Prevod nehnuteľnosti — otázky a odpovede.

1. Kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti — podpisom zmluvy alebo vkladom do katastra? Vlastníkom sa nestávate podpisom zmluvy, ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podpisom kúpnej zmluvy vzniká len záväzok — predávajúci je až do rozhodnutia katastra stále vlastníkom. Práve preto sa kúpna cena nemá platiť skôr, než je vklad povolený, ale cez úschovu, ktorá peniaze uvoľní až po zápise.
2. Čo musí obsahovať realitná sprostredkovateľská zmluva? Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy o nehnuteľnosti a klient sa zaväzuje zaplatiť províziu. Zmluva má jasne vymedziť predmet, výšku a splatnosť provízie, dĺžku a prípadnú výhradnosť, ako aj povinnosti makléra. Ak je klientom spotrebiteľ, uplatnia sa navyše ochranárske pravidlá vrátane zákazu neprijateľných podmienok.
3. Aký je rozdiel medzi vkladom, záznamom a poznámkou v katastri? Sú to tri druhy zápisov do katastra s úplne odlišnými účinkami. Vkladom právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká — robí sa zo zmlúv a len na návrh. Záznamom sa už vzniknuté právo iba zaeviduje — robí sa z verejných listín, napríklad z osvedčenia o dedičstve alebo rozsudku. Poznámkou sa nezapisuje právo, ale skutočnosť, ktorá sa nehnuteľnosti týka — napríklad začatá exekúcia alebo súdny spor.
4. Čo znamená plomba na liste vlastníctva? Plomba je upozornenie, že práva k nehnuteľnosti sú dotknuté zmenou — na katastri o nej prebieha konanie. Úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po doručení listiny a zruší ju až vykonaním zápisu alebo právoplatným rozhodnutím. Kým plomba na liste vlastníctva visí, nie je isté, ako bude právny stav vyzerať po jej zániku — a s nehnuteľnosťou sa preto neoplatí nakladať.
5. Čo všetko sa dá vyčítať z listu vlastníctva? List vlastníctva sa skladá z troch častí: A obsahuje nehnuteľnosti a údaje o nich, B vlastníkov, ich podiely a tituly nadobudnutia spolu s poznámkami, C ťarchy — vecné bremená, záložné a predkupné práva. Údaje sú hodnoverné a záväzné, ale len dovtedy, kým sa nepreukáže opak. Z listu vlastníctva sa nedozviete výšku dlhu zabezpečeného záložným právom ani to, ktorou konkrétnou zmluvou vlastník nadobudol ktorú parcelu.
6. Čo znamenajú poznámky na liste vlastníctva? Poznámkou sa nezapisuje právo, ale skutočnosť týkajúca sa nehnuteľnosti alebo osoby. Zákon rozlišuje dva druhy: poznámky, ktoré obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (exekúcia, neodkladné opatrenie, zaistenie), a poznámky, ktoré len informujú (vyvlastňovacie konanie, súdny spor o vecné právo, začatý výkon záložného práva). Poznámka sa nachádza v časti B listu vlastníctva a úrad ju zruší, keď pominú dôvody jej zápisu.
7. Ako dlho trvá vklad do katastra a dá sa urýchliť? Základná lehota je 30 dní od doručenia návrhu na vklad. Ak je zmluva autorizovaná advokátom alebo spísaná ako notárska zápisnica, kataster rozhoduje do 20 dní; pri urýchlenom konaní s vyšším správnym poplatkom do 15 dní. Reálne najviac času nestrácajú ľudia na lehotách, ale na prerušených konaniach pre chyby v zmluve či návrhu.
