku a osvedčenie podpisov v mieste, kde žijete.

Na čo sa pozerať v každom prípade

Nech zvolíte ktorúkoľvek cestu, v zmluve musí byť jasné, ako sú previazané platba, podanie návrhu na vklad a odovzdanie nehnuteľnosti. Vlastníctvo prechádza až vkladom (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka), a čas medzi podpisom a zápisom je obdobím, v ktorom jedna strana už plnila a druhá ešte nie. Ako nastaviť platobné podmienky, vysvetľuje článok platobné podmienky v kúpnej zmluve. Ak si pri autorizácii chcete dať podať aj návrh na vklad, advokát ho na základe písomného plnomocenstva vyhotoví a doručí katastru (§ 1b ods. 4 zákona o advokácii).

Cudzí návrh vám skontrolujeme a vrátime s pripomienkami v rámci služby kontrola kúpnej zmluvy. Ak chcete zmluvu spísanú a autorizovanú advokátom s podaním na kataster, pozrite službu autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti.