Nehnuteľnosti · Slovensko
Kontrola kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Zmluva od realitnej kancelárie alebo developera je napísaná tak, aby chránila toho, kto ju zadal, nie vás. Prejdeme ju celú, pomenujeme, čo vám v nej hrozí, a vrátime ju s konkrétnymi pripomienkami vyznačenými priamo v texte. Nemusíte hádať, čo je štandard a čo pasca. Dostanete od nás pomenované riziká aj návrh, ako ich upraviť.
- Redline priamo v texte zmluvy
- Riziká zoradené podľa závažnosti
- Cena dohodnutá vopred
Čo pre vás urobíme
Revízia cudzej zmluvy so všetkým, čo k nej patrí, od kontroly toho, či zmluva sedí na list vlastníctva, až po pripomienky v znení, ktoré viete odoslať protistrane bez ďalších úprav.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Kontrola predmetu a titulu
Či zmluva presne identifikuje nehnuteľnosť, parcely, podiely, príslušenstvo a spoločné časti a či sedí s listom vlastníctva a nadobúdacím titulom predávajúceho.
-
Ťarchy a stav podľa LV
Prejdeme časť C listu vlastníctva aj poznámky a plomby — záložné práva, vecné bremená, nájmy, exekučné či konkurzné signály — a overíme, či ich zmluva rieši, alebo o nich mlčí.
-
Platba, úschova a vklad
Ako a kedy sa platí kúpna cena, či je viazaná na úschovu a na výmaz starého záložného práva, kto a kedy podáva návrh na vklad a čo sa stane, ak kataster konanie preruší alebo návrh zamietne.
-
Odovzdanie, vady a sankcie
Termín a spôsob odovzdania, merače a kľúče, ktoré vady sú v zmluve priznané, ako sú nastavené zmluvné pokuty a odstúpenie — a či sankcie platia symetricky pre obe strany.
-
Redline a risk memo
Zmluva s vyznačenými zmenami a navrhnutým znením plus krátke memo — čo je vážne riziko, čo je detail a čo pokojne prejde. K tomu odporúčanie, ako pripomienky presadiť.
Výstupzmluva s vyznačenými pripomienkami (redline), risk memo a odporúčania na rokovanie
Revízia je posúdenie právneho stavu a zmluvných rizík. Technický stav nehnuteľnosti, statiku ani daňové dôsledky neposudzujeme. Ak sa v podkladoch objaví niečo, čo patrí odborníkovi, povieme vám to.
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Pošlete zmluvudeň 0
Stačí návrh zmluvy a list vlastníctva. Ozveme sa s tým, čo ešte potrebujeme, dokedy to stihneme a koľko to bude stáť. Až do potvrdenia ceny nič neplatíte.
- Prejdeme zmluvu
Čítame vetu po vete a porovnávame ju s listom vlastníctva a s tým, čo máte reálne dohodnuté. Osobitne sledujeme, čo v zmluve chýba — riziko býva častejšie v tom, čo nie je napísané.
- Dostanete redline a memo
Vrátime vám zmluvu s vyznačenými pripomienkami a memo s rizikami zoradenými podľa závažnosti. Prejdeme si to spolu a poviete si, čo ideme presadzovať a čo pustíte.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Spravidla do 24 hodín sa ozveme s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Spravidla do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Prečo nestačí zmluva od realitnej kancelárie?
Realitná kancelária má vlastný záujem — dotiahnuť obchod. Jej vzor je urobený tak, aby fungoval opakovane a hladko, nie tak, aby chránil práve vás. Býva úsporný pri tom, čo sa stane, keď niečo zlyhá — pri výmaze starého záložného práva, pri prerušení vkladu, pri vadách alebo pri omeškaní s odovzdaním. Práve tam je vaše riziko najväčšie — podpisom zmluvy sa totiž vlastníkom ešte nestávate, vlastníctvo prechádza až vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Preto sa pri revízii pozeráme najskôr na to, ako sú previazané platba, vklad a odovzdanie.
Čo presne dostanem po revízii?
