Як правило, після спливу п’яти років із дня набуття нерухомості або з дня її виключення з комерційного майна. Для нерухомості, успадкованої по прямій лінії або одним із подружжя, строк обчислюється вже з дня, коли її набув спадкодавець. Зверніть увагу на виняток: якщо протягом цього строку ви уклали договір про майбутній продаж, звільнення не застосовується навіть тоді, коли договір купівлі-продажу буде підписано пізніше.
Основне правило
Відповідно до § 9 ч. 1 літ. a) Закону про податок на доходи, дохід від продажу нерухомості звільняється від податку після спливу п’яти років із дня її набуття — або з дня її виключення з комерційного майна, якщо нерухомість була до нього включена.
Отже, якщо ви придбали квартиру як приватна особа і від моменту внесення права власності до кадастру сплив цей строк, дохід від продажу не оподатковується і не зазначається в податковій декларації.
Для спадкування строк обчислюється інакше — на користь спадкоємця
Для нерухомості, набутої у спадщину (також у порядку послідовного спадкування) по прямій лінії або одним із подружжя, строк відповідно до § 9 ч. 1 літ. b) обчислюється вже з дня, коли право власності або спільної часткової власності на нерухомість документально набув спадкодавець.
Спадкуванням по прямій лінії є випадок, коли спадкодавцем виступає прямий предок або прямий нащадок — один із батьків, дитина, дідусь чи бабуся, онук або онука. Отже, спадкоємець «успадковує» також період, протягом якого нерухомістю володів спадкодавець, і нерідко відразу відповідає умовам звільнення.
У разі спадкування по бічній лінії — після брата чи сестри, тітки, дядька, двоюрідного брата чи сестри — або після особи, з якою немає родинних відносин, це правило не застосовується. У такому разі діє загальний режим за літерою a), а строк починає спливати лише з моменту набуття нерухомості спадкоємцем, тобто зі смерті спадкодавця.
Якщо нерухомість належала до припиненої спільної сумісної власності подружжя, до строку зараховується також період, протягом якого вона перебувала в такій власності (§ 9 ч. 3).
Виняток у разі договору про майбутній продаж
Звільнення не застосовується до доходу, який ви отримуєте за договором про майбутній продаж нерухомості, укладеним протягом цього строку, — навіть якщо сам договір купівлі-продажу буде підписано лише після його спливу.
Це правило міститься в тексті як літери a), так і літери b), а на практиці є найпоширенішою причиною неочікуваного оподаткування. Клієнт чекає «до завершення строку» з підписанням договору купівлі-продажу, але договір про майбутній продаж підписав раніше — і внаслідок цього втратив право на звільнення.
Тому режим оподаткування ми з’ясовуємо ще до підписання договору резервування або договору про майбутній продаж, а не лише під час укладення договору купівлі-продажу. На цьому етапі ситуацію ще можна врегулювати; згодом, як правило, вже ні.
Коли відбувається «продаж»
Для оцінки права на звільнення відповідно до § 9 ч. 4 вирішальним є день отримання першого платежу чи авансу або день укладення договору про передачу права власності — залежно від того, яка з цих подій настала раніше. Не має значення, у якому податковому періоді покупець набув право власності.
Отже, аванс, отриманий до спливу строку, неможливо «виправити» пізнішим підписанням договору.
Натомість для набуття застосовується звичайний момент виникнення права власності — у разі передачі на підставі договору це внесення права до кадастру нерухомості.
Інші випадки звільнення
Незалежно від тривалості володіння звільняється від податку дохід від продажу:
- нерухомості, поверненої правомочній особі відповідно до реституційного законодавства, якщо дохід отримала ця особа (§ 9 ч. 1 літ. d),
- майна, включеного до конкурсної маси (§ 9 ч. 1 літ. e).
Звільняється від податку також отримане відшкодування за примусове відчуження земельних ділянок і споруд у суспільних інтересах (§ 9 ч. 2 літ. r).
Якщо ви не відповідаєте умовам звільнення
Дохід є іншим доходом від передачі права власності на нерухомість відповідно до § 8 ч. 1 літ. b) закону. Оподатковується різниця між доходом і витратами, а декларувати збиток не можна.
До витрат належить насамперед документально підтверджена ціна придбання нерухомості; у разі спадкування та дарування — вартість відповідно до § 25 закону; а також документально підтверджені витрати на технічне поліпшення, ремонт і утримання та витрати, пов’язані з продажем. За умовами § 8 ч. 5 літ. f) другого пункту до витрат можна також включити проценти за іпотечним кредитом, використаним для придбання цієї нерухомості.
Якщо нерухомість зі спільної сумісної власності продає подружжя, дохід і витрати розподіляються між ними порівну, якщо вони не домовляться інакше (§ 4 ч. 8).
Не забудьте про податок на нерухомість
Те, що дохід від продажу звільнений від податку на доходи, не має нічого спільного з місцевим податком на нерухомість. За звичайної передачі права власності на підставі договору купівлі-продажу податковий обов’язок набувача виникає лише 1 січня наступного року, а декларація подається до 31 січня. Інакше це відбувається в разі набуття на аукціоні та в порядку спадкування, коли обов’язок виникає протягом року.
У Словаччині не існує податку на передачу чи набуття нерухомості — на відміну від регулювання, відомого деяким клієнтам з інших країн.
Де ми цим займаємося
Під час підготовки документації ми аналізуємо строки передачі права власності з огляду на цей строк, адже від нього залежить, чи взагалі доцільно підписувати договір про майбутній продаж. Повний супровід передачі права власності — від договору й зберігання коштів до внесення права в кадастр — ми забезпечимо в межах послуги передача права власності на нерухомість під ключ.
Ми адвокати, а не податкові консультанти. Ми не подаємо за вас податкову декларацію, однак попередимо про наслідки до того, як буде підписано документ, який уже неможливо відкликати.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 9 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
