Пропозиція звучить привабливо: ділянка на околиці села, біля дороги, за ціною ріллі, а продавець додає, що «в територіальному плані це вже під забудову». Однак чи можна буде на ділянці будувати, не вирішує ні ціна, ні слово продавця. Якщо ділянка обліковується в кадастрі як сільськогосподарська земля, перед будівництвом вона має пройти процедуру відповідно до Закону № 220/2004 Z. z. про охорону та використання сільськогосподарських земель. Її не можна обійти договором, а її результат заздалегідь не є певним.
Коли йдеться про сільськогосподарську землю
Сільськогосподарською землею є земля, що обліковується в кадастрі як рілля, хмільник, виноградник, фруктовий сад, город або постійні трав’яні насадження (§ 2 літ. b)). Не має значення, чи вона лежить у населеному пункті, чи за ним, ані як вона виглядає в натурі. Город за будинком у центрі села з погляду закону є такою самою сільськогосподарською землею, як і лан у полі. Тому першим кроком є лист власності: який вид земельної ділянки зареєстровано, чи перебуває ділянка в забудованій території населеного пункту та чи не обтяжена вона обтяженнями або орендою.
Без рішення про вилучення будувати не можна
Основне правило звучить так:
Для несільськогосподарських цілей сільськогосподарську землю можна використати лише на підставі рішення про вилучення.
Закон водночас каже, що сільськогосподарську землю можна використати для будівельних цілей лише в необхідних випадках і в обґрунтованому обсязі, а орган охорони земель має захищати насамперед землю, віднесену до першої — четвертої групи якості за кодом бонітованої ґрунтово-екологічної одиниці, а також виноградники (§ 12 ч. 1). Тому якісна земля при вилученні захищена суворіше.
До заяви про вилучення додається, зокрема, проєктна документація, геометричний план площ, що вилучаються, підтвердження про бонітовану ґрунтово-екологічну одиницю та обов’язковий висновок органу територіального планування (§ 17 ч. 5). Майбутнє використання землі для будівельних цілей орган охорони земель має погодити вже під час затвердження територіального плану (§ 13 ч. 2); ця згода не вимагається, якщо загальна площа вилучення не перевищує 1 000 m² (§ 16 ч. 2). Отже, для будівництва недостатньо рішення про вилучення; вирішує також те, що про ділянку каже територіальний план населеного пункту, якщо він у нього є, та обов’язковий висновок органу територіального планування.
Рішення про постійне вилучення, що набрало законної сили, є підставою для видання рішення про будівельний намір (§ 17 ч. 14), і на його підставі кадастр змінить вид земельної ділянки на іншу площу (§ 17 ч. 7). Воно діє лише для затвердженого наміру і втрачає чинність, якщо землю протягом трьох років від набрання ним законної сили не буде використано для цього наміру (§ 17 ч. 10); сплачене відрахування в такому разі не повертається.
Виняток становить зміна сільськогосподарського виду земельної ділянки площею до 1 000 m² у межах забудованої території населеного пункту, за якої рішення про вилучення не видається, а орган охорони земель видає лише висновок (§ 17 ч. 2 літ. b) та ч. 3). Однак і тоді вирішують територіальний план та інші умови забудови.
Відрахування та інші обов’язки
Той, хто запропонує несільськогосподарське використання землі, сплачує відрахування за її постійне або тимчасове вилучення за кодом бонітованої ґрунтово-екологічної одиниці (§ 12 ч. 2 літ. l)). Він також має здійснити зняття гумусового горизонту згідно із затвердженим балансом, дбати про вилучену землю аж до реалізації будівництва, а при поділі ділянок не може порушувати цілісність сільськогосподарських масивів чи створювати частини, непридатні для обробітку. Розмір відрахування залежить від якості землі та може істотно відобразитися на загальній ціні ділянки, тому його слід знати до підписання.
Як налаштувати купівлю
Поки покупець не перевірив, що територіальний план допускає забудову, а орган охорони земель передбачає вилучення, він купує сільськогосподарську землю, а не будівельну ділянку. Перед підписанням ми радимо запитати в населеному пункті інформацію з територіального плану, з’ясувати якість землі, перевірити доступ із публічної дороги (див. статтю право проходу через чужу земельну ділянку), наявну оренду (див. статтю продаж землі з орендарем), а при поділі поза забудованою територією — також заборону подрібнення, яку описує відповідь на запитання заборона подрібнення земельних ділянок. Якщо ви купуєте раніше, ніж усе владнано, ціна купівлі та строк її сплати мають враховувати ризик того, що будувати не вдасться, наприклад через резервацію, попередній договір або умови в договорі купівлі-продажу.
Перевірку землі та індивідуальний договір ми підготуємо в межах послуги передання сільськогосподарської землі. Якщо вже йдеться про будівельну ділянку в населеному пункті, ми продовжуємо в межах послуги купівля та продаж земельної ділянки.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
