Společně s bytem nabýváte podíl na společných částech a zařízeních domu, příslušenství a pozemcích. Balkon a lodžie se do podlahové plochy nezapočítávají; terasa se započítává, pokud není společnou částí domu. Garážové stání není samostatným nebytovým prostorem. Právo výlučně je užívat podle § 20a je spojeno s podílem na garáži a samostatně se nepřevádí; nájem stání je odlišným smluvním titulem.
Inzerát slibuje byt se sklepem, balkonem a parkovacím místem. V kupní smlouvě se objeví podíl na společných částech, právo výlučného užívání a číslo nebytového prostoru. Jde o tutéž věc, ale právně to znamená něco jiného a rozdíl se projeví při prodeji, rekonstrukci i hlasování vlastníků.
Byt je to, co určilo kolaudační osvědčení
Bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou kolaudačním osvědčením stavebního úřadu určeny k bydlení jako samostatná bytová jednotka. Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností určených k jiným účelům než bydlení, přičemž nebytovým prostorem není příslušenství bytu ani společné části a zařízení domu (§ 2 odst. 1 písm. d) a e) slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.).
Rozhodující je tedy kolaudační stav, nikoli způsob užívání prostoru. Sklep může být příslušenstvím bytu, samostatným nebytovým prostorem nebo společnou částí domu a na tom závisí, zda ho vůbec kupujete.
Balkon, lodžie a terasa
Podlahovou plochou je plocha všech místností bytu nebo nebytového prostoru bez plochy balkonu, lodžie a terasy, kromě terasy, která není společnou částí domu. Do podlahové plochy se naopak započítává plocha místností tvořících příslušenství bytu (§ 2 odst. 1 písm. f)).
Terasa může být společnou částí domu; zákon ji v tomto výčtu uvádí spolu se základy, střechou, chodbou, obvodovými zdmi, průčelím, vchody, schodišti, podkrovím, půdou a nosnými konstrukcemi (§ 2 odst. 1 písm. g/).
Prakticky to znamená dvě věci. Cena za metr čtvereční vypočítaná z inzerované výměry včetně balkonu neodpovídá podlahové ploše, ze které se určuje váš podíl na společných částech. Zásah do terasy, která je společnou částí domu, nebo do průčelí, například zasklení lodžie, není jen záležitostí vlastníka bytu.
Garážové stání není samostatná věc
To bývá pro kupující největší překvapení:
Garážové stání není samostatným nebytovým prostorem.
— Český překlad: § 2 odst. 2 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.
Garáží v domě je nebytový prostor určený kolaudačním osvědčením k odstavení a parkování vozidel, zatímco garážové stání je pouze plošně vymezená část této garáže (§ 2 odst. 1 písm. p/ a q/). Stání proto nemá vlastní číslo nebytového prostoru a nelze ho převést samostatnou kupní smlouvou.
Při koupi se převádí spoluvlastnický podíl na garáži, se kterým je spojeno právo výlučně užívat konkrétní stání podle § 20a. Toto právo nelze převést samostatně bez podílu. Odlišnou možností je nájem stání, při kterém nájemce podíl na garáži nenabývá. Obdobné spojení podílu a výlučného užívání zákon upravuje u skladového prostoru (§ 20b).
Před podpisem ověřte, zda nabýváte podíl s příslušným právem výlučného užívání, nebo uzavíráte nájem. Stání musí být v listinách určitě identifikováno.
Co ještě k domu patří
- Společná zařízení domu jsou technologická zařízení určená ke společnému užívání sloužící výlučně tomuto domu, i když jsou umístěna mimo dům: výtah, zařízení pro výrobu tepla a teplé užitkové vody, vzduchotechnika, společné rozvody, hromosvod, komín a přípojky (§ 2 odst. 1 písm. h/).
- Příslušenstvím domu jsou stavby na přilehlém pozemku určené ke společnému užívání, které nejsou stavební součástí domu, zejména přístřešky, kůlny a altány (písm. i/).
- Přilehlým pozemkem je oplocený pozemek sousedící s domem, který slouží výlučně tomuto domu (písm. j/); podíl na něm se určuje jinak než podíl na společných částech, rozebrali jsme to v otázce pozemek pod bytovým domem a přilehlý pozemek.
Kdy se zákon o vlastnictví bytů vůbec nepoužije
Nevztahuje se na domy, které mají pouze jeden byt nebo pouze jeden nebytový prostor (§ 1 odst. 2 písm. c)), ani na byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. U malých objektů proto neplatí ani dělení na společné části a jednotky.
Na co si dát pozor ve smlouvě
Smlouva o převodu bytu musí obsahovat popis bytu a jeho příslušenství, vymezení polohy označením čísla bytu a vchodu, rozsah podlahové plochy a vybavení a vymezení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech, zařízeních, příslušenství a na pozemcích (§ 5 odst. 1). Pokud inzerát sliboval sklep a ve smlouvě o něm není zmínka, nekupujete ho.
Jak to prověříme
Při koupi bytu porovnáme, co slibuje inzerát, co říká list vlastnictví a co obsahuje smlouva, včetně toho, zda je sklep příslušenstvím nebo společnou částí a v jakém režimu je parkování. Děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Smlouvu připravíme nebo projdeme v rámci kupní smlouvy na byt, případně kontroly kupní smlouvy, pokud vám ji předložila druhá strana.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