Zmluvu s vyznačenými zmenami a navrhnutým znením — teda redline, ktorý viete poslať protistrane bez ďalšej práce. K tomu krátke memo, kde sú riziká zoradené podľa závažnosti, a odporúčanie, ktoré body má zmysel presadzovať a ktoré sú skôr kozmetika.
Čo ak developer alebo realitka moje pripomienky odmietnu?
Časť pripomienok býva vyjednateľná, časť nie — a to je tiež užitočná informácia. Cieľom revízie nie je presadiť každú zmenu, ale aby ste vedeli, čo podpisujete. Ak protistrana odmietne bod, ktorý považujeme za vážny, povieme vám, aké riziko tým na seba beriete a či sa dá zmierniť inak, napríklad úschovou alebo zádržným.
Nájdete pri revízii aj ťarchy, o ktorých neviem?
Kúpnu zmluvu vždy porovnávame s aktuálnym listom vlastníctva — časťou C, poznámkami aj plombami. Ak na nehnuteľnosti viazne záložné právo, vecné bremeno alebo nájom, pozrieme sa, či to zmluva rieši, alebo to iba obchádza. Zamlčané ťarchy a vady sú typickým dôvodom sporu po prevode (§ 597 a § 599 Občianskeho zákonníka), preto ich chceme mať v zmluve pomenované vopred.
Koľko revízia stojí a ako dlho trvá?
Závisí to od dĺžky zmluvy, typu nehnuteľnosti a od toho, či v hre je hypotéka alebo developerský projekt. Po zaslaní zmluvy vám spravidla do 24 hodín potvrdíme konečnú cenu aj termín — a platí to, čo sme si dohodli.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Čo zistím z listu vlastníctva a čo si musím preveriť inde?
List vlastníctva sa skladá z troch častí: A obsahuje nehnuteľnosti a údaje o nich, B vlastníkov, ich podiely a tituly nadobudnutia spolu s poznámkami, C ťarchy, teda vecné bremená, záložné a predkupné práva. Údaje sú hodnoverné a záväzné, ale len dovtedy, kým sa nepreukáže opak. Z listu vlastníctva sa nedozviete výšku dlhu zabezpečeného záložným právom ani to, ktorou konkrétnou zmluvou vlastník nadobudol ktorú parcelu.
Prečítať odpoveď -
Musím podiel na nehnuteľnosti pred predajom ponúknuť ostatným spoluvlastníkom?
Áno. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo. Podiel im musíte najprv ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých ho chcete predať tretej osobe. Výnimkou je prevod blízkej osobe (príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel a ďalšie osoby v zmysle zákona). Obídenie predkupného práva môže opomenutý spoluvlastník napadnúť.
Prečítať odpoveď -
Čo môžem žiadať od predávajúceho, ak po kúpe objavím vady nehnuteľnosti?
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo vás predávajúci nepravdivo ubezpečil o jej vlastnostiach, môžete od zmluvy odstúpiť. Vadu treba predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zaniknú.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Revízia alebo autorizácia zmluvy od realitky či developera?
Kupujúci často chcú zmluvu od realitnej kancelárie „dať autorizovať“. Autorizácia a revízia cudzej zmluvy sú však dve rôzne služby s iným výsledkom pre kataster aj pre vás. Výber závisí aj od toho, kto zmluvu pripravuje a aký priestor máte na zmenu podmienok.
Čítať viac →
Ako bezpečne zaplatiť za byt zaťažený hypotékou predávajúceho
Záložné právo banky na liste vlastníctva kupovaného bytu je bežné a obchodu nebráni. Prevodom však nezanikne, preto musí kúpna zmluva presne určiť, kto a kedy splatí úver predávajúceho, kto zabezpečí výmaz a kedy dostane predávajúci zvyšok ceny. Článok je pre kupujúcich aj predávajúcich.
Čítať viac →
Ako nastaviť platobné podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, aby chránili peniaze aj byt
Kúpna cena je najväčšia platba v živote mnohých ľudí a zmluvy od realitných kancelárií ju často riešia jednou vetou. Vysvetľujeme, na aké udalosti viazať splatnosť, ako skombinovať vlastné zdroje, hypotéku a úschovu a čo si v návrhu zmluvy skontrolovať pred podpisom.
Čítať viac →