Kupujeme dom, ku ktorému sa dá prísť len cez susedov pozemok. Ako si zabezpečiť prístup?

Pri starších domoch na okraji obce, v záhradkárskych lokalitách či za radovou zástavbou sa k bráne často ide po úzkej ceste, ktorá patrí susedovi, alebo cez parcelu, ktorú kedysi vlastnili „všetci na ulici“. Predávajúci roky chodil bez problémov, lebo sa so susedom poznal. Jeho dobré vzťahy so susedom však na kupujúceho neprechádzajú. Ak prístup nestojí na zapísanom práve, nový vlastník susedného pozemku môže cestu zahradiť a vy zostanete s domom, ku ktorému sa právne nedostanete.

Ako zistiť, kadiaľ sa k domu naozaj ide

Na katastrálnej mape si pozrite, ktorá parcela oddeľuje dom od verejnej cesty, a vyžiadajte si list vlastníctva aj k nej, nielen k parcelám, ktoré kupujete. Zistíte, komu cesta patrí a či je na nej zapísané vecné bremeno. Časť C listu vlastníctva obsahuje vecné bremeno vrátane jeho obsahu, označenia oprávneného a zápisu bremena v liste vlastníctva oprávneného (§ 8 ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona). Ak také bremeno v časti C listu vlastníctva cesty nie je a cesta patrí niekomu inému, zapísaný prístup nemáte.

Tri spôsoby, ako prístup zabezpečiť

Prvým je spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste. Ak ho predávajúci má, patrí do kúpnej zmluvy ako samostatne označená nehnuteľnosť, inak zostane u neho.

Druhým je vecné bremeno práva prechodu a prejazdu v prospech vlastníka domu. Rozhodujúce je, aby bolo spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, a nie s osobou predávajúceho; rozdiel vysvetľujeme v otázke vecné bremeno in rem alebo in personam. Iba také bremeno ide s domom ďalej:

Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

— § 151n ods. 2 Občianskeho zákonníka

Bremeno zriaďuje zmluvou vlastník zaťaženého pozemku a právo vzniká až vkladom do katastra (§ 151o ods. 1 a 2); jeho podpis musí byť osvedčený (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona). Ak si predávajúci ponecháva susednú parcelu, cez ktorú sa ide, bremeno sa najlepšie zriadi priamo v kúpnej zmluve, aby dom aj právo cesty prešli v jednom konaní. Ak má bremeno zaťažiť len časť parcely, treba ho zamerať geometrickým plánom, ako vysvetľujeme v otázke zameranie vecného bremena. Pri pozemku s viacerými vlastníkmi pozri otázku kto podpisuje vecné bremeno pri spoluvlastníctve.

Tretím je verejná cesta, teda priamy vstup z pozemku, ktorý patrí obci alebo štátu a slúži ako komunikácia. Aj vtedy sa oplatí na mape overiť, že medzi vaším pozemkom a cestou nie je úzky pás cudzej parcely.

Keď prístup chýba a sused nespolupracuje

Zákon dáva vlastníkovi stavby poslednú možnosť, na ktorú sa však pri kúpe nemožno spoliehať:

Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.

— § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka

Súd tak môže rozhodnúť len vtedy, ak sa prístup nedá zabezpečiť inak, a súdne konanie si vyžiada čas. Kedy súd právo cesty zriadi a kedy nie, rozoberáme v článku právo prechodu cez cudzí pozemok. Právo cesty možno nadobudnúť aj vydržaním, ak ho oprávnený držiteľ nepretržite vykonával desať rokov (§ 151o ods. 1 v spojení s § 134 ods. 1), no aj to sa v spornom prípade dokazuje na súde.

Čo urobiť pred podpisom

Ak prístup nie je zapísaný, dohodnite s predávajúcim, že ho zabezpečí ešte pred prevodom, alebo že zmluva o zriadení bremena so susedom bude súčasťou obchodu. Kúpnu cenu naviažte na vklad bremena, napríklad cez úschovu, aby ste nezaplatili skôr, než právo cesty naozaj existuje. Prístup preveríme a zapracujeme do kúpnej zmluvy na rodinný dom a samotné vecné bremeno pripravíme tak, aby ho kataster zapísal a aby prešlo aj na ďalších vlastníkov domu.