Áno. Kultúrnu pamiatku aj jej časť musíte pred predajom písomne ponúknuť štátu prostredníctvom Ministerstva kultúry SR. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak štát ponuku neprijme do 60 dní od doručenia, predkupné právo zaniká a možno predávať tretej osobe. Povinnosť sa netýka domov, ktoré len stoja v pamiatkovom území či ochrannom pásme, ale samy pamiatkou vyhlásené nie sú.
Ponuku štátu treba zaradiť do prípravy predaja ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Ak sa na ňu zabudne a s kupujúcim je už dohodnutý termín, môže skomplikovať harmonogram. Ide o zákonnú povinnosť predávajúceho a jej vynechanie prináša riziko sporu o prevod.
Kedy predkupné právo štátu platí
Ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému ministerstvom. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok.
Rozhodujúce je, či je nehnuteľnosť sama vyhlásená za kultúrnu pamiatku. To zistíte z listu vlastníctva a z registra nehnuteľných kultúrnych pamiatok, ktorý vedie Pamiatkový úrad SR. Dom, ktorý „len” stojí v pamiatkovej zóne, rezervácii alebo ochrannom pásme, no pamiatkou vyhlásený nie je, sa štátu neponúka. Povinnosť sa viaže na predaj. Ponuka sa robí písomne Ministerstvu kultúry SR a musí obsahovať všetky podmienky zamýšľaného predaja vrátane ceny.
Ako ponuka prebieha a kedy právo zanikne
Ak štát ponuku neprijme do 60 dní odo dňa jej doručenia, predkupné právo zaniká.
Šesťdesiatdňové čakanie je teda maximum, ktoré ponuka do predaja vnesie. Ak štát ponuku prijme, ministerstvom určená štátna organizácia má s vami uzavrieť kúpnu zmluvu do 90 dní od prijatia, ak sa nedohodnete inak, a štát musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným. Aj keď štát ponuku neprijme, doklad o jej riadnom doručení treba uchovať medzi podkladmi k predaju.
Aj byt v dome, ktorý je pamiatkou
Zákon hovorí o pamiatke „alebo jej časti”. Pamiatkový úrad SR musel v erráte k svojej príručke pre vlastníkov (Vademecum) opravovať aj vlastné tlačené vydanie, ktoré uvádzalo, že pri predaji bytu v bytovom dome vyhlásenom za kultúrnu pamiatku netreba štátny orgán informovať. Túto informáciu následne opravil. Ak teda predávate byt v dome, ktorý je pamiatkou, počítajte s ponukovou povinnosťou rovnako ako pri celej budove. Pri pochybnostiach preto stav nehnuteľnosti overte ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
Na čo pri prevode nezabudnúť
Predávajúci je povinný oznámiť druhej zmluvnej strane, že nehnuteľnosť podlieha režimu ochrany pamiatkového zákona, a uskutočnenú zmenu vlastníctva treba oznámiť krajskému pamiatkovému úradu a obci do 30 dní (§ 28 ods. 3 zákona č. 49/2002 Z. z.). Kupujúceho zasa čaká režim súhlasov pri akýchkoľvek úpravách. Rozobrali sme ho v otázke dom v pamiatkovej zóne. Predaj bez ponuky štátu vystavuje zmluvu riziku sporu o platnosť prevodu, preto ponuku radíme zaradiť hneď na začiatok harmonogramu predaja.
S čím vieme pomôcť
Ponuku ministerstvu, kúpnu zmluvu aj vklad pripravíme a ustrážime v rámci prevodu nehnuteľnosti na kľúč. Ak zmluvu už máte, preveríme ju pri kontrole kúpnej zmluvy. Pamiatkový režim nehnuteľnosti a konania pred pamiatkovými úradmi pokrýva služba nehnuteľnosť v pamiatkovom území.
Ak predaj pamiatky ešte len plánujete, ozvite sa pred podpisom rezervačnej zmluvy. Lehotu na ponuku štátu tak možno včas zahrnúť do harmonogramu.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 29. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
