Рішення про відмову у внесенні запису надходить поштою або до електронної скриньки, і від його вручення спливає строк на оскарження. Покупець запитує, коли отримає нерухомість, продавець — коли отримає гроші, а банк чекає. На вибір є два шляхи: оскаржити рішення й переконати вищий орган, що кадастр вирішив неправильно, або усунути підставу для відмови й розпочати з виправленим договором нове провадження. Який із них кращий, залежить майже виключно від того, чому у внесенні запису було відмовлено.
Чому кадастр відмовляє у внесенні запису
За звичайного договору кадастр досліджує його зміст у широкому обсязі:
Районне управління досліджує договір з погляду того, чи містить він істотні умови договору, чи вчинено правочин у приписаній формі, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю, чи є волевиявлення достатньо визначеними та зрозумілими, чи не обмежені договірна свобода або право розпоряджатися нерухомістю, чи не суперечить договір закону, чи не обходить він закон і чи не суперечить добрим звичаям.
Якщо умови не виконані, управління відмовляє в задоволенні заяви (§ 31 ч. 3). За договору у формі нотаріального акта або авторизованого адвокатом воно оцінює лише відповідність кадастровому операту та процесуальні умови (§ 31 ч. 2). Від відмови слід відрізняти закриття провадження, яке настає, наприклад, через несплачений збір або неусунені недоліки заяви (§ 31b ч. 1 літ. e) і f)). Тому перший крок — прочитати мотивувальну частину й розрізнити, чи кадастр вказує на помилку, яка в договорі справді є, чи оцінив договір інакше, ніж оцінили б його ви.
Оскарження
Скарга подається до районного управління, яке ухвалило рішення, протягом 15 днів від вручення рішення. Районне управління може саме її задовольнити; якщо воно не задовольняє її в повному обсязі, то щонайпізніше протягом 30 днів передає її разом зі справою Управлінню геодезії, картографії та кадастру СР, яке вирішує щодо неї протягом шести місяців від передання (§ 31 ч. 7 у поєднанні з § 6 ч. 2). Проти рішення за скаргою ще можливо подати адміністративний позов у строк два місяці від його повідомлення (§ 181 ч. 1 Адміністративного судового порядку).
Перевагою оскарження є те, що первісне провадження триває. Позначку про провадження у витягу з реєстру нерухомості кадастр знімає лише після набрання рішенням про відмову законної сили (§ 44 ч. 1), а права до тієї самої нерухомості реєструються в тій черговості, в якій були вручені документи (§ 41 ч. 2). Якщо скарга буде успішною, вирішуватиметься питання щодо договору, який був вручений раніше, ніж подані пізніше документи. Недоліком є час: у разі передання вищому органу розгляд може тривати місяці, а операція тим часом стоїть.
Оскарження має сенс насамперед тоді, коли кадастр, на вашу думку, оцінив договір неправильно, наприклад вважав невизначеним волевиявлення, яке є визначеним, або вимагав згоду, якої закон не вимагає, і коли збереження черговості має значення, бо на нерухомість може претендувати кредитор продавця чи інший зацікавлений.
Новий договір і нова заява
Якщо помилка є в самому договорі, оскарження проти правильно встановленого недоліку не допоможе. Виправити договір додатковою угодою після подання заяви закон допускає в межах провадження, що триває (§ 42 ч. 4), тому після відмови, як правило, укладається новий договір, у якому підставу для відмови усунено. Повторно подавати той самий договір сенсу не має: якщо у справі вже було відмовлено в задоволенні заяви з підстави за § 31 ч. 1, кадастр закриє провадження (§ 31b ч. 1 літ. c)).
Щодо нової заяви кадастр вирішує у звичайний строк 30 днів, а за договору, авторизованого адвокатом, або у формі нотаріального акта — протягом 20 днів (§ 32 ч. 1 і 2). Цей шлях часто швидший, проте має дві умови. Обидві сторони повинні підписати новий договір, що без договірного зобов’язання є питанням їхньої волі. А нова заява отримує черговість за днем, коли була вручена, тож якщо тим часом до нерухомості надійшов інший документ, він матиме перевагу. Якщо покупець фінансує купівлю іпотекою, з банком треба заздалегідь перевірити й те, чи прийме він новий договір, бо кредитна та заставна документація може посилатися на первісний договір купівлі-продажу. Як застерегтися від цих ризиків заздалегідь, ми розглядаємо у статті коли кадастр зупиняє провадження або відмовляє у внесенні запису.
Як вирішити
- Оскарження розгляньте, якщо договір, на вашу думку, є належним, кадастр оцінив його неправильно і вам потрібно зберегти черговість.
- Новий договір готуйте, якщо вказаний недолік є справжнім, обидві сторони готові підписати ще раз і від черговості нічого істотного не залежить.
- В обох випадках негайно повідомте банк і зберігача коштів. Гроші мають залишитися там, де вони є, доки не буде зрозуміло, яким шляхом ви продовжуєте.
При виборі має значення також те, хто готував договір і чи йдеться про договір, авторизований адвокатом, за якого обсяг дослідження кадастром є вужчим. Поширені причини проблем з ідентифікацією нерухомості ми описуємо у статті договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки.
Рішення про відмову ми оцінимо невідкладно після вручення, щоб строк не спливав марно, і супроводжуватимемо обраний шлях до рішення про внесення запису в межах послуги зупинене та відмовлене кадастрове провадження. Нову заяву з виправленим договором ми підготуємо й подамо в межах послуги заява про внесення запису до кадастру.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