8. Kedy realitnej kancelárii vzniká nárok na províziu? Závisí od znenia sprostredkovateľskej zmluvy. Podľa Obchodného zákonníka vzniká nárok na províziu spravidla uzavretím zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania; ak však zmluva viaže províziu len na zaobstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu, nárok vzniká už týmto zaobstaraním. Pri klientovi spotrebiteľovi patrí odmena, len ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
9. Ako zistím vlastníka pozemku a parcelné číslo? Najrýchlejšie cez mapovú aplikáciu katastra — kliknutím na parcelu zobrazíte jej číslo, číslo listu vlastníctva a vlastníka. Údaje zapisované do listu vlastníctva sa zverejňujú bezplatne, majú však len informatívny charakter; verejnou listinou je až výpis vydaný katastrom. Ak pozemok zapísaného vlastníka nemá, treba ho identifikovať na pozemkovoknižný stav a hľadať pôvodných vlastníkov v pozemkovej knihe.
10. Ako zistím predchádzajúcich vlastníkov nehnuteľnosti? Bežný výpis z listu vlastníctva ukazuje len aktuálny stav. Históriu zápisov obsahuje kópia originálu listu vlastníctva s chronológiou zmien, ktorú vydá katastrálny odbor okresného úradu na požiadanie za správny poplatok. Ak treba ísť hlbšie, k listinám v zbierke listín má prístup okrem vlastníka aj jeho právny predchodca a právny nástupca — teda aj kupujúci po prevode.
11. Musím pri predaji podielu na nehnuteľnosti osloviť najprv spoluvlastníkov? Áno. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo — podiel im musíte najprv ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých ho chcete predať tretej osobe. Výnimkou je prevod blízkej osobe (príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel a ďalšie osoby v zmysle zákona). Obídenie predkupného práva môže opomenutý spoluvlastník napadnúť.
12. Ako funguje rezervačná zmluva a čo sa stane s rezervačným poplatkom? Rezervačná zmluva je takzvaná inominátna zmluva — zákon ju osobitne neupravuje, ale je platná, ak neodporuje jeho obsahu a účelu. Rozhodujúce je jej znenie: najmä to, na čo sa strany zaväzujú a čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde. Voči spotrebiteľovi nesmie obsahovať neprijateľné podmienky.
13. Má realitná kancelária povinnosti v oblasti prania špinavých peňazí (AML)? Áno. Realitná kancelária je povinnou osobou podľa zákona o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti. Musí identifikovať a overiť klienta, vykonávať starostlivosť podľa miery rizika, mať vypracovaný program vlastnej činnosti a ohlasovať neobvyklé obchodné operácie finančnej spravodajskej jednotke. Za neplnenie hrozia citeľné sankcie.
14. Po kúpe nehnuteľnosti sa objavili vady. Čo môžem od predávajúceho žiadať? Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny; ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo vás predávajúci nepravdivo ubezpečil o jej vlastnostiach, môžete od zmluvy odstúpiť. Kľúčová je rýchlosť — vadu treba predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zaniknú.
15. Platí sa pri predaji nehnuteľnosti DPH? Závisí od toho, či predávajúci je platiteľ DPH a kedy bola stavba skolaudovaná. Dodanie stavby vrátane pozemku pod ňou je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch od kolaudácie povoľujúcej prvé užívanie alebo od začatia prvého užívania. Platiteľ sa môže rozhodnúť transakciu zdaniť — pri stavbe na bývanie, byte a apartmáne v bytovom dome to však zákon nedovoľuje.
16. Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov? Spravidla po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, prípadne odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo niektorým z manželov sa lehota počíta už odo dňa, keď ju nadobudol poručiteľ. Pozor na výnimku: ak ste v tejto lehote uzavreli zmluvu o budúcom predaji, oslobodenie sa neuplatní ani vtedy, keď sa kúpna zmluva podpíše až neskôr.
17. Koľko sa dá pri kúpe zaplatiť v hotovosti? Od 1. januára 2026 sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 5 000 eur. Vyššia hranica 15 000 eur platí len vtedy, ak sú oboma stranami fyzické osoby nepodnikatelia. Ak je čo i len jedna strana podnikateľ, platí nižší limit. Rozdelenie jednej platby na viac menších je obchádzaním zákazu.
