Čo môže vlastník ovplyvniť pri pozemkových úpravách a kedy mlčanie znamená súhlas

Slovenská pôda patrí k najrozdrobenejším v Európe. Tvoria ju aj úzke pásy s desiatkami spoluvlastníkov, bez prístupu a často aj bez známych vlastníkov. Pozemkové úpravy podľa zákona č. 330/1991 Zb. sú jediný nástroj, ktorý toto územie usporiada naraz. Sceľujú parcely, riešia prístupové cesty a nanovo určujú vlastnícke hranice celého obvodu. Vlastník musí počítať s tým, že konanie prebehne aj bez jeho aktívnej účasti a výsledok bude záväzný aj preňho.

Pôvodné pozemky nahradia nové

Právoplatnosťou rozhodnutia o schválení vykonania projektu sa výmena dokončí.

Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom určeným v rozhodnutí zaniknú pôvodné pozemky a nadobudne sa vlastníctvo

[…] alebo právo na vyrovnanie v peniazoch podľa zoznamu vyrovnaní v peniazoch; dňom nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom alebo práva na vyrovnanie v peniazoch sa pozemkové úpravy považujú za ukončené.

§ 14 ods. 5 zákona č. 330/1991 Zb.

Proti tomuto rozhodnutiu sa nemožno odvolať a projekt je záväzný pre všetkých účastníkov (§ 14 ods. 6). Zanikajú ním aj nájomné vzťahy k pôvodným pozemkom (§ 14 ods. 9). Kto pôdu prenajíma, uzatvára po úpravách zmluvy nanovo.

Kedy môže vlastník ovplyvniť výsledok

Prvou príležitosťou je register pôvodného stavu. Okresný úrad ho zverejní na 30 dní a každému známemu vlastníkovi doručí výpis o jeho pozemkoch. Námietky možno podať do 30 dní od zverejnenia alebo doručenia (§ 10 ods. 1 a 2). Tu sa chyby vo výmerách, podieloch a tituloch opravujú najjednoduchšie. Pri spore o vlastníctvo úrad odporučí určovaciu žalobu (§ 10 ods. 3) a duplicitne zapísané pozemky sa riešia osobitne.

Nasledujú zásady umiestnenia nových pozemkov. Úrad prerokuje s každým vlastníkom jeho návrhy a požiadavky (§ 11 ods. 18). Ak sa vlastník nevyjadrí, úrad nepozná jeho predstavy o polohe budúcich pozemkov. Návrh zásad sa zverejňuje na 15 dní a zásady sú platné pri súhlase vlastníkov dvoch tretín výmery, pričom zákon za súhlas považuje aj mlčanie.

Za súhlas s návrhom zásad sa považuje aj to, ak vlastník nepodá námietku alebo námietka je neopodstatnená.

§ 11 ods. 23 zákona č. 330/1991 Zb.

Treťou príležitosťou je rozdeľovací plán. Proti výpisu z neho možno podať námietky do 30 dní, úrad ich prerokúva do 90 dní (§ 13 ods. 2 a ods. 4). Nové pozemky pritom musia byť primerané. Prípustný je rozdiel hodnoty do 10 % (v zásadách si vlastníci môžu dohodnúť až 25 %) a rozdiel výmery do 5 %, počítaný až po odpočítaní podielu na spoločné zariadenia a opatrenia. Prekročiť ich v neprospech vlastníka možno len s jeho písomným súhlasom (§ 11 ods. 4 a 5). Pri nariadených úpravách a výmere vlastníka do 50 m² však netreba súhlas na odchýlku od primeranosti druhom, výmerou, bonitou či polohou (§ 11 ods. 3 a 6). Za drobné výmery, nelesné do 400 m² a lesné do 2 000 m², možno namiesto pozemku prijať vyrovnanie v peniazoch, vždy však len s písomným súhlasom vlastníka, ktorý po doručení úradu už nemožno odvolať (§ 11 ods. 8, 9 a 11).

