Paušál, nebo platba za obchod: jak si realitní kancelář dohodne odměnu advokáta

Kancelář, která měsíčně uzavírá několik obchodů, potřebuje advokáta opakovaně: na rezervační a kupní smlouvy, autorizaci, úschovy, vklady, občas na spor o provizi a průběžně na vzory. Každé zadání zvlášť znamená pokaždé dojednávat cenu a termín. Měsíční paušál zase znamená platit i v tichém měsíci. Zákon dává kanceláři i advokátovi velkou volnost; o tom, zda spolupráce bude fungovat, rozhoduje, co se napíše do smlouvy o poskytování právních služeb.

Co advokátní předpis připouští

Advokát poskytuje právní služby za odměnu, která se určuje dohodou s klientem; pokud k dohodě nedojde, náleží mu tarifní odměna (§ 24 odst. 1 a 3 zákona č. 586/2003 Z. z.). Vyhláška o odměnách advokátů zná smluvní odměnu hodinovou, paušální, podílovou a tarifní dohodnutou jinak než základní sazbou, přičemž tyto způsoby lze kombinovat a výše nesmí být v rozporu s dobrými mravy (§ 2 vyhlášky č. 655/2004 Z. z.). Pro realitní kancelář je klíčové, že paušál může mít dvě podoby:

Paušální odměna se může dohodnout a) za poskytování právních služeb v určitém časovém období nebo na neurčitou dobu, b) za úplné vyřízení věci nebo souboru věcí.

— Český překlad § 5 vyhlášky č. 655/2004 Z. z.

První podoba je měsíční paušál za služby v období. Druhá je pevná cena za celý obchod, tedy za soubor úkonů od rezervace po vklad. U hodinové odměny předloží advokát na žádost klienta časovou specifikaci vykonané práce (§ 4).

Platba za obchod

Pevná cena za úplné vyřízení obchodu se hodí kanceláři s nepravidelným objemem nebo s obchody, které se od sebe velmi liší. Kancelář i klient vědí předem, kolik obchod stojí, a advokát nese riziko, že mu obchod zabere více času. Smlouva má přesně říci, které dokumenty a úkony pevná cena zahrnuje a co se účtuje zvlášť, například další kolo jednání se změněnými podmínkami nebo odpověď na výzvu katastru, kterou způsobila chyba strany.

U platby za obchod je třeba vyřešit i to, kdo je plátcem. Pokud služby platí přímo klient kanceláře a je spotřebitelem, zákon o advokacii chrání jeho informovanost:

Advokát je povinen v průběhu poskytování právní služby informovat klienta, který je spotřebitelem právní služby, o výši odměny za úkon právní služby ještě před zahájením tohoto úkonu, jinak mu odměna nenáleží.

— Český překlad § 18 odst. 4 zákona č. 586/2003 Z. z.

Výjimkou je jen úkon, který je třeba provést bezodkladně. Cenu tedy nestačí dohodnout s kanceláří, klient ji musí znát před úkonem. Pro koho advokát při takovém obchodu pracuje, rozebíráme v článku advokát při obchodu zprostředkovaném realitní kanceláří.

Měsíční paušál

Paušál za období dává smysl při stálém toku obchodů, kdy kancelář potřebuje jistotu kapacity a lhůt a její makléři potřebují advokáta na telefonu. Dohoda o něm by měla obsahovat zejména:

• rozsah, tedy které typy úkonů jsou v paušálu, například vzory a jejich aktualizace, konzultace makléřů, určitý počet smluv nebo hodin,
• kapacitu a její čerpání, včetně toho, co se stane s nevyčerpanou kapacitou; vyhláška to neřeší, proto to musí říci smlouva,
• lhůty pro jednotlivé typy dokumentů a pravidlo pro urgentní zadání,
• cenu práce nad rámec, dohodnutou předem, aby překročení kapacity nebylo překvapením na faktuře,
• pravidelný přehled čerpání a způsob, jakým se paušál upraví, když se objem obchodů trvale změní,
• trvání a výpověď, aby se spolupráce dala ukončit bez sporu o rozpracované věci.

U sporu o provizi před soudem, autorizace smlouvy či úschovy je třeba výslovně dohodnout, zda jsou v paušálu, nebo se účtují zvlášť; co má být v ceně, musí smlouva uvést jmenovitě. Pokud se práce nad rámec účtují hodinovou sazbou, kancelář si může vyžádat časovou specifikaci vykonané práce podle § 4 vyhlášky. Advokát může žádat i přiměřenou zálohu (§ 24 odst. 1); pokud ji klient přes písemnou výzvu neposkytne, advokát může od smlouvy odstoupit (§ 22 odst. 3).

Podle čeho se rozhodnout

Při rozhodování pomáhají čtyři otázky: kolik obchodů kancelář uzavírá a jak pravidelně; zda makléři potřebují rychlou odpověď během prohlídek a jednání, nebo jim stačí hotové smlouvy v dohodnuté lhůtě; kdo má služby platit, kancelář z provize, nebo klient přímo; a zda kancelář potřebuje vedle obchodů i péči o vlastní dokumentaci. Při kolísajícím objemu může kancelář s paušálem platit za kapacitu, kterou nevyužije, u platby za obchod zase každé zadání otevírá novou dohodu o ceně a termínu. Obě formy se proto dají spojit: paušál na vzory a konzultace makléřů a pevná cena za každý obchod. Pokud smlouvy k obchodům platí klienti, bývá přehlednější, když kancelář paušálem platí jen své vlastní věci a cenu obchodu klient dostane předem přímo od advokáta.

Při pravidelném objemu obchodů nastavíme kapacitu, lhůty a pravidla čerpání podle vašich čísel v rámci paušálu pro realitní kanceláře. Pokud chcete začít opakovanými zadáními s ceníkem dohodnutým předem, podívejte se na právní služby pro realitní kanceláře; samostatným produktem s pevnou cenou je i dokumentace realitní kanceláře.