Подвійна реєстрація права власності на земельну ділянку

Подвійна реєстрація права власності — це не помилка у вашому витягу з реєстру нерухомості, а стан, коли кадастр двічі обліковує ту саму площу й кожному запису відповідає інший правовий титул. Кадастр лише позначає таке дублювання; він ніколи самостійно не вирішує, кому належить земельна ділянка. Це мають зробити відповідні власники шляхом укладення угоди або суд. Наше завдання — з’ясувати, який запис ґрунтується на сильнішому правовому титулі, та відповідно обрати найкоротший шлях до одного безспірного власника.

Парцела реєстру C та парцела реєстру E

Кадастр веде облік земельних ділянок у двох реєстрах. Парцели реєстру «C» обліковуються на кадастровій карті та зазвичай відповідають фактичному стану на місцевості; парцели реєстру «E» обліковуються на карті визначеного реєстру відповідно до первісних історичних меж, яких не видно на місцевості (§ 7 písm. b/ Закону про кадастр № 162/1995 Z. z.). Дублювання виникає саме тоді, коли та сама площа потрапляє до обох реєстрів — один раз як парцела C із сучасним власником, а інший — як парцела E із власником за старими документами. Найчастіше причиною є наділення землею та об’єднання ділянок у минулому столітті, неналежно проведені спадкові провадження або оновлення кадастрового реєстру. Це не ваша помилка, але усунути її повинні відповідні власники, а не орган влади.

Три способи усунення дублювання

Угода та виправлення реєстру. Якщо з документів зрозуміло, кому належить земельна ділянка, й інша сторона із цим погоджується, дублювання можна усунути шляхом виправлення помилки в кадастровому реєстрі. Закон прямо передбачає таку можливість: районне управління виправляє відомості про множинне право власності, якщо з цим погоджуються всі зареєстровані власники, а також особи, право власності яких підтверджується документом (§ 59 ods. 2 písm. c/ Закону про кадастр). Справжність підписів відповідних осіб на заяві має бути офіційно засвідчена (§ 59 ods. 3), а орган влади ухвалює рішення щодо заяви протягом 30 днів, а в обґрунтованих випадках — протягом 90 днів (§ 59a ods. 3). Це найшвидший і найдешевший спосіб, тому ми завжди випробовуємо його першим.

Позов про визнання права власності. Якщо домовитися неможливо або обидві сторони наполягають на своєму правовому титулі, рішення ухвалює суд. Подається позов про встановлення наявності або відсутності права власності (§ 137 písm. c/ Цивільного процесуального кодексу); поряд із порівнянням правових титулів вирішальне значення може мати й набувальна давність, якщо особа правомірно та безперервно користувалася земельною ділянкою протягом десяти років (§ 134 Цивільного кодексу). Одночасно запропонуємо внести до кадастру відмітку про оспорювання достовірності відомостей щодо права на нерухомість (§ 39 ods. 2 Закону про кадастр), щоб наявність спору була очевидною з реєстру. Сама собою ця відмітка не забороняє розпоряджатися земельною ділянкою; якщо необхідно запобігти її відчуженню або обтяженню, окремо оцінимо доцільність заяви про забезпечувальний захід.

Реєстрація результату. Забезпечимо відображення мирової угоди або судового рішення, що набрало законної сили, у кадастрі та контролюватимемо провадження, доки дублювання не зникне з реєстру, а у витягу з реєстру нерухомості не залишиться один безспірний власник.

Відверто про перспективи

Результат визначається силою правового титулу, а не тим, хто звернеться першим. Тому починаємо з порівняння правових титулів набуття щодо обох записів — за договорами, рішеннями у справах про спадкування, актами про наділення землею та поземельною книгою — і ще до початку провадження відверто повідомляємо, наскільки сильною є ваша позиція. Ми не втягуватимемо вас у спір, який не має документального підґрунтя.