Договір купівлі-продажу квартири або будинку зазвичай пишеться для ситуації, коли все йде за планом: підписання, платіж на депонування, заява про реєстрацію, запис, виплата ціни. Проте між поданням заяви та рішенням кадастр може зупинити провадження та запропонувати учасникам у визначений строк усунути недоліки заяви або додатків (§ 31a п. c) кадастрового закону), а також може відмовити в реєстрації (§ 31 ч. 3). Саме тоді вирішальним є те, чи дає договір сторонам інструменти для швидкого виправлення, чи угода залежить від доброї волі того, хто тим часом передумав купувати.
Хто подає заяву і хто її виправляє
Договір має визначити, хто подасть заяву про реєстрацію і хто має право від імені учасників спілкуватися з кадастром, доповнювати додатки та усувати недоліки заяви. Найпростіше уповноважити на це одну особу, зазвичай адвоката, який готував договір. Якщо щодо договору вимагається засвідчений підпис відчужувача, має бути засвідчений і його підпис на довіреності (§ 30 ч. 4 п. c) та § 42 ч. 3); у разі договору, авторизованого адвокатом, цей обов’язок не застосовується.
Представник може виправити заяву та доповнити додатки, проте сам договір — ні:
Якщо договір після подання заяви про реєстрацію містить помилки в написанні, обчисленні та інші очевидні неточності, учасники провадження можуть здійснити виправлення лише додатком до договору.
Додаток є зміною договору, і тому його мають підписати всі сторони договору. Як таке виправлення відбувається, розглядаємо в матеріалі виправлення помилки в договорі після подання заяви.
Сприяння зі строком, а не з доброю волею
Якщо учасник у строк, визначений у вимозі, недоліки не усуне, кадастр припиняє провадження (§ 31b ч. 1 п. f)), а рішенням про припинення, що набрало законної сили, скасовує й пломбу, яка тримала черговість документа (§ 44 ч. 1). Тому договір має містити не лише загальний обов’язок «надати сприяння», а й обов’язок підписати додаток або надати документ, якого бракує, без невиправданої затримки після вимоги, щонайпізніше у строк, коротший за визначений кадастром, і санкцію для того, хто його не виконає. Щодо договірної неустойки треба пам’ятати, що без іншої домовленості вона не сплачується за невинне порушення (§ 545 ч. 3 Цивільного кодексу).
Корисним інструментом є також зупинення провадження за спільною заявою всіх учасників, щонайдовше на 60 днів (§ 31a п. d)). Воно доречне тоді, коли сторони знають, що документ надійде пізніше, наприклад згода банку на вилучення права застави. Договір може заздалегідь визначити, що на вимогу однієї сторони вони спільно звернуться з такою заявою про зупинення.
У разі квартири — додатки, яких не має жодна зі сторін
Під час передачі квартири договір має містити також заяву набувача про приєднання до договору про об’єднання власників або про здійснення управління (§ 5 ч. 1 п. f) Закону № 182/1993 Z. z.), а його додатком є підтвердження управителя або голови об’єднання про те, що продавець не має заборгованості (§ 5 ч. 2). Підтвердження видає третя особа, тому договір має визначити, хто його забезпечить і до якого строку, і що станеться, якщо кадастр у вимозі зажадає актуальнішого. Взаємозв’язки пояснюємо в матеріалах вимоги до договору про передачу квартири та підтвердження управителя під час продажу квартири.
Коли кадастр відмовляє в реєстрації
Проти відмови можна подати апеляцію протягом 15 днів від вручення рішення (§ 31 ч. 7). Якщо підстава відмови міститься у змісті договору, вирішенням зазвичай є новий, виправлений договір. Подавати знову той самий договір сенсу не має, бо якщо у справі вже було відмовлено в заяві про реєстрацію з підстави за § 31 ч. 1, кадастр припиняє провадження (§ 31b ч. 1 п. c)). Порівняння обох шляхів розглядаємо в матеріалі відмова в реєстрації: апеляція чи новий договір.
Щоб новий договір не залежав від того, чи продавець іще хоче продавати, у первісному договорі кожна сторона зобов’язується після відмови укласти новий договір такого самого змісту, у якому буде усунуто підставу відмови. Таке зобов’язання має характер попереднього договору:
Учасники можуть письмово зобов’язатися, що до погодженого строку укладуть договір; при цьому вони, однак, мають домовитися про його істотні умови.
Якби сторона новий договір у погоджений строк не уклала, можна протягом одного року вимагати, щоб її волевиявлення замінив суд (§ 50a ч. 2). Водночас договір визначить, що купівельна ціна залишається на депонуванні, доки не буде вирішено питання реєстрації за новим договором. Якби кадастр відмовив у реєстрації через недійсність усього договору, це застереження також могло б бути поставлене під сумнів, тому в ризикованіших угодах варто оформити зобов’язання окремим документом.
Відмова від договору лише як остання можливість
Договір має сказати й те, коли продовжувати вже немає сенсу, наприклад якщо реєстрації не вдасться досягти до погодженої дати, і що тоді станеться з грошима та з квартирою, якщо покупець уже нею користується. Увага на відмову від договору під час провадження: якщо учасник відмовиться від договору до вирішення питання реєстрації, кадастр припиняє провадження (§ 31b ч. 1 п. b)). Тому відмова від договору не має бути інструментом тиску в ситуації, яку можна вирішити додатком.
Ці положення ми готуємо як стандартну частину договору купівлі-продажу квартири, а також договору на будинок, і стежимо за ними під час купівлі в межах юридичної допомоги під час купівлі нерухомості. Якщо провадження вже зупинилося, ми візьмемо його на себе в межах послуги зупинене та відмовлене кадастрове провадження.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