18. Darovali sme deťom nehnuteľnosť. Môžeme žiadať dar späť? Len výnimočne. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy — bežné nezhody či ochladnutie vzťahov nestačia, musí ísť o intenzívne alebo sústavné porušovanie. Preto je lepšie ochranu darcu nastaviť už pri darovaní, typicky vecným bremenom doživotného užívania.
19. Môže realitná kancelária sama spisovať kúpne zmluvy o prevode nehnuteľnosti? Spisovanie listín o právnych úkonoch, ak sa vykonáva sústavne a za odmenu, je poskytovaním právnych služieb, ktoré patrí advokátom. Realitná kancelária, ktorá by takto sústavne spisovala kúpne zmluvy, by poskytovala právne služby neoprávnene. Autorizovať zmluvu o prevode nehnuteľnosti — teda ju spísať a potvrdiť jej súlad so zákonom — môže navyše výhradne advokát.
20. Akú kauciu môžem pýtať pri prenájme bytu a dokedy ju musím vrátiť? Pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. smie peňažná zábezpeka dosiahnuť najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Nevyčerpanú časť musí prenajímateľ vrátiť do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov, ak sa strany nedohodnú inak. Podmienkou režimu krátkodobého nájmu je okrem iného registrácia prenajímateľa na daňovom úrade.
21. Môže klient odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy do 14 dní? Ak realitná kancelária uzavrie sprostredkovateľskú zmluvu so spotrebiteľom na diaľku alebo mimo svojich prevádzkových priestorov, spotrebiteľ má spravidla právo odstúpiť do 14 dní bez uvedenia dôvodu. Pri nevyžiadanej návšteve obchodníka alebo na predajnej akcii je lehota 30 dní. Ak chce maklér začať poskytovať službu už počas tejto lehoty, potrebuje výslovný súhlas spotrebiteľa a jeho poučenie, že úplným poskytnutím služby právo na odstúpenie stráca.
22. Veriteľ zanikol, ale záložné právo nám stále visí na liste vlastníctva. Ako ho dostaneme preč? Zánik záložného práva a jeho výmaz z katastra sú dve rôzne veci. Záložné právo zaniklo splatením pohľadávky, no na liste vlastníctva zostáva, kým niekto nepodá žiadosť o výmaz. Podať ju môže aj záložca, musí ju však doložiť potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou preukazujúcou zánik, ktorú vystavil záložný veriteľ. Ak veriteľ zanikol, túto listinu nemá kto vystaviť a treba preveriť právneho nástupcu, použiteľné listiny a prípadnú súdnu cestu. Dodatočná likvidácia vyžaduje skutočný nelikvidovaný majetok; samotná potreba potvrdiť už splatený dlh nestačí.
23. Na firemnej nehnuteľnosti viazne exekúcia. Môžeme ju vôbec predať? Spravidla nie priamo. Okresný úrad pri rozhodovaní o vklade skúma aj to, či nie je obmedzené právo nakladať s nehnuteľnosťou, a ak obmedzené je, konanie o návrhu na vklad preruší. Cesty von existujú, či už splatenie a zastavenie exekúcie, dohoda s oprávneným, alebo predaj v režime výkonu záložného práva prednostným záložným veriteľom. Každá z nich má iné dôsledky pre kupujúceho a pre ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti zostanú.
24. Kataster našiel v zmluve chybu. Dá sa opraviť, keď je návrh na vklad už podaný? Dá, ale len dodatkom k zmluve. Katastrálny zákon opravu chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností po podaní návrhu inak nepripúšťa; pri notárskej zápisnici sa postupuje podľa osobitného predpisu. Konanie sa medzitým preruší a určí sa lehota na odstránenie nedostatkov. Ak sa v nej nedostatky neodstránia, konanie sa zastaví a s ním padne aj poradie, ktoré vaša listina v katastri mala.
