Makléř domluví obchod a strany pošle k advokátovi, s nímž kancelář spolupracuje. Advokát připraví kupní smlouvu, smlouvu autorizuje, převezme kupní cenu do úschovy a podá návrh na vklad; kancelář mu za to platí paušál nebo odměnu za obchod. Pro všechny je to pohodlné. Otázky vznikají až tehdy, když se kupující zeptá, na čí straně advokát stojí, nebo když se strany začnou přít o vady či termín předání.
Advokát chrání zájmy klienta
Základní povinnost advokáta formuluje zákon o advokacii jednoznačně:
Advokát je povinen při výkonu advokacie chránit a prosazovat práva a zájmy klienta a řídit se jeho pokyny.
— Český překlad § 18 odst. 1 zákona č. 586/2003 Z. z.
Kdo je klientem, je proto třeba určit u každého úkonu, a nerozhoduje o tom, kdo fakturu platí. Pokud advokát sepisuje smlouvu o převodu nemovitosti pro obě strany, má s odbornou péčí (§ 18 odst. 2) postupovat vůči každé z nich, a proto připravuje vyvážený text. U autorizace váže zákon povinnosti advokáta na účastníky smlouvy: advokát smlouvu sepisuje, zjišťuje totožnost účastníků, posuzuje, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází jej a nepříčí se dobrým mravům, a zda jejím uzavřením nevznikne škoda (§ 1a odst. 1). U úplatného převodu upozorní účastníky na platební podmínky kupní ceny a účastníkovi smlouvy oznámí výši pojistného krytí a pojišťovnu, u níž je pro autorizaci pojištěn (§ 1aa). Kdo odpovídá, když se u autorizované smlouvy něco pokazí, vysvětluje otázka odpovědnost advokáta za autorizovanou smlouvu.
Když se zájmy stran rozejdou
Vyvážená smlouva pro obě strany je možná, dokud strany chtějí totéž: převést nemovitost za dohodnutých podmínek. Jakmile se jejich zájmy rozejdou, platí zákaz, který nelze obejít dohodou:
Advokát je povinen odmítnout poskytnutí právních služeb, jestliže a) v téže věci nebo ve věci s ní související poskytl právní služby jinému, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy toho, kdo o poskytnutí právních služeb žádá, […]
— Český překlad § 21 zákona č. 586/2003 Z. z.
Advokát, který připravil smlouvu pro prodávajícího i kupujícího, proto nemůže později jednoho z nich zastupovat ve sporu o vady, o odstoupení od smlouvy nebo o vrácení kupní ceny proti druhému. Pokud strana od začátku potřebuje někoho, kdo bude tvrdě jednat jen v její prospěch, má mít vlastního advokáta, který jí smlouvu projde; k tomu slouží služba kontrola kupní smlouvy. Stejně tak musí advokát službu odmítnout, pokud by byly v rozporu jeho vlastní zájmy nebo zájmy jemu blízkých osob se zájmy osoby, které má službu poskytnout (§ 21 písm. b)). Ani stálá spolupráce s kanceláří proto nesmí ovlivnit, jak chrání strany obchodu.
Kancelář, která platí paušál
Realitní kancelář je klientem advokáta ve vlastních věcech: u vzorů, AML dokumentů, smluv s makléři či u sporu o provizi s klientem, jemuž advokát v té věci neposkytoval služby. U obchodu, který kancelář zprostředkovala, jsou klienty strany převodu, i když služby objednala a zaplatila kancelář. Pokud advokát pro prodávajícího sepisoval kupní smlouvu, může být spor kanceláře s týmž prodávajícím o provizi z tohoto obchodu věcí s ní související; advokát proto musí posoudit, zda mu zastupování kanceláře nezakazuje § 21. Kancelář by měla s touto možností počítat a pro takový spor mít v záloze jiného advokáta.
Z toho plyne i mlčenlivost. Advokát ji musí zachovávat o všem, co se dozvěděl v souvislosti s výkonem advokacie, nestanoví-li AML předpisy jinak (§ 23 odst. 1), a zprostit jej jí může jen klient, případně jeho právní nástupce, a to písemně (§ 23 odst. 2). Co kupující advokátovi řekne o financování nebo o důvodech, pro které váhá, tedy nejde automaticky makléři. Má-li kancelář dostávat informace o stavu obchodu, například o podání návrhu na vklad a jeho povolení, je vhodné to se stranami dohodnout předem a písemně.
Strany by měly počítat i s tím, že advokát je při koupi a prodeji nemovitosti, pokud služba směřuje k pohybu peněz, sám povinnou osobou podle AML zákona (§ 5 odst. 1 písm. j) zákona č. 297/2008 Z. z.). Otázky na totožnost a podle rizika i na původ peněz proto mohou přijít i od něj, nejen od makléře.
Jak spolupráci nastavit
Spolupráce kanceláře se stálým advokátem může být pro klienty výhodná, pokud má jasná pravidla. Osvědčuje se písemně určit, kdo je u kterého úkonu klientem a kdo platí; pokud platí přímo klient spotřebitel, musí znát výši odměny ještě před úkonem (§ 18 odst. 4). Stranám je třeba říci, že smlouva je připravována vyváženě pro obě a že každá z nich může mít vlastního advokáta. Předem má být jasné i to, co se stane, pokud mezi stranami vznikne spor, a jaké informace smí advokát sdílet s makléřem. Jak se sjednává samotná odměna, rozebíráme v článku paušál, nebo platba za obchod.
Kompletní smluvní dokumentaci k obchodům vašich klientů, autorizaci, úschovu i vklad připravujeme v rámci služby příprava smluv a návrhů na vklad. Celý rozsah stálé spolupráce včetně vzorů a školení popisují právní služby pro realitní kanceláře a při pravidelném objemu obchodů paušál pro realitní kanceláře.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
