Так. Той, хто має намір продати пам’ятку культури або її частину, повинен спочатку письмово запропонувати її державі через Міністерство культури Словацької Республіки, зазначивши в пропозиції всі умови продажу. Якщо держава не прийме пропозицію протягом 60 днів із дня її отримання, переважне право припиняється і майно можна продати третій особі. Обов’язок не поширюється на будинки, які лише розташовані на території пам’ятки або в охоронній зоні, але самі не оголошені пам’ятками.
Переважне право держави — це крок, який під час продажу нерухомості, що перебуває під охороною як пам’ятка, найчастіше випускають із уваги: договір резервування вже укладено, покупця вже знайдено, і лише потім з’ясовується, що до підписання договору слід було надіслати пропозицію міністерству. Водночас це встановлений законом обов’язок продавця, а його обхід створює правову невизначеність щодо переходу права власності, якої не бажає жодна зі сторін.
Коли діє переважне право держави
Якщо власник має намір продати пам’ятку культури або її частину, він зобов’язаний письмово запропонувати її для придбання державі, яку представляє міністерство. Пропозиція здійснюється шляхом повідомлення всіх умов.
Вирішальним є те, чи оголошено саму нерухомість пам’яткою культури. Це можна з’ясувати з витягу з реєстру нерухомості та реєстру нерухомих пам’яток культури, який веде Управління охорони пам’яток Словацької Республіки. Будинок, який «лише» розташований у зоні пам’яток, заповідній зоні або охоронній зоні, але сам не оголошений пам’яткою, державі пропонувати не потрібно. Обов’язок пов’язаний із продажем: пропозиція подається в письмовій формі Міністерству культури Словацької Республіки та повинна містити всі умови запланованого продажу, включно з ціною.
Як відбувається подання пропозиції та коли право припиняється
Якщо держава не прийме пропозицію протягом 60 днів із дня її отримання, переважне право припиняється.
Отже, шістдесятиденне очікування — це максимальна затримка, яку подання пропозиції може спричинити в процесі продажу. Якщо держава прийме пропозицію, визначена міністерством державна організація повинна укласти з вами договір купівлі-продажу протягом 90 днів із дня прийняття пропозиції, якщо ви не домовитеся інакше, а держава повинна сплатити ціну, запропоновану іншою особою. На практиці держава приймає такі пропозиції лише у виняткових випадках. Однак саме через те, що цей крок здебільшого є формальним, про нього легко забути, і тоді відповідний документ відсутній у ланцюгу документів.
Також квартира в будинку, який є пам’яткою
У законі йдеться про пам’ятку «або її частину». Управлінню охорони пам’яток Словацької Республіки довелося виправляти в переліку помилок до свого посібника для власників (Vademecum) навіть власне друковане видання, у якому було зазначено, що під час продажу квартири в багатоквартирному будинку, оголошеному пам’яткою культури, інформувати державний орган не потрібно. Насправді все навпаки. Тому, якщо ви продаєте квартиру в будинку, який є пам’яткою, враховуйте обов’язок подати пропозицію так само, як і під час продажу всієї будівлі. Уже сама ця деталь свідчить, що в цій темі помиляються навіть досвідчені фахівці. У разі сумнівів статус нерухомості варто перевірити до підписання будь-якого документа.
Про що не слід забувати під час переходу права власності
Продавець зобов’язаний повідомити іншу сторону договору про те, що нерухомість підпадає під режим охорони відповідно до закону про охорону пам’яток, а про здійснену зміну власника необхідно протягом 30 днів повідомити крайове управління охорони пам’яток і муніципалітет (§ 28 ч. 3 Закону № 49/2002 Z. z.). На покупця, своєю чергою, поширюється режим отримання погоджень для будь-яких змін. Ми докладно розглянули його у відповіді на запитання про будинок у зоні пам’яток. Продаж без попереднього подання пропозиції державі створює ризик спору щодо дійсності переходу права власності, тому рекомендуємо включити подання пропозиції до самого початку графіка продажу.
Чим ми можемо допомогти
Ми підготуємо пропозицію міністерству, договір купівлі-продажу та заяву про внесення запису, а також проконтролюємо весь процес у межах послуги передачі нерухомості під ключ. Якщо договір у вас уже є, ми перевіримо його в межах перевірки договору купівлі-продажу. Режим охорони нерухомості як пам’ятки та провадження перед органами охорони пам’яток охоплює послуга «нерухомість на території пам’яток».
Якщо ви лише плануєте продаж пам’ятки, зверніться до нас до підписання договору резервування: подання пропозиції державі можна включити до графіка так, щоб воно не затримало продаж.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 29 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