25. Pri dome je garáž a pivnica, ktoré nie sú na liste vlastníctva. Môžeme ich predať spolu s domom? Chýbajúci zápis sám osebe predaj nevylučuje. Najprv treba určiť, či ide o samostatnú stavbu, príslušenstvo alebo súčasť domu, a či je predmetom evidovania. Zmluva musí predmet určito označiť a predávajúci musí doložiť vlastníctvo; § 30 ods. 4 písm. a) katastrálneho zákona výslovne počíta s listinou preukazujúcou nezapísané právo. Predchádzajúci zápis môže byť bezpečný postup, nie je však jedinou zákonnou možnosťou ani dôvodom automaticky stavbu zo zmluvy vypustiť.
26. Správca nechce vydať potvrdenie o nedoplatkoch. Zastaví nám to predaj bytu? Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, je zo zákona prílohou zmluvy o prevode bytu. Bez neho zmluve chýba zákonom predpísaná príloha a konanie o vklade sa spravidla preruší. Výnimka platí pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, teda pri predaji od developera.
27. Spoluvlastník predal podiel cudziemu, mne ho neponúkol. Čo môžem robiť? Porušenie predkupného práva nespôsobuje neplatnosť samo osebe. Ide o dôvod relatívnej neplatnosti, čo znamená, že prevod sa považuje za platný, kým sa ten, kto je ním dotknutý, neplatnosti nedovolá. Dovolanie je hmotnoprávny úkon, ktorý treba adresovať dotknutým stranám, nielen katastru. Ak sa neurobí, prevod obstojí aj napriek tomu, že ponuka nikdy nebola.
28. Byt som mal pred svadbou. Dá sa dodatočne dostať do bezpodielového spoluvlastníctva? Samotnou dohodou o rozšírení BSM nie. Dohoda podľa § 143a upravuje režim budúceho nadobúdania majetku, nemení už existujúce vlastníctvo predmanželského bytu. Ani notárska zápisnica z neho týmto spôsobom neurobí spoločný byt v BSM. Ak manžel daruje druhému podiel, vznikne podielové spoluvlastníctvo. Vhodný postup závisí od toho, či chcete spoločné vlastníctvo, ochranu investícií alebo riešenie pre dedenie.
29. Čo všetko kupujem spolu s bytom? Patrí k nemu pivnica, balkón a garážové stojisko? Spolu s bytom nadobúdate podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, príslušenstve a pozemkoch. Balkón a lodžia sa do podlahovej plochy nezapočítavajú; terasa sa započítava, ak nie je spoločnou časťou domu. Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. Právo výlučne ho užívať podľa § 20a je spojené s podielom na garáži a samostatne sa neprevádza; nájom stojiska je odlišný zmluvný titul.
30. Kupujem byt. Patrí mi aj podiel na pozemku pod domom a na záhrade okolo neho? Nie automaticky a nie rovnakým spôsobom. Podiel na pozemku zastavanom domom sa určuje rovnako ako podiel na spoločných častiach, teda podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch v dome. Pri priľahlom pozemku zákon pripúšťa, aby sa veľkosť podielu vymedzila dohodou nadobúdateľa s vlastníkom domu. Zmluva musí obsahovať úpravu práv k obom pozemkom a všetko sa nadobúda až vkladom do katastra.
31. Vlastníci ma na schôdzi prehlasovali. Môžem sa proti tomu brániť? Môžete, ale v krátkej lehote. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, lehota je najneskôr tri mesiace od oznámenia. Súbežne sa možno domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia. Prvá vec, ktorú treba overiť, je však to, či sa vôbec dosiahla väčšina, ktorú zákon pre danú otázku vyžaduje.
32. Kupujeme družstevný byt. Čím sa to líši od bytu v osobnom vlastníctve? Nekupujete byt, ale členské práva a povinnosti spojené s členstvom v bytovom družstve. Vlastníkom domu zostáva družstvo a vy získavate členstvo, s ktorým je spojené právo byt užívať. Prevod sa preto nezapisuje do katastra a nerobí sa vkladom, ale zmluvou o prevode členstva. Na rozdiel od bežného družstva prevod v bytovom družstve nepodlieha súhlasu predstavenstva.