Treba sledovať aj vecné bremená. Okresný úrad môže na účely pozemkových úprav rozhodnutím zriadiť alebo zrušiť iné vecné právo k pozemku a mieru zohľadnenia ujmy určí v rozdeľovacom pláne (§ 11 ods. 12). Prístup k studni, cesta k domu či trasa siete sa teda oplatí ustrážiť už v návrhu. Po skončení úprav je obvyklou cestou zmluvná dohoda, zostávajú však aj ďalšie zákonné tituly vzniku vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka. Súd môže za podmienok jeho odseku 3 zriadiť aj právo cesty k stavbe, ak prístup nemožno zabezpečiť inak. Nejde o všeobecný nárok na prístup ku každému pozemku.

Podobné pravidlá v Česku s odlišnými lehotami a podielmi

V Česku bežia pozemkové úpravy podľa zákona č. 139/2002 Sb. a mlčanie sa tam počíta ako súhlas priamo s novým usporiadaním pozemkov vlastníka. Soupis nároků vyloží pozemkový úřad na 15 dní a doručí známym vlastníkom (§ 8 odst. 1 zákona č. 139/2002 Sb.). Nové usporiadanie prerokúva spracovateľ s každým vlastníkom, ktorý súhlas či nesúhlas potvrdzuje podpisom. Ak sa vlastník nevyjadrí ani v dodatočnej lehote 15 dní po výzve, platí, že s novým usporiadaním súhlasí (§ 9 odst. 20 a 21). Táto fikcia však nenahrádza súhlas s prekročením kritérií primeranosti (§ 10 odst. 5). Spracovaný návrh sa vystavuje na 30 dní ako posledná možnosť podať námietky. Na neskôr podané sa neprihliada (§ 11 odst. 1). Na schválenie návrhu stačí súhlas vlastníkov 60 % výmery riešených pozemkov (§ 11 odst. 4) a proti nadväzujúcemu rozhodnutiu o výmene vlastníckych práv sa nemožno odvolať. Doterajšie nájmy k dotknutým pozemkom zanikajú k 1. októbru bežného roka (§ 11 odst. 8). Kritériá primeranosti sú iné než na Slovensku. Pripúšťajú rozdiel ceny do 4 % (prísnejšie), výmery do 10 % (voľnejšie) a vzdialenosti do 20 % (§ 10 odst. 2 až 4). Za vecné bremeno zriadené podľa schváleného návrhu patrí vlastníkovi zaťaženého pozemku náhrada, ak nedostal náhradu v inom pozemku (§ 9 odst. 18).

Čo z toho vyplýva prakticky

Kto dostane list z okresného úradu alebo pozemkového úřadu, mal by výpis skontrolovať hneď. Overiť treba výmery, podiely, ťarchy aj to, či úrad pozná jeho adresu. Kto kupuje pôdu v území s bežiacimi úpravami, preberá rozbehnuté konanie. Na Slovensku správa katastra na výzvu úradu pozastaví zápisy v obvode na 90 dní pred predpokladaným schválením vykonania projektu (§ 14 ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb.). V Česku právny stav podľa schváleného návrhu zaväzuje aj právnych nástupcov a po schválení návrhu nemožno pozemok bez súhlasu úradu scudziť ani zaťažiť (§ 11 odst. 13 zákona č. 139/2002 Sb.). A pre firmy a obce sú pozemkové úpravy príležitosťou. Spoločné zariadenia a opatrenia (§ 12) riešia cesty a protierózne prvky, ktoré by sa inak vykupovali roky.

Výpisy a návrhy vieme posúdiť a námietky podať v lehotách v súvislosti so službami od delenia a sceľovania pozemkov cez duplicitné vlastníctvo a vecné bremená až po kúpu a predaj pozemku v území s bežiacimi úpravami. Pôsobíme na Slovensku aj v Česku, takže cezhraničných vlastníkov zastúpime v oboch konaniach.