Словацькі землі належать до найбільш роздрібнених у Європі: вузькі смуги з десятками співвласників, без доступу, а часто й без відомих власників. Землевпорядкування відповідно до закону № 330/1991 Zb. є єдиним інструментом, який дає змогу впорядкувати всю таку територію одночасно — об’єднати ділянки, вирішити питання під’їзних шляхів і заново визначити межі власності в усьому землевпорядному контурі. Для власника суттєвим є одне: провадження відбудеться навіть без його активної участі, а результат буде обов’язковим і для нього.
Результатом є нове майно, а не скориговане старе
Із набранням законної сили рішенням про затвердження виконання проєкту обмін завершується:
У день набрання законної сили рішенням про затвердження виконання проєкту землевпорядкування або в пізніший день, визначений у рішенні, первісні земельні ділянки припиняють існування та набувається право власності […] або право на грошову компенсацію відповідно до переліку грошових компенсацій; у день набуття права власності на нові земельні ділянки або права на грошову компенсацію землевпорядкування вважається завершеним.
Це рішення не підлягає оскарженню, а проєкт є обов’язковим для всіх учасників (§ 14 ч. 6). Воно також припиняє орендні відносини щодо первісних земельних ділянок (§ 14 ч. 9) — той, хто здає землю в оренду, після землевпорядкування укладає договори заново.
Етапи, на яких можна вплинути на результат
Першим етапом є реєстр первісного стану. Окружне управління оприлюднює його на 30 днів і кожному відомому власникові надсилає витяг щодо його земельних ділянок; заперечення можна подати протягом 30 днів від дня оприлюднення або вручення (§ 10 ч. 1 та 2). На цьому етапі помилки у площах, частках і правових титулах виправити найпростіше; у разі спору про право власності орган порекомендує позов про встановлення права (§ 10 ч. 3), а земельні ділянки з подвійною реєстрацією розглядаються окремо.
Другим етапом є принципи розміщення нових земельних ділянок. Орган обговорює з кожним власником його пропозиції та вимоги (§ 11 ч. 18) — якщо власник не висловиться, орган не знатиме його уявлень про розташування майбутніх земельних ділянок. Проєкт принципів оприлюднюється на 15 днів, а принципи є чинними за згоди власників двох третин площі, причому:
Згодою з проєктом принципів вважається також ситуація, коли власник не подасть заперечення або заперечення є необґрунтованим.
Третім етапом є план розподілу: проти витягу з нього можна подати заперечення протягом 30 днів, а орган розглядає їх протягом 90 днів (§ 13 ч. 2 та ч. 4). При цьому нові земельні ділянки мають бути співмірними: різниця у вартості — до 10 % (у принципах власники можуть погодити до 25 %), а різниця у площі — до 5 %, яку обчислюють лише після відрахування частки на спільні споруди та заходи; перевищити ці межі на шкоду власникові можна лише за його письмовою згодою (§ 11 ч. 4 та 5). У разі призначеного землевпорядкування та площі власника до 50 м² згода на відхилення від співмірності за видом, площею, бонітетом чи розташуванням не потрібна (§ 11 ч. 3 та 6). За невеликі площі — нелісові до 400 м², лісові до 2 000 м² — замість земельної ділянки можна отримати грошову компенсацію, однак лише за письмовою згодою власника, яку після її вручення органові вже не можна відкликати (§ 11 ч. 8, 9 та 11).
Слід звернути увагу й на речові обтяження: окружне управління може для цілей землевпорядкування своїм рішенням встановити або припинити інше речове право на земельну ділянку, а ступінь урахування завданої шкоди визначає у плані розподілу (§ 11 ч. 12). Тому доступ до криниці, дорогу до будинку чи трасу інженерної мережі варто забезпечити вже в проєкті. Після завершення землевпорядкування звичайним шляхом є договірна домовленість, однак зберігаються й інші передбачені законом підстави виникнення речового обтяження відповідно до § 151o Цивільного кодексу. За умов, установлених його частиною 3, суд може також установити право проходу та проїзду до будівлі, якщо доступ неможливо забезпечити інакше; це не є загальним правом вимагати доступу до кожної земельної ділянки.
Чеська паралель: та сама логіка, інші цифри
У Чехії землевпорядкування здійснюється відповідно до закону № 139/2002 Sb., і мовчання там вважається згодою безпосередньо з новим упорядкуванням земельних ділянок власника. Перелік вимог земельне управління виставляє для ознайомлення на 15 днів і вручає відомим власникам (§ 8 ч. 1 закону № 139/2002 Sb.). Нове впорядкування розробник обговорює з кожним власником, який підтверджує згоду чи незгоду підписом; якщо власник не висловиться навіть у додатковий 15-денний строк після отримання вимоги, вважається, що він погодився з новим упорядкуванням (§ 9 ч. 20 та 21). Проте ця фікція не замінює згоди на перевищення критеріїв співмірності (§ 10 ч. 5). Підготовлений проєкт виставляється на 30 днів як остання можливість подати заперечення — подані пізніше не враховуються (§ 11 ч. 1). Для затвердження проєкту достатньо згоди власників 60 % площі земельних ділянок, охоплених землевпорядкуванням (§ 11 ч. 4), а наступне рішення про обмін прав власності не підлягає оскарженню; чинні договори оренди щодо відповідних земельних ділянок припиняються 1 жовтня поточного року (§ 11 ч. 8). Критерії співмірності інші, ніж у Словаччині: ціна — до 4 % (суворіше), площа — до 10 % (м’якше), а відстань — до 20 % (§ 10 ч. 2–4). За речове обтяження, встановлене відповідно до затвердженого проєкту, власникові обтяженої земельної ділянки належить компенсація, якщо він не отримав компенсації у вигляді іншої земельної ділянки (§ 9 ч. 18).
Що це означає на практиці
Тому, хто отримає лист від окружного чи земельного управління, варто негайно перевірити витяг — площі, частки, обтяження, а також те, чи взагалі відома органові його адреса. Той, хто купує землю на території, де триває землевпорядкування, вступає в уже розпочате провадження. У Словаччині кадастрове управління на вимогу органу зупиняє записи в землевпорядному контурі на 90 днів до очікуваного затвердження виконання проєкту (§ 14 ч. 2 закону № 330/1991 Zb.). У Чехії правовий стан відповідно до затвердженого проєкту є обов’язковим і для правонаступників, а після затвердження проєкту земельну ділянку не можна без згоди органу ні відчужити, ні обтяжити (§ 11 ч. 13 закону № 139/2002 Sb.). Для компаній і муніципалітетів землевпорядкування також є можливістю: спільні споруди та заходи (§ 12) передбачають дороги й протиерозійні елементи, викуп яких інакше тривав би роками.
Ми можемо оцінити витяги та проєкти й подати заперечення у встановлені строки — від поділу та об’єднання земельних ділянок через подвійно зареєстроване право власності і речові обтяження до купівлі та продажу земельної ділянки на території, де триває землевпорядкування. Ми працюємо у Словаччині та Чехії, тому представляємо транскордонних власників в обох провадженнях.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 26 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
