Kupní smlouva na rodinný dům

U bytu se převádí jedna jednotka se spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku. U rodinného domu se převádí stavba a k ní samostatné parcely — zastavěná plocha, dvůr, zahrada, někdy i podíl na přístupové cestě — plus příslušenství jako garáž, studna či přípojky. Každou z těchto položek musí smlouva přesně identifikovat podle katastru. A zatímco novostavbu od developera kryjí jeho záruky, u staršího domu otázku vad upravuje smlouva mezi vámi a druhou stranou.

Všechny parcely, které k domu patří — nejen ta, na které dům stojí. Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada i přilehlé pozemky bývají na listu vlastnictví jako samostatné parcely a každá z nich patří do smlouvy zvlášť, s parcelním číslem a výměrou. Pokud se prodává jen část pozemku nebo se pozemek dělí, je třeba geometrický plán, který nové parcely vytvoří. Zkontrolujeme i přístup k domu — pokud vede přes cizí pozemek, musí ho krýt věcné břemeno nebo spoluvlastnický podíl, jinak kupujete dům, ke kterému se právně nemusíte dostat.

Starší dům se prodává ve stavu, v jakém stojí — a právě proto je důležité, co o jeho stavu smlouva říká. Známé vady patří do smlouvy; pokud prodávající na vadu neupozorní a ta dodatečně vyjde najevo, slovenský Občiansky zákonník (č. 40/1964 Zb., § 597) dává kupujícímu právo na slevu z ceny a při závažné vadě i na odstoupení. Skrytou vadu je však třeba vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí (§ 599) — jinak práva zaniknou. Kupujícího tak chrání přesný popis stavu a prohlášení prodávajícího, prodávajícího zase pravdivost těchto prohlášení — co je ve smlouvě popsáno poctivě, o tom se později těžko vede spor.

Obě situace jsou běžné a smlouva je musí řešit najednou. Pokud má prodávající na domě hypotéku, část kupní ceny se zpravidla použije přímo na její splacení a dohodne se postup výmazu zástavního práva, aby kupující nenabyl dům i s cizím dluhem. Pokud koupi financuje banka kupujícího, smlouvu sladíme s jejími úvěrovými podmínkami a zástavními smlouvami tak, aby čerpání úvěru, platba a vklad na sebe navazovaly. Při kombinaci obou hypoték je pořadí kroků klíčové — nastavíme ho ve smlouvě předem.

Zpravidla ano. Vlastník budovy musí mít energetický certifikát ke dni uzavření kupní smlouvy a platný certifikát předat novému vlastníkovi (§ 8 odst. 1 písm. c) a odst. 2 písm. c) slovenského zákona č. 555/2005 Z. z.). Zákon však zná výjimky, například samostatně stojící budovy s užitnou plochou menší než 50 m², bytové budovy určené k užívání méně než čtyři měsíce v roce a za zákonných podmínek i některé památkově chráněné budovy (§ 2 odst. 2). Při prodeji rozestavěného domu bez certifikátu se předává projektové energetické hodnocení (§ 8 odst. 4). Ve smlouvě předání certifikátu zachytíme spolu s ostatní dokumentací k domu — projektem, revizními zprávami či doklady k přípojkám, pokud existují. Pokud certifikát ještě nemáte, řekneme vám, jak ho zajistit, aby nebrzdil podpis.

Nemusí, pokud smlouvu autorizujeme. Katastr sice vyžaduje na smlouvě o převodu nemovitosti úředně ověřený podpis převodce, ale u smlouvy autorizované advokátem to podle § 42 odst. 3 slovenského katastrálního zákona neplatí. Při autorizaci zjišťujeme totožnost účastníků, posuzujeme obsah smlouvy a neseme za ni odpovědnost krytou povinným pojištěním advokáta — pro obě strany je to tedy silnější záruka než samotné ověření podpisu. U domu to má ještě jeden praktický rozměr: převádí se i několik parcel najednou a autorizace je právě tím krokem, ve kterém se obsah smlouvy odborně posoudí dříve, než půjde na katastr. Jde o samostatnou službu ke smlouvě a její cenu dohodneme předem.

Podle vaší potřeby. Tato služba pokrývá přípravu nebo kontrolu samotné kupní smlouvy — včetně nastavení platby a součinnosti při podpisu. Pokud chcete, aby kupní cena čekala v advokátní úschově a vyplatila se až po zápisu nového vlastníka, a abychom podali návrh na vklad a hlídali katastrální řízení, převezmeme celý obchod v rámci převodu nemovitosti na klíč. Rozdíl v rozsahu a ceně vám vysvětlíme na úvodní konzultaci.