Nábor je chvíle, kdy kancelář přebírá nemovitost do nabídky, fotí ji a připravuje inzerát. Pokud se překážka ukáže až při psaní kupní smlouvy nebo na katastru, obchod stojí: rezervace se ruší, poplatek se vrací, kupující ztrácí hypoteční termín a kancelář řeší nespokojené klienty na obou stranách. Velkou část takových překážek lze zjistit dříve, než se nemovitost objeví v nabídce.
Proč je to povinnost kanceláře
Pokud je klientem kanceláře podnikatel, ukládá obchodní zákoník zprostředkovateli výslovnou informační povinnost:
Zprostředkovatel je povinen bez zbytečného odkladu oznamovat zájemci okolnosti důležité pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy a zájemce je povinen oznamovat zprostředkovateli skutečnosti, které pro něj mají rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.
— Český překlad § 643 zákona č. 513/1991 Zb.
Pokud je klientem spotřebitel, musí mu kancelář jako obchodník poskytovat službu bezpečným způsobem a s odbornou péčí (§ 4 odst. 1 písm. i) zákona č. 108/2024 Z. z.). Makléř, který nabízí nemovitost, aniž by se podíval, kdo ji smí prodat a co na ní vázne, tuto péči těžko obhájí. Strany se přitom o překážce stejně dozvědí, protože katastr před povolením vkladu zkoumá, zda je převodce oprávněn s nemovitostí nakládat a zda jeho právo nakládat není omezeno (§ 31 odst. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.).
Co z listu vlastnictví prověřit hned
Aktuální list vlastnictví má tři části a každá odpovídá na jinou otázku náboru; jejich obsah podrobně vysvětluje otázka co všechno lze vyčíst z listu vlastnictví.
Část A: co se doopravdy prodává. Údaje ve smlouvě musí odpovídat katastru: pozemky podle parcelních čísel, stavby podle popisného čísla a parcely, u bytu číslo bytu, patro, vchod a podíl na společných částech a na pozemku (§ 42 odst. 2 písm. c)). Porovnejte je se skutečností při prohlídce. Garáž, přístavba nebo sklep mimo list vlastnictví se řeší ještě před inzerátem, jak ukazuje otázka stavby mimo list vlastnictví při prodeji; co všechno k bytu patří, vysvětluje otázka co kupuji spolu s bytem.
Část B: kdo musí podepsat. U spoluvlastnictví musí prodat všichni, nebo je při prodeji podílu třeba respektovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků, nejde-li o převod blízké osobě (§ 140 občanského zákoníku). Je-li nemovitost v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, není prodej běžná věc a vyžaduje souhlas obou (§ 145 odst. 1). Pokud kancelář počítá jen s podpisem jednoho z manželů nebo jen části spoluvlastníků, ohrožuje platnost smlouvy i povolení vkladu; podrobnosti rozebírají otázky souhlas manžela při prodeji a předkupní právo spoluvlastníků.
Část C a poznámky: co na nemovitosti vázne. Zástavní právo banky lze při prodeji vyřešit, ale kupující musí předem vědět jak; postup popisuje článek o koupi bytu s hypotékou prodávajícího. Exekuční zástavní právo či zákaz nakládání může prodej zablokovat a katastr při omezení práva nakládat řízení o vkladu přeruší (§ 31a písm. e) a f)); viz otázku prodej nemovitosti s exekucí. Pozornost si zaslouží i poznámky na listu vlastnictví a plomba, která znamená, že o nemovitosti právě probíhá jiné řízení.
Co z listu vlastnictví není vidět
List vlastnictví ukazuje aktuální stav zápisů. Není z něj vidět, na základě jaké listiny vlastník nabyl a zda nabývací titul obstojí, kdo nemovitost užívá a na základě jaké smlouvy, ani dluhy vůči správci bytového domu. U bytu si proto vyžádejte potvrzení správce o nedoplatcích včas, protože je zákonnou přílohou smlouvy, jak vysvětluje otázka potvrzení správce při prodeji bytu. Je-li nemovitost prohlášena za kulturní památku, je třeba počítat s povinností nabídnout ji nejprve státu, o níž píše otázka prodej kulturní památky.
Kde končí makléř a začíná právní prověrka
Makléř zjišťuje fakta: vytáhne list vlastnictví, porovná jej se skutečností, ptá se vlastníka a zapisuje odpovědi. Posouzení, zda je překážka odstranitelná, jak ji ošetřit ve smlouvě a zda titul obstojí, je už právním rozborem a právní radou, a pokud se provádí soustavně a za odměnu, jde o právní služby, které poskytují advokáti (§ 1 odst. 2 a odst. 3 zákona č. 586/2003 Z. z.). Hranici mezi servisem makléře a právní službou u smluv rozebírá otázka může realitka sepisovat smlouvy.
Kancelářím může posloužit jednoduché pravidlo: co lze ověřit v rejstříku, ověří makléř; co je třeba vyhodnotit, jde advokátovi. Signálem k předání je břemeno, které je třeba před převodem vymazat, spoluvlastník nebo manžel, který nechce podepsat, prodávající, který nabyl nemovitost nedávno nebo z neobvyklého titulu, prodávající firma, pozemek určený k výstavbě nebo nájemce, který v nemovitosti zůstává.
S čím umíme pomoci
Makléřům připravíme interní checklist náboru podle vašich typických obchodů a naučíme je s ním pracovat v rámci školení makléřů a interních checklistů. Když checklist ukáže problém, nemovitost prověříme do hloubky v rámci právní prověrky nemovitosti a zjištění promítneme do smluv obchodu v rámci právních služeb pro realitní kanceláře.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
