Витяг з реєстру нерухомості складається з трьох частин: A містить об’єкти нерухомості та відомості про них, B — власників, їхні частки й правові підстави набуття разом із примітками, C — обтяження: сервітути, заставні права та переважні права купівлі. Відомості є достовірними й обов’язковими, але лише доки не доведено протилежне. З витягу неможливо дізнатися розмір боргу, забезпеченого заставним правом, а також те, за яким саме договором власник набув конкретну земельну ділянку.
З яких частин складається витяг з реєстру нерухомості?
Зміст витягу з реєстру нерухомості кадастр визначає не на власний розсуд — його встановлено законом (§ 8 ods. 1 písm. b/ bod 2 Закону про кадастр № 162/1995 Z. z.). Кожен витяг має номер, назву округу, муніципалітету й кадастрової території та складається з трьох частин.
Частина A — об’єкти нерухомості. Містить усі об’єкти нерухомості, що є предметом прав, і відомості про них: площу, вид земельної ділянки, код способу її використання та належність до забудованої території муніципалітету. Тут можна з’ясувати, чи йдеться про земельну ділянку реєстру «C» (обліковану на кадастровій карті, яка зазвичай відповідає фактичному стану на місцевості), чи про земельну ділянку реєстру «E» (обліковану на карті визначеної сукупності кадастрових документів відповідно до історичних меж). Ця відмінність має принципове значення у спорах — докладно ми розглядаємо її в межах послуги подвійна реєстрація права власності на земельну ділянку.
Частина B — власник або інша уповноважена особа. Ім’я, прізвище, прізвище при народженні або найменування, дата народження, персональний номер або ідентифікаційний номер організації (IČO), частка у спільній власності, правова підстава набуття згідно з офіційним чи іншим документом, а також місце постійного проживання або місцезнаходження. До частини B також належать квартири й нежитлові приміщення, права оренди земельних ділянок і — що дивує більшість людей — примітки про обставини, пов’язані з нерухомістю або правами на неї.
Частина C — обтяження. Сервітути, включно з їхнім змістом і зазначенням уповноваженої особи, заставні права із зазначенням заставного кредитора, переважні права купівлі, якщо вони повинні мати речово-правову дію, та інші права, погоджені як речові.
Чого з витягу з реєстру нерухомості дізнатися не можна?
З витягу з реєстру нерухомості неможливо дізнатися такі три відомості:
- Розмір боргу. Закон прямо це встановлює: у частині C розмір боргу не зазначається (§ 8 ods. 1 písm. b/ bod 2). Отже, із запису про заставне право на користь банку ви дізнаєтеся, що нерухомість обтяжена, але не те, яка сума боргу ще залишається. Продавець повинен підтвердити це довідкою банку.
- За яким договором було набуто конкретну земельну ділянку. Якщо власник має в одному витягу кілька об’єктів нерухомості, а як правові підстави набуття зазначено кілька документів, зі звичайного витягу неможливо встановити, який документ стосується конкретного об’єкта. Потрібно отримати копію з хронологією змін — див. запитання як дізнатися про попередніх власників.
- Фактичний стан на місцевості. Витяг з реєстру нерухомості є обліковим документом, а не результатом вимірювання. Площа земельної ділянки реєстру «E» та її вид можуть не відповідати тому, що насправді є на цій ділянці.
Чи є відомості у витягу з реєстру нерухомості обов’язковими?
Відомості кадастру відповідно до § 7 є достовірними, якщо не доведено протилежне (§ 70 ods. 1). Вужче коло відомостей — відомості про права на нерухомість, номер земельної ділянки, геометричне та просторове визначення, вид земельної ділянки, площа й назва кадастрової території та інші — додатково є обов’язковими, знову ж таки із застереженням «якщо не доведено протилежне» (§ 70 ods. 2). Водночас закон прямо встановлює, що обов’язковою відомістю не є вид земельної ділянки, облікованої як ділянка реєстру «E».
Формулювання «якщо не доведено протилежне» — не просто юридична прикраса. Воно означає, що йдеться про спростовну презумпцію: особа, записана в кадастрі, вважається власником, доки не буде доведено інше, а довести це можливо. Відомості кадастру, достовірність яких було спростовано, надалі використовувати заборонено (§ 71 ods. 3).
На практиці це означає, що запис у кадастрі не є беззаперечним доказом права власності. Якщо ви вважаєте, що в кадастрі записано неналежного власника, рішенням є встановлення права власності або — у разі очевидної помилки в обліку — провадження щодо виправлення помилки в сукупності кадастрових документів (§ 59).
Де отримати витяг з реєстру нерухомості
Відомості, що вносяться до витягу з реєстру нерухомості, безоплатно оприлюднюються через портал кадастру, якщо вони ведуться в електронній формі; персональний номер (для іноземця — інший ідентифікатор) і ціна нерухомості не оприлюднюються. Отримані в такий спосіб відомості мають інформаційний характер (§ 68 ods. 4). Офіційним документом є лише витяг або копія витягу з реєстру нерухомості, виготовлені кадастром (§ 69 ods. 3); якщо відомості ведуться в електронній формі, їх видає будь-яке окружне управління (§ 69 ods. 7). Кожен має право ознайомлюватися із сукупністю кадастрових документів, однак персональний номер надається лише особі, якої він стосується (§ 68 ods. 1).
Під час купівлі інформаційного витягу недостатньо. Ми завжди перевіряємо правовий стан за актуальними відомостями станом на день підписання, а потім ще раз безпосередньо перед поданням заяви про внесення запису до кадастру — у період між оглядом і підписанням у витягу може з’явитися як виконавче заставне право, так і примітка про судовий спір. Повну перевірку та договірну документацію ми забезпечуємо в межах послуги купівля нерухомості; якщо ви вже отримали договір від іншої сторони, пропонуємо окрему послугу перевірки договору купівлі-продажу.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 31 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