33. Na byte je zapísané záložné právo ostatných vlastníkov. Dá sa vymazať? Nedá. Toto záložné právo vzniká priamo zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na zabezpečenie pohľadávok súvisiacich s domom a s bytom. Zapisuje sa do katastra a zákon výslovne hovorí, že ho nemožno vymazať počas existencie predmetu záložného práva. Nie je to teda vada bytu ani dlh predávajúceho, ale bežná súčasť listu vlastníctva takmer každého bytu.
34. V katastri je chyba — zlá výmera alebo nesprávne zapísaný vlastník. Ako dosiahnem opravu? Podajte návrh na opravu chyby podľa § 59 katastrálneho zákona; okresný úrad opraví údaje, ktoré sú v rozpore s listinami, aj chybne zobrazené hranice či výmery. Oprava chýb je nesporové konanie — kataster ňou nikdy nerozhoduje o tom, kto je vlastníkom. Ak sa o vlastníctvo s niekým sporíte, zostáva žaloba o určenie vlastníckeho práva na súde.
35. Kupujem nehnuteľnosť v Česku. Ako funguje vklad do katastra nemovitostí a čím sa líši od Slovenska? Český katastrálny úrad povolí vklad najskôr po uplynutí 20-dňovej ochrannej lehoty od odoslania informácie vlastníkovi, návrh sa podáva na povinnom formulári a o vyznačenej plombe úrad vlastníka aktívne vyrozumie. Slovenské lehoty 30, 20 alebo 15 dní sú naopak maximá na rozhodnutie — žiadna povinná čakacia lehota u nás neplatí. Pri kúpe v Česku preto počítajte s dlhším časom medzi podpisom a zápisom a kúpnu cenu držte dovtedy v úschove.
36. Predávame nehnuteľnosť, ktorá je kultúrnou pamiatkou. Musíme ju najprv ponúknuť štátu? Áno. Kto zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, musí ju najprv písomne ponúknuť na kúpu štátu cez Ministerstvo kultúry SR a v ponuke ohlásiť všetky podmienky predaja. Ak štát ponuku neprijme do 60 dní od doručenia, predkupné právo zaniká a možno predávať tretej osobe. Povinnosť sa netýka domov, ktoré len stoja v pamiatkovom území či ochrannom pásme, ale samy pamiatkou vyhlásené nie sú.
37. Kúpili sme nehnuteľnosť „ako stojí a leží“. Môžeme ešte reklamovať vady? Spravidla áno. Doložka „ako stojí a leží“ sa podľa zákona aj súdnej praxe viaže na veci prenechané úhrnne; dom alebo byt je v kúpnej zmluve individuálne určená vec, takže zodpovednosť predávajúceho za skryté vady taká doložka nevylučuje. Vždy zostáva zachovaný nárok pri zamlčaných vadách a pri nepravdivom ubezpečení o vlastnostiach. Ak predávajúcim bol podnikateľ a vy ste kupovali ako spotrebiteľ, doložka neobstojí vôbec. Rozhoduje rýchlosť — práva zo skrytých vád zanikajú, ak vadu nevytknete do 24 mesiacov od prevzatia.
38. Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť z konkurzu? Prevezmem aj ťarchy z listu vlastníctva? Ťarchy bývajú menší problém, než sa zdá. Speňažením majetku v konkurze zanikajú všetky zabezpečovacie práva okrem úzkych výnimiek, takže staré záložné práva z listu vlastníctva kupujúci spravidla nepreberá. Skutočné riziká sú inde: správca predáva bez záruk za faktický stav a podmienky speňažovania zodpovednosť za vady spravidla vylučujú, ponuka býva záväzná a pri spoluvlastníckom podiele môže víťaznú ponuku predbehnúť predkupné právo spoluvlastníka. Oplatí sa preto urobiť previerku pred podaním ponuky, nie po nej.
