Spolupráce realitní kanceláře s makléři, kteří podnikají na živnost, je legální, pokud makléř pracuje samostatně. Rozhoduje, jak vztah reálně funguje: pokud makléř pracuje v podřízenosti, osobně, podle pokynů kanceláře a jejím jménem, jde o závislou práci a tu nelze vykonávat na obchodní smlouvu. Kanceláři pak hrozí pokuta za nelegální zaměstnávání od 4 000 eur, při dvou a více osobách současně nejméně 8 000 eur, až do 200 000 eur.
Realitní kanceláře často stojí na makléřích, kteří mají vlastní živnost a s kanceláří podepisují smlouvu o spolupráci. Takový model zákon nezakazuje. Inspektorát práce ho však neposuzuje podle názvu smlouvy, ale podle toho, jak makléř ve skutečnosti pracuje. Pokud jeho práce splňuje znaky závislé práce, obchodní smlouva ji nezachrání.
Co je závislá práce
Zákoník práce definuje závislou práci takto:
Závislá práce je práce vykonávaná ve vztahu nadřízenosti zaměstnavatele a podřízenosti zaměstnance, osobně zaměstnancem pro zaměstnavatele, podle pokynů zaměstnavatele, jeho jménem.
— Český překlad § 1 odst. 2 zákona č. 311/2001 Z. z.
Takovou práci lze vykonávat jen v pracovním poměru, v obdobném pracovním vztahu nebo výjimečně v jiném pracovněprávním vztahu, nikoli ve smluvním občanskoprávním či obchodněprávním vztahu (§ 1 odst. 3). Pokud podnikatel využívá závislou práci fyzické osoby, se kterou nemá pracovněprávní vztah, jde o nelegální zaměstnávání (§ 2 odst. 2 písm. a) zákona č. 82/2005 Z. z.). Inspektorát práce za ně uloží pokutu od 4 000 eur do 200 000 eur, a jde-li o nelegální zaměstnávání dvou a více osob současně, nejméně 8 000 eur (§ 19 odst. 2 písm. a) zákona č. 125/2006 Z. z.).
Kde je v realitce hranice
Znaky závislé práce se posuzují společně a podle skutečného průběhu spolupráce. Při kontrole proto rozhoduje, kdo určuje, kdy a jak makléř pracuje, zda musí plnit pokyny kanceláře jako její podřízený a zda pracuje osobně a jejím jménem. Samostatnosti nasvědčuje, když si makléř sám organizuje čas a způsob práce, může si zajistit zastoupení, rozhoduje o vlastním postupu při obchodu a odměnu dostává jako podíl na provizích za výsledek, nikoli jako pevnou částku za odpracovaný čas.
Realitní praxe má přitom prvky, které je třeba uhlídat. Makléř vystupuje pod značkou kanceláře, používá její vzory a obchody se uzavírají jejím jménem, protože stranou zprostředkovatelské smlouvy je kancelář. Jednání jménem kanceláře je jedním ze znaků z definice, proto o to více záleží na tom, aby ostatní znaky chyběly a zbytek vztahu stál na samostatnosti. Problém vzniká, když kancelář makléři přiděluje služby na pobočce, určuje pevnou pracovní dobu, schvaluje dovolené nebo ho hodnotí a trestá jako zaměstnance.
Co má být ve smlouvě o spolupráci
Smlouva o spolupráci s makléřem má popsat samostatný vztah tak, jak opravdu funguje: rozsah činnosti, podíl na provizi a kdy vzniká, používání značky a vzorů kanceláře, přístup k databázi klientů a její ochranu, mlčenlivost, zákaz přebírání rozpracovaných obchodů po odchodu a způsob ukončení. Smlouva sama o sobě inspekci nepřesvědčí, pokud jí praxe odporuje, proto má odpovídat skutečnému průběhu spolupráce.
Nezapomeňte ani na AML. Realitní kancelář je povinnou osobou a její program vlastní činnosti musí upravit i prověřování osob, které pro ni plní úkoly podle AML zákona v jiném než pracovněprávním vztahu (§ 20 odst. 2 písm. k) zákona č. 297/2008 Z. z.). Makléř, který má vlastní oprávnění zprostředkovat prodej a koupi nemovitostí, je sám povinnou osobou (§ 5 odst. 1 písm. i)); pokud činnost podle AML zákona smluvně vykonává jen pro kancelář, nemusí mít vlastní program, řídí-li se programem kanceláře (§ 20 odst. 4). Smlouva o spolupráci by proto měla obsahovat i závazek makléře řídit se programem kanceláře a účastnit se jejích školení.
S čím umíme pomoci
Smlouvu o spolupráci s makléřem a dohodu o mlčenlivosti obsahuje Premium balíček dokumentace realitní kanceláře; připravíme je podle toho, jak váš tým skutečně pracuje, a upozorníme na místa, kde se praxe od samostatnosti vzdaluje. Pokud potřebujete prokazovat, že nezaměstnáváte nelegálně, přečtěte si článek o potvrzení o neporušení zákazu nelegálního zaměstnávání; o povinnostech kanceláře jako povinné osoby píšeme v otázce AML povinnosti realitní kanceláře.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
