Áno. Kto zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, musí ju najprv písomne ponúknuť na kúpu štátu cez Ministerstvo kultúry SR a v ponuke ohlásiť všetky podmienky predaja. Ak štát ponuku neprijme do 60 dní od doručenia, predkupné právo zaniká a možno predávať tretej osobe. Povinnosť sa netýka domov, ktoré len stoja v pamiatkovom území či ochrannom pásme, ale samy pamiatkou vyhlásené nie sú.
Predkupné právo štátu je krok, ktorý pri predaji pamiatkovo chránenej nehnuteľnosti najčastejšie vypadne — rezervačná zmluva aj kupujúci už existujú a až potom sa zistí, že pred podpisom mala ísť ponuka ministerstvu. Ide pritom o zákonnú povinnosť predávajúceho a jej obídenie vnáša do prevodu právnu neistotu, ktorú si žiadna zo strán neželá.
Kedy predkupné právo štátu platí
Ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému ministerstvom. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok.
Rozhodujúce je, či je nehnuteľnosť sama vyhlásená za kultúrnu pamiatku — to zistíte z listu vlastníctva a z registra nehnuteľných kultúrnych pamiatok, ktorý vedie Pamiatkový úrad SR. Dom, ktorý „len” stojí v pamiatkovej zóne, rezervácii alebo ochrannom pásme, no pamiatkou vyhlásený nie je, sa štátu neponúka. Povinnosť sa viaže na predaj; ponuka sa robí písomne Ministerstvu kultúry SR a musí obsahovať všetky podmienky zamýšľaného predaja vrátane ceny.
Ako ponuka prebieha a kedy právo zanikne
Ak štát ponuku neprijme do 60 dní odo dňa jej doručenia, predkupné právo zaniká.
Šesťdesiatdňové čakanie je teda maximum, ktoré ponuka do predaja vnesie. Ak štát ponuku prijme, ministerstvom určená štátna organizácia má s vami uzavrieť kúpnu zmluvu do 90 dní od prijatia, ak sa nedohodnete inak, a štát musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným. V praxi štát ponuky prijíma výnimočne — no práve preto, že krok je väčšinou formálny, sa naň ľahko zabúda a chýba potom v reťazci listín.
Aj byt v dome, ktorý je pamiatkou
Zákon hovorí o pamiatke „alebo jej časti”. Pamiatkový úrad SR musel v erráte k svojej príručke pre vlastníkov (Vademecum) opravovať aj vlastné tlačené vydanie, ktoré uvádzalo, že pri predaji bytu v bytovom dome vyhlásenom za kultúrnu pamiatku netreba štátny orgán informovať — správne je to naopak. Ak teda predávate byt v dome, ktorý je pamiatkou, počítajte s ponukovou povinnosťou rovnako ako pri celej budove. Už len tento detail ukazuje, že ide o tému, v ktorej sa mýlia aj skúsení — pri pochybnostiach sa stav nehnuteľnosti oplatí overiť pred podpisom čohokoľvek.
Na čo pri prevode nezabudnúť
Predávajúci je povinný oznámiť druhej zmluvnej strane, že nehnuteľnosť podlieha režimu ochrany pamiatkového zákona, a uskutočnenú zmenu vlastníctva treba oznámiť krajskému pamiatkovému úradu a obci do 30 dní (§ 28 ods. 3 zákona č. 49/2002 Z. z.). Kupujúceho zasa čaká režim súhlasov pri akýchkoľvek úpravách — rozobrali sme ho v otázke dom v pamiatkovej zóne. Predaj bez ponuky štátu vystavuje zmluvu riziku sporu o platnosť prevodu, preto ponuku radíme zaradiť hneď na začiatok harmonogramu predaja.
S čím vieme pomôcť
Ponuku ministerstvu, kúpnu zmluvu aj vklad pripravíme a ustrážime v rámci prevodu nehnuteľnosti na kľúč; ak zmluvu už máte, preveríme ju pri kontrole kúpnej zmluvy. Pamiatkový režim nehnuteľnosti a konania pred pamiatkovými úradmi pokrýva služba nehnuteľnosť v pamiatkovom území.
Ak predaj pamiatky ešte len plánujete, ozvite sa pred podpisom rezervačnej zmluvy — ponuka štátu sa dá do harmonogramu zapracovať bez toho, aby predaj zdržala.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 29. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
