Договір купівлі-продажу квартири

Квартира передається відповідно до закону № 182/1993 Z. z. про власність на квартири, який передбачає для договору особливі реквізити на додаток до вимог Цивільного кодексу Словаччини (Občiansky zákonník): точне визначення квартири за номером квартири й під’їзду, зазначення площі підлоги та обладнання, розміру частки у спільній власності на спільні частини й обладнання будинку та на земельну ділянку, а також заяву покупця про приєднання до договору про здійснення управління або до договору про об’єднання співвласників. Якщо якогось реквізиту бракує, кадастр не дозволить реєстрацію — а звичайні шаблони договорів купівлі-продажу їх не враховують.

До договору про перехід права власності на квартиру необхідно додати довідку управителя або голови об’єднання про те, що продавець не має заборгованості за оплату послуг, пов’язаних із користуванням квартирою, а також внесків до фонду експлуатації, технічного обслуговування та ремонту (§ 5 ods. 2 закону № 182/1993 Z. z.). Її отримує продавець у свого управителя — ми точно пояснимо, який документ потрібно запросити, і перевіримо довідку до її долучення до договору. Винятком є лише перша передача квартири, наприклад від девелопера.

Права й обов’язки за договором про перехід права власності на квартиру переходять до правонаступника, а покупець із дня набуття права власності вступає у правовідносини з управителем або об’єднанням — починає сплачувати внески до ремонтного фонду та інші платежі. Залишок внесків, сплачених продавцем до ремонтного фонду, йому не повертається, а залишається будинку. Крім того, заборгованість продавця на підставі закону забезпечена заставним правом на квартиру на користь інших власників, яке залишається в документі про право власності й після переходу права власності. Саме тому закон вимагає довідку управителя про заборгованість — і ми ніколи не пропускаємо цей документ.

Так, це одна з найпоширеніших ситуацій. Договір повинен передбачати, що частина купівельної ціни буде спрямована безпосередньо на погашення кредиту продавця, а також визначати порядок надання банком згоди на виключення заставного права — так званої квитанції. Ми пов’яжемо послідовність дій так, щоб покупець не платив в умовах невизначеності та не набув квартиру, обтяжену чужим боргом. Для значних сум рекомендуємо переказувати купівельну ціну через адвокатське депонування.

Після підписання договору покупець ще не стає власником. Право власності на квартиру та частка у спільній власності на спільні частини будинку й земельну ділянку набуваються лише після реєстрації в кадастрі нерухомості — це передбачають і закон про власність на квартири, і Цивільний кодекс (§ 133 ods. 2). Верховний суд Словацької Республіки в рішенні 5Obdo/35/2023 наголосив, що зобов’язально-правові наслідки договору між сторонами необхідно відрізняти від речово-правових наслідків, які виникають лише після реєстрації. Тому договір повинен урегулювати період між підписанням і реєстрацією — насамперед визначити, де до цього часу зберігатимуться кошти.

Ні, якщо ми авторизуємо договір. Хоча кадастр вимагає офіційно засвідченого підпису відчужувача на договорі про перехід права власності на нерухомість, ця вимога згідно з § 42 ods. 3 кадастрового закону не застосовується до договору, авторизованого адвокатом. Під час авторизації ми встановлюємо особи учасників, оцінюємо зміст договору та несемо за нього відповідальність, покриту обов’язковим страхуванням адвоката, — для обох сторін це надійніша гарантія, ніж саме лише засвідчення підпису. Отже, підписання й авторизацію можна здійснити в одному місці — у нас. Це окрема послуга до договору, ціну якої ми погодимо заздалегідь.

Це залежить від вашої ситуації та рівня довіри між сторонами. Самого договору достатньо, якщо решту процесу переходу права власності ви контролюєте, наприклад коли оплату здійснює банк покупця. У разі прямої оплати між сторонами рекомендуємо адвокатське депонування, щоб купівельна ціна була виплачена лише після реєстрації нового власника; заяву про реєстрацію ми можемо підготувати й подати в електронній формі зі зниженим збором. Усі три етапи ми також пропонуємо як єдиний комплекс — перехід права власності на нерухомість під ключ.