Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochraně před legalizací příjmů z trestné činnosti řadí mezi povinné osoby každého, kdo je oprávněn zprostředkovat prodej, pronájem a koupi nemovitostí; u pronájmu jen tehdy, pokud měsíční nájemné dosahuje nejméně 10 000 eur (§ 5 odst. 1 písm. i)). U prodeje a koupě se tedy AML povinnosti realitní kanceláře týkají prakticky každého obchodu. Jejich přehled dává otázka AML povinnosti realitní kanceláře; tento článek se věnuje dokumentu, na němž všechny ostatní povinnosti stojí, a lidem, kteří jej mají v praxi uplatňovat.
Co zákon od programu chce
Program vlastní činnosti musí být písemný, ve státním jazyce a přizpůsobený organizační struktuře, velikosti a předmětu činnosti kanceláře. Kancelář jej musí aktualizovat zejména při změně předmětu činnosti nebo před nabídkou nových služeb, mohou-li zvýšit riziko legalizace, a v souvislosti s novelou předpisů o ochraně před legalizací. Schvaluje jej statutární orgán (§ 20 odst. 1). Povinný obsah vyjmenovává § 20 odst. 2, mimo jiné:
- přehled forem neobvyklých obchodních operací, které se mohou vyskytnout právě v činnosti kanceláře,
- způsob péče o klienta přizpůsobený zjištěným rizikům a hodnocení rizik,
- postup od zjištění neobvyklé operace po její neodkladné ohlášení Finanční zpravodajské jednotce a postup při jejím zdržení,
- uchovávání údajů a určení odpovědné osoby; pokud jí není statutár, musí to být vedoucí zaměstnanec s přímým přístupem k vedení,
- obsah a harmonogram odborné přípravy zaměstnanců,
- prověřování zaměstnanců i osob, které pro kancelář plní úkoly podle zákona mimo pracovněprávní vztah, a kontrolu dodržování programu,
- postup, jak zjistit, zda je klient nebo konečný uživatel výhod politicky exponovanou nebo sankcionovanou osobou.
Neobvyklé operace v realitním obchodu
První bod nelze převzít ze vzoru pro banky či směnárny, zákon chce formy podle předmětu činnosti kanceláře. Zákonné příklady v § 4 odst. 2 však mají v realitním obchodu konkrétní podobu: kupující odmítá říci, odkud má peníze na kupní cenu, nebo dává informace, které nelze ověřit; kupní cena je ve zjevném nepoměru k tomu, co klient o sobě a svém podnikání uvádí; obchod je vzhledem ke své složitosti bez zřejmého ekonomického účelu; klient se odmítá identifikovat; kupující vzhledem ke svému zaměstnání či postavení zjevně nemůže být vlastníkem peněz, jimiž platí. Program má u každé formy určit, co makléř udělá a komu to oznámí.
Na to navazuje základní péče podle § 10 odst. 1: identifikace a ověření klienta, identifikace konečného uživatele výhod, u níž se kancelář nesmí spoléhat výlučně na rejstřík právnických osob, účel obchodu, kontrola politicky exponovaných a sankcionovaných osob, podle rizika i původ prostředků a zjištění, zda klient jedná vlastním jménem. Klientem je přitom i ten, kdo stranu obchodu zastupuje, typicky zmocněnec vlastníka (§ 9 písm. d)). Při kontrole musí kancelář prokázat, že rozsah péče byl přiměřený riziku (§ 10 odst. 4), proto se vyplněný záznam o identifikaci klienta ukládá u každého obchodu.
Školení makléřů
Program je užitečný jen tehdy, pokud jej znají lidé, kteří sedí s klientem. Zákon proto určuje i frekvenci:
Povinná osoba je povinna zajistit odbornou přípravu zaměstnanců, která je zaměřena na seznámení se s programem, nejméně jednou za kalendářní rok a vždy před zařazením zaměstnance na práci, při níž bude plnit úkoly podle tohoto zákona.
— Český překlad § 20 odst. 3 zákona č. 297/2008 Z. z.
Podle téhož odstavce musí mít každý zaměstnanec, který plní úkoly podle zákona, k programu nepřetržitý přístup. Zákon hovoří o zaměstnancích, v realitních kancelářích však klienty identifikují i makléři na živnost. Program má podle § 20 odst. 2 písm. k) upravit i prověřování osob mimo pracovněprávní vztah, a makléř, který je sám povinnou osobou a činnost podle zákona smluvně vykonává jen pro kancelář, nemusí mít vlastní program, pokud se řídí programem kanceláře (§ 20 odst. 4). Rozumné je proto zahrnout do školení všechny, kdo s klienty pracují, a ve smlouvě o spolupráci je k účasti zavázat; na co si při spolupráci s makléři na živnost dát pozor, rozebíráme v otázce makléři na živnost a nelegální zaměstnávání.
Školení má smysl postavit na situacích, které makléři zažívají: klient chce platit z účtu třetí osoby, prodávající firma neumí doložit vlastnickou strukturu, kupující naléhavě tlačí na rychlý podpis. O každém školení je vhodné vést záznam s datem, obsahem a podpisy účastníků; při kontrole je to nejjednodušší důkaz, že kancelář povinnost podle § 20 odst. 3 plní.
Aktualizace a sankce
Zákon se v roce 2026 měnil dvakrát, novelou č. 73/2026 Z. z. od 1. 6. 2026 a zákonem č. 29/2026 Z. z. od 17. 8. 2026, a každá novela je podle § 20 odst. 1 důvodem program přehodnotit. Co přinesla první z nich, popisuje článek AML novela: registrace v goAML a přísnější ověřování KUV.
Za porušení povinností při péči o klienta, při hlášení a zdržení neobvyklé operace či při uchovávání údajů může Finanční zpravodajská jednotka uložit pokutu do 1 000 000 eur nebo do dvojnásobku neoprávněného prospěchu, podle toho, co je vyšší (§ 33 odst. 1). Za ostatní povinnosti, kam patří i program vlastní činnosti a odborná příprava, do 200 000 eur (§ 33 odst. 3). Pokutu lze uložit i členovi statutárního orgánu (§ 33 odst. 4) a u deliktů podle § 33 odst. 1 Finanční zpravodajská jednotka vedle pokuty zpravidla zveřejní i výrok pravomocného rozhodnutí (§ 33a odst. 1).
S čím umíme pomoci
AML program vlastní činnosti a záznam o identifikaci klienta, s nímž makléři identifikaci zvládnou, jsou součástí Premium balíčku dokumentace realitní kanceláře; pokud si k balíčku zvolíte průběžné aktualizace, novely do nich zapracujeme. Seznámení týmu s programem a nácvik situací z vašich obchodů můžeme zařadit do školení makléřů a interních checklistů.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
