Spolupráca realitnej kancelárie s maklérmi, ktorí podnikajú na živnosť, je legálna, ak maklér pracuje samostatne. Rozhodujú skutočné podmienky spolupráce. Ak maklér pracuje v podriadenosti, osobne, podľa pokynov kancelárie a v jej mene, ide o závislú prácu a tú nemožno vykonávať na obchodnú zmluvu. Kancelárii potom hrozí pokuta za nelegálne zamestnávanie od 4 000 eur, pri dvoch a viac osobách súčasne najmenej 8 000 eur, až do 200 000 eur.
Realitné kancelárie často stoja na makléroch, ktorí majú vlastnú živnosť a s kanceláriou podpisujú zmluvu o spolupráci. Takýto model zákon nezakazuje. Inšpektorát práce ho však neposudzuje podľa názvu zmluvy, ale podľa toho, ako maklér v skutočnosti pracuje. Ak jeho práca spĺňa znaky závislej práce, obchodná zmluva tento nedostatok neodstráni.
Čo je závislá práca
Zákonník práce definuje závislú prácu takto:
Závislá práca je práca vykonávaná vo vzťahu nadriadenosti zamestnávateľa a podriadenosti zamestnanca, osobne zamestnancom pre zamestnávateľa, podľa pokynov zamestnávateľa, v jeho mene.
Takú prácu možno vykonávať len v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo výnimočne v inom pracovnoprávnom vzťahu, nie v zmluvnom občianskoprávnom či obchodnoprávnom vzťahu (§ 1 ods. 3). Ak podnikateľ využíva závislú prácu fyzickej osoby, s ktorou nemá pracovnoprávny vzťah, ide o nelegálne zamestnávanie (§ 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 82/2005 Z. z.). Inšpektorát práce za neho uloží pokutu od 4 000 eur do 200 000 eur, a ak ide o nelegálne zamestnávanie dvoch a viac osôb súčasne, najmenej 8 000 eur (§ 19 ods. 2 písm. a) zákona č. 125/2006 Z. z.).
Ako posúdiť samostatnosť makléra
Znaky závislej práce sa posudzujú spolu a podľa skutočného priebehu spolupráce. Pri kontrole preto rozhoduje, kto určuje, kedy a ako maklér pracuje, či musí plniť pokyny kancelárie ako jej podriadený a či pracuje osobne a v jej mene. Samostatnosti nasvedčuje, keď si maklér sám organizuje čas a spôsob práce, môže si zabezpečiť zastúpenie, rozhoduje o vlastnom postupe pri obchode a odmenu dostáva ako podiel na províziách za výsledok, nie ako pevnú sumu za odpracovaný čas.
Realitná prax má pritom prvky, ktoré treba ustrážiť. Maklér vystupuje pod značkou kancelárie, používa jej vzory a obchody sa uzatvárajú v jej mene, pretože stranou sprostredkovateľskej zmluvy je kancelária. Konanie v mene kancelárie je jedným zo znakov z definície, preto o to viac záleží na tom, aby ostatné znaky chýbali a zvyšok vzťahu stál na samostatnosti. Problém vzniká, keď kancelária maklérovi prideľuje služby na pobočke, určuje pevný pracovný čas, schvaľuje dovolenky alebo ho hodnotí a trestá ako zamestnanca.
Čo má byť v zmluve o spolupráci
Zmluva o spolupráci s maklérom má opísať samostatný vzťah tak, ako naozaj funguje: rozsah činnosti, podiel na provízii a kedy vzniká, používanie značky a vzorov kancelárie, prístup k databáze klientov a jej ochranu, mlčanlivosť, zákaz preberania rozrobených obchodov po odchode a spôsob ukončenia. Zmluva musí zodpovedať skutočnej spolupráci. Pri kontrole nestačí opis samostatnosti, ak maklér v praxi pracuje ako zamestnanec.
Nezabudnite ani na AML. Realitná kancelária je povinnou osobou a jej program vlastnej činnosti musí upraviť aj preverovanie osôb, ktoré pre ňu plnia úlohy podľa AML zákona v inom ako pracovnoprávnom vzťahu (§ 20 ods. 2 písm. k) zákona č. 297/2008 Z. z.). Maklér, ktorý má vlastné oprávnenie sprostredkovať predaj a kúpu nehnuteľností, je sám povinnou osobou (§ 5 ods. 1 písm. i)). Ak činnosť podľa AML zákona zmluvne vykonáva len pre kanceláriu, nemusí mať vlastný program, pokiaľ sa riadi programom kancelárie (§ 20 ods. 4). Zmluva o spolupráci by preto mala obsahovať aj záväzok makléra riadiť sa programom kancelárie a zúčastňovať sa na jeho školeniach.
S čím vieme pomôcť
Zmluvu o spolupráci s maklérom a dohodu o mlčanlivosti obsahuje Premium balík dokumentácie realitnej kancelárie. Pripravíme ich podľa toho, ako váš tím skutočne pracuje, a upozorníme na miesta, kde sa prax od samostatnosti vzďaľuje. Ak potrebujete preukazovať, že nezamestnávate nelegálne, prečítajte si článok o potvrdení o neporušení zákazu nelegálneho zamestnávania. O povinnostiach kancelárie ako povinnej osoby píšeme v otázke AML povinnosti realitnej kancelárie.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
