Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, je zo zákona prílohou zmluvy o prevode bytu. Bez neho zmluve chýba zákonom predpísaná príloha a konanie o vklade sa spravidla preruší. Výnimka platí pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, teda pri predaji od developera.
Pri predaji bytu je to jedna z mála príloh, ktorú predávajúci nevie obstarať sám. Vydáva ju tretia osoba, ktorá s obchodom nemá nič spoločné a nemusí sa ponáhľať. Ak s ňou má vlastník spor, býva to prvá vec, na ktorej sa predaj zasekne.
Čo zákon žiada
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Ide o prílohu zmluvy, nie o jej náležitosť. Rozdiel je praktický: bez nej zmluva nie je neplatná, ale konanie o vklade nemá kompletné podklady a úrad vyzve na doplnenie.
Prvý prevod, čiže výnimka pre developerov
Pri prvom prevode vlastníctva bytu v dome sa potvrdenie nevyžaduje. Dáva to zmysel, keďže pred prvým prevodom správa domu ešte ani nemusí existovať: povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome (§ 6 ods. 1).
V praxi sa občas objaví výklad, podľa ktorého je prvým prevodom každý prvý predaj daného bytu od jeho kolaudácie. Znenie zákona hovorí o prvom prevode vlastníctva bytu v dome, čo je pri konkrétnej jednotke jednorazová udalosť. Ak si nie ste istí, do ktorej kategórie váš prevod patrí, je lacnejšie potvrdenie priložiť, než sa o výklad prieť v prerušenom konaní.
K prvej zmluve o prevode sa navyše pripájajú situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov, nebytových priestorov, garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku, pričom návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci (§ 5 ods. 5). Pri developerských projektoch to nie je formalita, ale samostatná položka v harmonograme.
Keď správca potvrdenie nevydá
Dôvody bývajú tri a každý má iné riešenie.
Nedoplatok naozaj existuje. Potom je otázkou len to, kto ho zaplatí a kedy. Rieši sa to v kúpnej zmluve a v úschove: časť ceny sa použije na úhradu a potvrdenie sa vydá proti nej. Nastavenie poradia krokov je tu podstatnejšie než samotná suma.
Nedoplatok je sporný. Vlastník tvrdí, že mu správca účtuje neoprávnene. Spor o výšku nemá zdržiavať prevod, preto sa spravidla hľadá riešenie so zádržným a s tým, že sa sporná časť dorieši samostatne.
Správca je nečinný alebo v spore s vlastníkom. Tu pomáha písomná výzva s odkazom na zákonnú povinnosť a lehotu; správa domu je obstarávanie služieb pre vlastníkov, nie nástroj nátlaku (§ 6 ods. 2).
Na čo nezabudnúť v samotnej zmluve
Zmluva musí okrem popisu bytu a jeho polohy obsahovať aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, úpravu práv k pozemkom a vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy (§ 5 ods. 1). Podrobne sme ich rozobrali v otázke aké náležitosti musí mať zmluva o prevode bytu.
Vlastníctvo bytu a všetkých súvisiacich podielov sa nadobúda až vkladom do katastra (§ 5 ods. 4). Náklady spojené s prevodom znáša predávajúci, pričom môže od nadobúdateľa požadovať náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára (§ 5 ods. 8). Toto rozdelenie sa v zmluvách často opisuje nesprávne.
S čím vieme pomôcť
Pri jednotlivom predaji pripravíme kúpnu zmluvu na byt vrátane úschovy nastavenej tak, aby nedoplatok nebol dôvodom na zdržanie. Realitným kanceláriám nastavíme postup a dokumentáciu, aby sa potvrdenie vyžiadalo hneď na začiatku zákazky a nie týždeň pred podpisom; pozrite právne služby pre realitné kancelárie. Pri developerských projektoch riešime prvé prevody vrátane dokumentácie podľa § 5 ods. 5 v rámci predaja bytov v developerskom projekte.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
