Přístup musí být zajištěn právem, které přejde i na vás, ne ústní dohodou prodávajícího se sousedem. Nejjistější je spoluvlastnický podíl na přístupové cestě nebo věcné břemeno práva chůze a jízdy spojené s vlastnictvím domu a zapsané v katastru. Pokud je nemáte, zřiďte je před koupí nebo současně s ní a platbu kupní ceny na ně navažte.
U starších domů na okraji obce, v zahrádkářských lokalitách či za řadovou zástavbou se k bráně často jde po úzké cestě, která patří sousedovi, nebo přes parcelu, kterou kdysi vlastnili „všichni na ulici“. Prodávající roky chodil bez problémů, protože se se sousedem znal. Jeho dobré vztahy se sousedem však na kupujícího nepřecházejí. Pokud přístup nestojí na zapsaném právu, nový vlastník sousedního pozemku může cestu zahradit a vy zůstanete s domem, ke kterému se právně nedostanete.
Jak zjistit, kudy se k domu skutečně jde
Na katastrální mapě si prohlédněte, která parcela odděluje dům od veřejné cesty, a vyžádejte si list vlastnictví i k ní, nejen k parcelám, které kupujete. Zjistíte, komu cesta patří a zda je na ní zapsáno věcné břemeno. Část C listu vlastnictví obsahuje věcné břemeno včetně jeho obsahu, označení oprávněného a zápisu břemene v listu vlastnictví oprávněného (§ 8 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Pokud takové břemeno v části C listu vlastnictví cesty není a cesta patří někomu jinému, zapsaný přístup nemáte.
Tři způsoby, jak přístup zajistit
Prvním je spoluvlastnický podíl na přístupové cestě. Má-li jej prodávající, patří do kupní smlouvy jako samostatně označená nemovitost, jinak zůstane u něj.
Druhým je věcné břemeno práva chůze a jízdy ve prospěch vlastníka domu. Rozhodující je, aby bylo spojeno s vlastnictvím nemovitosti, a nikoli s osobou prodávajícího; rozdíl vysvětlujeme v otázce věcné břemeno in rem nebo in personam. Pouze takové břemeno jde s domem dál:
Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.
— Český překlad § 151n odst. 2 slovenského občanského zákoníku
Břemeno zřizuje smlouvou vlastník zatíženého pozemku a právo vzniká až vkladem do katastru (§ 151o odst. 1 a 2); jeho podpis musí být osvědčen (§ 42 odst. 3 katastrálního zákona). Ponechává-li si prodávající sousední parcelu, přes kterou se jde, břemeno se nejlépe zřídí přímo v kupní smlouvě, aby dům i právo cesty přešly v jednom řízení. Má-li břemeno zatížit jen část parcely, je třeba je zaměřit geometrickým plánem, jak vysvětlujeme v otázce zaměření věcného břemene. U pozemku s více vlastníky viz otázku kdo podepisuje věcné břemeno u spoluvlastnictví.
Třetím je veřejná cesta, tedy přímý vstup z pozemku, který patří obci nebo státu a slouží jako komunikace. I tehdy se vyplatí na mapě ověřit, že mezi vaším pozemkem a cestou není úzký pás cizí parcely.
Když přístup chybí a soused nespolupracuje
Zákon dává vlastníkovi stavby poslední možnost, na kterou se však při koupi nelze spoléhat:
Není-li vlastník stavby zároveň vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
— Český překlad § 151o odst. 3 slovenského občanského zákoníku
Soud tak může rozhodnout jen tehdy, nelze-li přístup zajistit jinak, a soudní řízení si vyžádá čas. Kdy soud právo cesty zřídí a kdy ne, rozebíráme v článku právo chůze přes cizí pozemek. Právo cesty lze nabýt i vydržením, pokud je oprávněný držitel nepřetržitě vykonával deset let (§ 151o odst. 1 ve spojení s § 134 odst. 1), ale i to se ve sporném případě dokazuje u soudu.
Co udělat před podpisem
Není-li přístup zapsán, dohodněte s prodávajícím, že jej zajistí ještě před převodem, nebo že smlouva o zřízení břemene se sousedem bude součástí obchodu. Kupní cenu navažte na vklad břemene, například přes úschovu, abyste nezaplatili dříve, než právo cesty skutečně existuje. Přístup prověříme a zapracujeme do kupní smlouvy na rodinný dům a samotné věcné břemeno připravíme tak, aby je katastr zapsal a aby přešlo i na další vlastníky domu.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