39. Chceme darovať dom deťom, ale dožiť v ňom. Ako to nastaviť bezpečne? Darovanie a vecné bremeno doživotného bývania dojednať v jednej zmluve a vložiť do katastra súčasne — obdarovaný tak nadobudne dom už zaťažený vaším právom. V zmluve vymedzte rozsah užívania a deľbu nákladov na dom a energie. Postup „najprv darujeme, bremeno dorobíme neskôr“ ochranu nedáva: medzi vkladmi ste bez práva a zriadenie bremena už závisí od vôle nového vlastníka.
40. Klient kúpil nehnuteľnosť až po skončení zmluvy s realitkou. Patrí jej provízia? Spravidla áno, ak kupujúceho priviedla realitná kancelária. Obchodný zákonník výslovne hovorí, že vzniku práva na províziu nebráni uzavretie sprostredkúvanej zmluvy až po zániku zmluvy o sprostredkovaní; pri klientovi spotrebiteľovi patrí odmena podľa Občianskeho zákonníka vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Rozhoduje teda príčinná súvislosť, nie dátum v kalendári, a preukázať ju musí kancelária. Provízia naopak nepatrí, ak si klient kupujúceho našiel sám bez jej súčinnosti.
41. Potrebujem súhlas manžela, keď predávam alebo kupujem nehnuteľnosť? Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, jej predaj nie je bežná vec a bez súhlasu druhého manžela je zmluva relatívne neplatná; opomenutý manžel sa neplatnosti môže dovolať v trojročnej premlčacej dobe. Súhlas dá najčistejšie tak, že zmluvu podpíše ako predávajúci, inak samostatným písomným vyhlásením s osvedčeným podpisom. Pri kúpe spadne nehnuteľnosť do bezpodielového spoluvlastníctva zo zákona bez ohľadu na to, kto zmluvu podpísal. Nehnuteľnosť nadobudnutú pred manželstvom, darom alebo dedením predáva vlastník sám.
42. Vymieňame si s príbuzným pozemky. Ako funguje zámenná zmluva a čo s daňou? Zámenná zmluva je kúpna zmluva s vecným plnením: každá strana je pri pozemku, ktorý dáva, predávajúcim a pri pozemku, ktorý prijíma, kupujúcim. Vlastníctvo k obom pozemkom prechádza vkladom do katastra na základe jednej zmluvy. Rozdiel hodnôt sa vyrovnáva doplatkom. Daňovo ide o prevod nehnuteľnosti na oboch stranách; príjmom je hodnota prijatého pozemku a prípadný doplatok, oslobodenie po piatich rokoch vlastnenia sa posudzuje pre každú stranu osobitne a pre prijatý pozemok začína lehota plynúť nanovo.
43. Zmluvu nám autorizoval advokát. Kto zodpovedá, ak sa niečo pokazí? Za obsah autorizovanej zmluvy zodpovedá advokát, ktorý ju spísal. Kataster pri nej skúma len to, či zmluva sedí s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky, preto posúdenie zákonnosti a rizika škody zákon kladie na advokáta. Advokát zodpovedá klientovi za škodu spôsobenú výkonom advokácie a musí byť pre taký prípad poistený. Zodpovednosť sa však netýka všetkého, čo sa pri prevode môže pokaziť: ak druhá strana nezaplatí alebo neodovzdá nehnuteľnosť, ide v prvom rade o porušenie zmluvy protistranou, ktoré sa rieši voči nej.
44. Kupujúci berie hypotéku a banka chce, aby som ako predávajúci podpísal záložnú zmluvu. Prečo a je to bezpečné? Banka môže podmieniť čerpanie úveru zabezpečením na kupovanej nehnuteľnosti, no kupujúci sa vlastníkom stane až vkladom do katastra. Záložné právo pritom možno zriadiť na vec vo vlastníctve záložcu, ktorým nemusí byť dlžník, preto banka môže žiadať podpis predávajúceho alebo zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú kupujúci nadobudne v budúcnosti. Pre predávajúceho je riziko v tom, že jeho nehnuteľnosť zabezpečuje cudzí úver skôr, než dostal zaplatené. Pred podpisom si preto dohodnite, kedy a ako záložné právo zanikne, ak kúpa neprebehne.
