Купуєте чи продаєте земельну ділянку?

Насамперед право власності та обтяження у витягу з реєстру нерухомості, сервітути, доступ до земельної ділянки з дороги загального користування, відповідність територіальному плану та можливості забудови, можливі переважні права купівлі, а також чи не є ділянка сільськогосподарською. Для такої землі zákon č. 140/2014 Z. z. нині обмежує набуття лише для держав і осіб із держав, які не дозволяють словацьким особам набувати сільськогосподарську землю; це не стосується держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії (§ 7 zákona č. 140/2014 Z. z.). Якщо на сільськогосподарській землі плануєте будувати, розраховуйте на рішення про її вилучення (§ 17 ods. 1 zákona č. 220/2004 Z. z.). Проведемо цю перевірку за вас до підписання.

Після підписання договору купівлі-продажу подамо заяву про внесення права власності до кадастру. Покупець стає власником лише після реєстрації, а не після підписання договору, тому пов’яжемо оплату з кадастровою реєстрацією через ескроу. Контролюватимемо провадження до набрання записом законної сили.

Ескроу захищає обидві сторони — відповідно до умов депонування кошти виплачуються лише після реєстрації права власності покупця, а продавець бачить, що кошти готові й будуть виплачені після виконання погоджених умов. Виплату ціни пов’яжемо з реєстрацією в кадастрі, а за потреби — з виключенням старих обтяжень.

Наприклад, заставні права, сервітути (прохід, інженерні мережі), переважні права купівлі, оренда, заставні права у виконавчому провадженні чи обмеження, передбачені територіальним планом або охоронними зонами. Перевіримо їх усі та повідомимо про ті, які можуть вплинути на ваші плани щодо земельної ділянки.

Так. Для купівлі будівлі чи компанії, яка нею володіє, перегляньте купівлю комерційної нерухомості та проєктної компанії — сторінка словацькою. Ця послуга поєднує перевірку, переговори й документи для завершення інвестиційної угоди. Ця сторінка присвячена купівлі та продажу землі.

Постачання земельної ділянки відповідно до § 38 ods. 2 Закону про ПДВ звільняється від оподаткування — за винятком земельної ділянки під забудову, яка оподатковується. Якщо земельна ділянка під забудову постачається разом із будівлею, до неї застосовується податковий режим цієї будівлі. Спочатку перевіримо, чи діє продавець як оподатковувана особа, чи є він платником ПДВ або чи виникає в нього обов’язок зареєструватися платником унаслідок самого постачання. У разі звичайного приватного продажу поза межами економічної діяльності ПДВ, як правило, не виникає. Увесь режим, включно з вибором оподаткування, розглядаємо у відповіді Чи сплачується ПДВ під час продажу нерухомості?.

Не обов’язково. Якщо знесення будівлі забезпечує продавець і демонтажні роботи розпочалися ще до постачання, з погляду ПДВ це єдиний об’єкт постачання, економічною метою якого є передання незабудованої земельної ділянки. Однак окремо необхідно оцінити, чи є вона земельною ділянкою під забудову відповідно до національного права. У рішенні у справі C-461/08 Don Bosco Суд ЄС залишив таку кваліфікацію національному суду. Тому те, хто замовляє демонтаж і коли він розпочнеться, є не лише організаційним питанням.

У разі звичайної купівлі податковий обов’язок виникає лише 1 січня наступного року, а декларацію подають до 31 січня. Інакше відбувається в разі набуття на аукціоні та у спадщину, коли обов’язок виникає вже протягом року. У Словаччині немає податку на відчуження чи набуття нерухомості — на відміну від регулювання, з яким деякі клієнти знайомі з-за кордону.