Spolu s bytom nadobúdate podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, príslušenstve a pozemkoch. Balkón a lodžia sa do podlahovej plochy nezapočítavajú. Terasa sa započítava, ak nie je spoločnou časťou domu. Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. Právo výlučne ho užívať podľa § 20a je spojené s podielom na garáži a samostatne sa neprevádza. Nájom stojiska je odlišný zmluvný titul.
Inzerát sľubuje byt s pivnicou, balkónom a parkovacím miestom. V kúpnej zmluve sa objaví podiel na spoločných častiach, právo výlučného užívania a číslo nebytového priestoru. Opis v inzeráte preto treba porovnať s právnym stavom. Rozdiel sa prejaví pri predaji, rekonštrukcii aj pri hlasovaní vlastníkov.
Byt je to, čo určilo kolaudačné osvedčenie
Bytom je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka. Nebytovým priestorom je miestnosť alebo súbor miestností určené na iné účely ako bývanie, pričom nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti a zariadenia domu (§ 2 ods. 1 písm. d) a e) zákona č. 182/1993 Z. z.).
Rozhodujúci je teda kolaudačný stav, nie to, ako sa priestor užíva. Pivnica môže byť príslušenstvom bytu, samostatným nebytovým priestorom alebo spoločnou časťou domu a od toho závisí, či ju vôbec kupujete.
Balkón, lodžia a terasa
Podlahovou plochou je plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu. Do podlahovej plochy sa naopak započítava plocha miestností tvoriacich príslušenstvo bytu (§ 2 ods. 1 písm. f)).
Terasa môže byť spoločnou časťou domu. Zákon ju v tomto výpočte uvádza spolu so základmi, strechou, chodbou, obvodovými múrmi, priečelím, vchodmi, schodišťami, podkrovím, povalou a nosnými konštrukciami (§ 2 ods. 1 písm. g/).
Prakticky to znamená dve veci. Cena za meter štvorcový vypočítaná z inzerovanej výmery vrátane balkóna nezodpovedá podlahovej ploche, z ktorej sa určuje váš podiel na spoločných častiach. Zásah do terasy, ktorá je spoločnou časťou domu, alebo do priečelia, napríklad zasklenie lodžie, nie je len vecou vlastníka bytu.
Garážové stojisko nie je samostatná vec
Zákon výslovne odlišuje garáž od stojiska:
Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.
Garážou v dome je nebytový priestor určený kolaudačným osvedčením na odstavenie a parkovanie vozidiel, zatiaľ čo garážové stojisko je len plošne vymedzená časť tejto garáže (§ 2 ods. 1 písm. p/ a q/). Stojisko preto nemá vlastné číslo nebytového priestoru a nedá sa previesť samostatnou kúpnou zmluvou.
Pri kúpe sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži, s ktorým je spojené právo výlučne užívať konkrétne stojisko podľa § 20a. Toto právo sa nemôže previesť samostatne bez podielu. Odlišnou možnosťou je nájom stojiska, pri ktorom nájomca podiel na garáži nenadobúda. Obdobné spojenie podielu a výlučného užívania zákon upravuje pri skladovom priestore (§ 20b).
Pred podpisom overte, či nadobúdate podiel s príslušným právom výlučného užívania, alebo uzatvárate nájom. Stojisko musí byť v listinách určito identifikované.
Čo ešte k domu patrí
- Spoločné zariadenia domu sú technologické zariadenia určené na spoločné užívanie slúžiace výlučne tomuto domu, aj keď sú umiestnené mimo domu: výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné rozvody, bleskozvod, komín a prípojky (§ 2 ods. 1 písm. h/).
- Príslušenstvom domu sú stavby na priľahlom pozemku určené na spoločné užívanie, ktoré nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne a altány (písm. i/).
- Priľahlým pozemkom je oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu (písm. j/). Podiel na ňom sa určuje inak než podiel na spoločných častiach. Rozobrali sme to v otázke pozemok pod bytovým domom a priľahlý pozemok.
Kedy sa zákon o vlastníctve bytov vôbec nepoužije
Nevzťahuje sa na domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor (§ 1 ods. 2 písm. c)), ani na byty osobitného určenia a byty v domoch osobitného určenia. Pri malých objektoch preto neplatí ani delenie na spoločné časti a jednotky.
Na čo si dať pozor v zmluve
Zmluva o prevode bytu musí obsahovať popis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie polohy označením čísla bytu a vchodu, rozsah podlahovej plochy a vybavenia a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve a na pozemkoch (§ 5 ods. 1). Ak inzerát sľuboval pivnicu a v zmluve o nej niet zmienky, nekupujete ju.
Ako to preveríme
Pri kúpe bytu porovnáme, čo sľubuje inzerát, čo hovorí list vlastníctva a čo obsahuje zmluva, vrátane toho, či je pivnica príslušenstvom alebo spoločnou časťou a v akom režime je parkovanie. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Zmluvnú dokumentáciu zabezpečíme prostredníctvom služby kúpna zmluva na byt, prípadne kontrolu kúpnej zmluvy, ak vám ju predložila druhá strana.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