45. Podpísal som zmluvu na byt a banka mi hypotéku neschválila. Musím byt aj tak kúpiť? Neschválenie hypotéky samo osebe podpísanú zmluvu neruší. Odstúpiť od zmluvy možno len vtedy, ak to umožňuje zákon alebo ak ste si to dohodli, preto rozhoduje, či zmluva obsahuje podmienku financovania alebo právo odstúpiť pri zamietnutí úveru. Ak ju neobsahuje, zostávate viazaný a predávajúci môže požadovať splnenie, dohodnutú zmluvnú pokutu alebo náhradu škody. Čím skôr situáciu otvoríte s predávajúcim a s ďalšími bankami, tým viac možností ostáva.
46. Kupujeme byt na hypotéku ako nezosobášený pár. Ako to nastaviť, aby sme boli chránení obaja? Nezosobášení partneri nemajú bezpodielové spoluvlastníctvo, byt teda nadobúdajú do podielového spoluvlastníctva v podieloch, ktoré uvedú v kúpnej zmluve. Voči banke bývajú obaja spoludlžníkmi spoločne a nerozdielne, bez ohľadu na to, aký podiel na byte kto má. Podiely preto nastavte podľa toho, kto koľko do bytu vkladá, a písomne sa dohodnite na splácaní a na postupe pri rozchode. Spoludlžník, ktorý nie je zapísaný ako vlastník, spláca úver na cudzí byt a voči druhému má len peňažné nároky, nie podiel na byte.
47. Chceme si s obcou vymeniť pozemky. Ako sa robí zámena s obcou a na čo si dať pozor? Obec môže so svojím majetkom nakladať len postupom podľa zákona o majetku obcí. Súťaž ani priamy predaj sa na zámenu prakticky nehodia, preto sa spravidla schvaľuje ako prevod z dôvodu hodného osobitného zreteľa: obec zverejní zámer aj hodnotu pozemku aspoň 15 dní vopred, zastupiteľstvo ju schváli trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov a hodnotu okrem malých súm podloží znalecký posudok. Zámenná zmluva s obcou je povinne zverejňovaná a účinnosť nadobúda až deň po zverejnení. Podpisy na nej netreba osvedčovať.
48. S bratom vlastníme po polovici dom aj pozemok. Máme si podiely vymeniť, alebo zrušiť spoluvlastníctvo? Obe cesty vedú k tomu istému výsledku, každý bude výlučným vlastníkom jednej nehnuteľnosti. Zámenná zmluva je vhodná, keď si dvaja spoluvlastníci vymieňajú podiely na dvoch veciach a nikto ďalší do toho nevstupuje. Dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je pružnejšia: zahrnie všetkých spoluvlastníkov, rozdelenie veci, náhrady aj rôzne hodnoty a ak sa nedohodnete, rozhodne súd. Ťarchy nezaniknú ani pri jednej z ciest a daňové dôsledky si dajte prepočítať pred podpisom.
49. Môžeme sa do kúpeného domu nasťahovať ešte pred vkladom do katastra? Áno, ak sa na tom s predávajúcim dohodnete, vlastníkom sa však stanete až vkladom do katastra. Dovtedy užívate cudzí dom na základe zmluvy, preto v nej určite deň odovzdania, prechod rizika škody, platenie energií a poistenia a to, čo sa stane, ak vklad nebude povolený. Bez takej úpravy nesie riziko náhodnej skazy domu predávajúci, kým sa vkladom nestanete vlastníkom.
50. Kupujeme dom, ku ktorému sa dá prísť len cez susedov pozemok. Ako si zabezpečiť prístup? Prístup musí byť zabezpečený právom, ktoré prejde aj na vás, nie ústnou dohodou predávajúceho so susedom. Najistejší je spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste alebo vecné bremeno práva prechodu a prejazdu spojené s vlastníctvom domu a zapísané v katastri. Ak ho nemáte, zriaďte ho pred kúpou alebo súčasne s ňou a platbu kúpnej ceny naň naviažte.
