Купівля та продаж земельної ділянки

Насамперед право власності та обтяження у витягу з реєстру нерухомості, сервітути, доступ до земельної ділянки з дороги загального користування, відповідність територіальному плану та можливості забудови, можливі переважні права купівлі, а також чи не є земельна ділянка сільськогосподарською землею з обмеженнями щодо відчуження. Проведемо цю перевірку за вас до підписання.

Після підписання договору купівлі-продажу подамо заяву про внесення права власності до кадастру. Покупець стає власником лише після реєстрації, а не після підписання договору, тому пов’яжемо оплату з кадастровою реєстрацією через ескроу. Контролюватимемо провадження до набрання записом законної сили.

Ескроу захищає обидві сторони — покупець не втратить гроші без реєстрації права власності, а продавець матиме впевненість, що кошти готові й будуть виплачені одразу після переходу права. Виплату ціни пов’яжемо з реєстрацією в кадастрі, а за потреби — з виключенням старих обтяжень.

Наприклад, заставні права, сервітути (прохід, інженерні мережі), переважні права купівлі, оренда, заставні права у виконавчому провадженні чи обмеження, передбачені територіальним планом або охоронними зонами. Перевіримо їх усі та повідомимо про ті, які можуть вплинути на ваші плани щодо земельної ділянки.

Так. Крім земельних ділянок, підготуємо відчуження комерційної нерухомості та операції в межах компаній і проєктів, а також узгодимо їх із фінансуванням, ескроу та подальшими кроками. Можемо поєднати відчуження нерухомості з корпоративною та девелоперською практикою.

Постачання земельної ділянки відповідно до § 38 ods. 2 Закону про ПДВ звільняється від оподаткування — за винятком земельної ділянки під забудову, яка оподатковується. Якщо земельна ділянка під забудову постачається разом із будівлею, до неї застосовується податковий режим цієї будівлі. Спочатку перевіримо, чи діє продавець як оподатковувана особа, чи є він платником ПДВ або чи виникає в нього обов’язок зареєструватися платником унаслідок самого постачання. У разі звичайного приватного продажу поза межами економічної діяльності ПДВ, як правило, не виникає. Увесь режим, включно з вибором оподаткування, розглядаємо у відповіді Чи сплачується ПДВ під час продажу нерухомості?.

Не обов’язково. Якщо знесення будівлі забезпечує продавець і демонтажні роботи розпочалися ще до постачання, з погляду ПДВ це єдиний об’єкт постачання, економічною метою якого є передання незабудованої земельної ділянки. Однак окремо необхідно оцінити, чи є вона земельною ділянкою під забудову відповідно до національного права. У рішенні у справі C-461/08 Don Bosco Суд ЄС залишив таку кваліфікацію національному суду. Тому те, хто замовляє демонтаж і коли він розпочнеться, є не лише організаційним питанням.

У разі звичайної купівлі податковий обов’язок виникає лише 1 січня наступного року, а декларацію подають до 31 січня. Інакше відбувається в разі набуття на аукціоні та у спадщину, коли обов’язок виникає вже протягом року. У Словаччині немає податку на відчуження чи набуття нерухомості — на відміну від регулювання, з яким деякі клієнти знайомі з-за кордону.