Договір купівлі-продажу житлового будинку

У разі квартири передається один об’єкт разом із часткою у спільній власності на будинок і земельну ділянку. У разі житлового будинку передаються будівля та окремі земельні ділянки, що до неї належать: забудована площа, подвір’я, сад, іноді також частка в під’їзній дорозі, — а також приналежності, як-от гараж, криниця чи інженерні підключення. Кожен із цих об’єктів договір повинен точно ідентифікувати відповідно до даних кадастру. І якщо новобудова від девелопера охоплена його гарантіями, то щодо старого будинку питання недоліків регулюється договором між вами та іншою стороною.

Усі земельні ділянки, що належать до будинку, а не лише та, на якій він стоїть. Забудована площа й подвір’я, сад і прилеглі землі зазвичай зазначені в документі про право власності як окремі земельні ділянки, і кожна з них має бути окремо включена до договору із зазначенням кадастрового номера та площі. Якщо продається лише частина земельної ділянки або ділянка поділяється, потрібен геометричний план, за яким утворюються нові ділянки. Ми також перевіримо доступ до будинку: якщо він проходить через чужу земельну ділянку, такий доступ має бути забезпечений сервітутом або часткою у спільній власності, інакше ви купуєте будинок, до якого юридично можете не мати доступу.

Старий будинок продається в тому стані, у якому він перебуває, — саме тому важливо, що зазначено про його стан у договорі. Відомі недоліки мають бути вказані в договорі; якщо продавець не повідомить про недолік, який виявиться пізніше, Цивільний кодекс Словаччини (Občiansky zákonník) (№ 40/1964 Zb., § 597) надає покупцеві право на знижку з ціни, а в разі істотного недоліку — також право відмовитися від договору. Однак про прихований недолік необхідно заявити без зайвого зволікання, не пізніше ніж протягом 24 місяців від прийняття майна (§ 599), інакше відповідні права припиняться. Отже, покупця захищають точний опис стану та заяви продавця, а продавця — правдивість цих заяв: щодо того, що чесно й докладно описано в договорі, згодом складно вести спір.

Обидві ситуації є поширеними, і договір повинен урегулювати їх одночасно. Якщо будинок обтяжений іпотекою продавця, частина купівельної ціни зазвичай спрямовується безпосередньо на її погашення, а також погоджується порядок виключення заставного права, щоб покупець не набув будинок разом із чужим боргом. Якщо купівлю фінансує банк покупця, ми узгодимо договір із його кредитними умовами та договорами застави так, щоб отримання кредитних коштів, оплата й реєстрація були взаємопов’язані. За поєднання обох іпотек послідовність дій має вирішальне значення — ми заздалегідь визначимо її в договорі.

Так, під час продажу житлового будинку продавець зобов’язаний мати сертифікат енергетичної ефективності та передати його покупцеві; це випливає з нормативних актів про енергетичну ефективність будівель. У договорі ми зафіксуємо його передачу разом з іншою документацією щодо будинку — проєктом, актами перевірок чи документами на інженерні підключення, якщо вони існують. Якщо сертифіката у вас ще немає, ми пояснимо, як його отримати, щоб він не затримував підписання.

Ні, якщо ми авторизуємо договір. Хоча кадастр вимагає офіційно засвідченого підпису відчужувача на договорі про перехід права власності на нерухомість, ця вимога згідно з § 42 ods. 3 кадастрового закону не застосовується до договору, авторизованого адвокатом. Під час авторизації ми встановлюємо особи учасників, оцінюємо зміст договору та несемо за нього відповідальність, покриту обов’язковим страхуванням адвоката, — для обох сторін це надійніша гарантія, ніж саме лише засвідчення підпису. Щодо будинку це має ще один практичний аспект: одночасно передається кілька земельних ділянок, а саме під час авторизації зміст договору професійно оцінюється до його подання в кадастр. Це окрема послуга до договору, ціну якої ми погодимо заздалегідь.

Залежно від ваших потреб. Ця послуга охоплює підготовку або перевірку самого договору купівлі-продажу, включно з визначенням порядку оплати та сприянням під час підписання. Якщо ви хочете, щоб купівельна ціна зберігалася на адвокатському депонуванні та була виплачена лише після реєстрації нового власника, а ми подали заяву про реєстрацію й контролювали кадастрове провадження, ми візьмемо на себе всю угоду в межах послуги переходу права власності на нерухомість під ключ. Відмінності в обсязі та ціні ми пояснимо під час вступної консультації.