51. Predávajúci si chce z domu zobrať fotovoltiku, kuchynskú linku a kôlňu. Čo z toho patrí k domu, ktorý kupujeme? Súčasť domu, teda všetko, čo nemožno oddeliť bez znehodnotenia, prechádza na kupujúceho automaticky. Príslušenstvo je samostatná vec, preto ho v kúpnej zmluve výslovne uveďte, a to isté platí pre kuchynskú linku, spotrebiče či nábytok. Kôlňa alebo garáž zapísaná v katastri je samostatná nehnuteľnosť a musí byť v zmluve označená podľa katastra, teda súpisným číslom, ak ho má, a parcelou, na ktorej stojí.
52. Pre vážnu vadu chceme od kúpy domu odstúpiť. Ako sa vrátia peniaze a čo sa stane v katastri? Odstúpiť pre vadu môžete, ak vada robí dom neupotrebiteľným alebo ak sa ukázalo nepravdivým ubezpečenie predávajúceho o jeho vlastnostiach. Platným odstúpením sa zmluva zrušuje od začiatku, predávajúci vracia kúpnu cenu a vy dom. Kataster zapíše predávajúceho späť ako vlastníka záznamom, ak odstúpenie nie je sporné; ak ho predávajúci spochybní, o vlastníctve rozhodne súd.
53. Aké informácie musí realitná kancelária dať klientovi pred podpisom sprostredkovateľskej zmluvy? Ak je klientom spotrebiteľ, realitná kancelária mu ešte pred podpisom musí jasne oznámiť, akú službu poskytuje, kto je, koľko bude provízia alebo ako sa vypočíta, na aký čas sa zmluva uzatvára a ako ju možno ukončiť. Pri zmluve podpisovanej na obhliadke, u klienta doma alebo na diaľku pribúdajú ďalšie informácie vrátane poučenia o odstúpení a vzorového formulára a všetky oznámené informácie sa stávajú súčasťou zmluvy. To, že ich klient dostal, musí v každom prípade preukázať kancelária.
54. Makléri u nás pracujú na živnosť. Nehrozí realitnej kancelárii postih za nelegálne zamestnávanie? Spolupráca realitnej kancelárie s maklérmi, ktorí podnikajú na živnosť, je legálna, ak maklér pracuje samostatne. Rozhoduje, ako vzťah reálne funguje: ak maklér pracuje v podriadenosti, osobne, podľa pokynov kancelárie a v jej mene, ide o závislú prácu a tú nemožno vykonávať na obchodnú zmluvu. Kancelárii potom hrozí pokuta za nelegálne zamestnávanie od 4 000 eur, pri dvoch a viac osobách súčasne najmenej 8 000 eur, až do 200 000 eur.
55. Družstevný byt máme ako manželia. Môže ho jeden z nás previesť bez druhého? Ak vzniklo právo na nájom družstevného bytu počas manželstva, manželia sú spoločnými členmi družstva a zmluvu o prevode členských práv musia podpísať obaja. Ak mal jeden z manželov členstvo už pred sobášom, členom je sám, no byt majú v spoločnom nájme a prevod sa druhého manžela priamo dotýka. Bezpečné je preto mať na zmluve podpis oboch manželov, a to aj pri kúpe od manželov.
56. Kúpili sme družstevný byt. Môžeme žiadať, aby ho družstvo previedlo do nášho vlastníctva? Áno. Nájomca družstevného bytu, ktorý je členom družstva, má nárok na prevod bytu do vlastníctva a družstvo je povinné uzavrieť s ním zmluvu do dvoch rokov od žiadosti; po lehote sa dá obrátiť na súd. Cenou, ktorú platíte družstvu, je nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na byt. Žiadať môžete až vtedy, keď je prevod členstva voči družstvu účinný.

Nenašli ste svoju otázku? Položte nám ju — odpovieme e-mailom. Odpovede v poradni sú všeobecné informácie, nie právna služba.